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Il y a 5 ans, j'ai acheté une maison en viager. Le crédirentier va de plus en plus fréquemment chez sa fille. La maison est inoccupée. Puis-je en prendre possession ?

Septembre 2004
Le Particulier n° 980, article complet.
Vous avez acheté un bien en viager occupé, par opposition au viager libre qui permet au débirentier (l'acheteur) d'occuper le logement dès l'achat. Votre contrat prévoit-il les conséquences du départ du crédirentier (le vendeur) de la maison ?

Non, rien n'est prévu et je crains que, si cette situation venait à perdurer, la maison ne se dégrade.

Si le contrat de vente ne prévoit pas la possibilité de récupérer le logement avant le décès du crédirentier, il vous faut, avec l'accord du vendeur, faire modifier le contrat par un notaire. Mais attention, le prix d'un viager occupé n'est pas le même que celui d'un viager libre. En effet, un viager libre est toujours plus onéreux, car vous avez la jouissance du bien. Une révision de la rente devrait être discutée.

Si je ne peux récupérer tout de suite la maison et qu'il y a des dégradations, qui devra en supporter le coût ?

Lors de l'achat, vous avez dû définir entre vous la répartition des réparations. Généralement, le contrat prévoit soit la répartition utilisée en matière de nue-propriété et d'usufruit, soit celle utilisée en matière de baux d'habitation.

Dans l'acte, il est fait référence aux articles 605 et 606 du code civil.

Il s'agit bien des articles définissant les réparations à la charge de l'usufruitier (art. 605) et du nu-propriétaire (art. 606) en cas de démembrement de propriété. Votre vendeur (assimilé à l'usufruitier) est tenu de supporter les réparations d'entretien. Quant à vous (le nu-propriétaire), vous aurez à supporter les grosses réparations listées à l'article 606 du code civil (gros murs et voûtes, rétablissement des poutres, des couvertures entières, des digues, des murs de soutènement et de clôture) sachant que, depuis un arrêt récent de la Cour de cassation, cette liste est limitative (cass. civ. 3e ch. du 27.11.02, n° 01-12.816).

Mots-clés :

VIAGER




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