Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Location > Je viens d'emménager. Mon propriétaire peut-il invoquer une clause du bail selon laquelle j'ai accepté le logement dans l'état où il se trouve pour refuser d'y faire des travaux ?

Je viens d'emménager. Mon propriétaire peut-il invoquer une clause du bail selon laquelle j'ai accepté le logement dans l'état où il se trouve pour refuser d'y faire des travaux ?

Mai 2003
Le Particulier n° 965, article complet.
La clause par laquelle le locataire accepte les lieux loués dans l'état où ils se trouvent, s'interdisant ainsi tout recours en travaux contre le bailleur, est encore fréquente dans les contrats de location. Or, cette clause est contraire à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 13 décembre 2000. Il oblige le bailleur à délivrer au locataire un logement décent et en bon état de réparations. Ces dispositions étant d'ordre public, les clauses contractuelles qui y dérogent sont nulles (CA de Bordeaux du 17.7.01, Tahar c/Gassoumi).

Puis-je cesser de payer mon loyer pour forcer le propriétaire à faire les travaux nécessaires ?

En principe, quand l'une des parties ne respecte pas ses obligations, l'autre peut en faire autant. C'est ce qu'on appelle "l'exception d'inexécution". Mais en matière de loyers, cette règle est très encadrée et ne peut être invoquée systématiquement. Pour que le locataire puisse retenir son loyer il faut, selon la jurisprudence, que le logement soit inhabitable (CA de Paris, 6e ch. B. du 28.2.01, Brasseur c/Petit), par exemple, lorsque l'insalubrité de l'appartement due à une humidité importante oblige le locataire à quitter les lieux (CA de Montpellier, 5e ch. A. du 14.6.99, Litscher c/Briffa). Mais, vous ne pouvez pas cesser de payer votre loyer si l'inexécution de ses obligations par le bailleur n'est pas importante.

Alors, comment procéder ?

Vous devez mettre le propriétaire en demeure d'effectuer les travaux puis, si cette démarche demeure infructueuse, saisir le tribunal d'instance afin d'obtenir soit l'autorisation d'effectuer les travaux et d'en imputer le coût sur le loyer, soit faire condamner le bailleur à effectuer les travaux dans un délai déterminé, sous peine d'astreinte (somme à payer par jour de retard).

Puis-je demander que l'installation électrique, qui est très ancienne, soit mise aux normes ?

L'ancienneté de l'installation électrique n'est pas, a priori, une condition suffisante pour réclamer sa réfection. Il n'est pas nécessaire de procéder à une mise aux normes dès lors que l'installation électrique n'est pas dangereuse (rép. min. n° 73576, JOANQ du 6.5.02, p. 2428). Mais l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 précisant les caractéristiques d'un logement décent souligne que "les réseaux et branchements d'électricité... doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements". Entre ces deux positions contradictoires, les tribunaux doivent trancher.

Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , LOGEMENT , TRAVAUX




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Bien choisir votre assurance vie
Un expert vous accompagne pour optimiser votre fiscalité, anticiper la transmission de votre patrimoine et préparer votre retraite

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier