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Je suis bailleur de plusieurs appartements situés dans une même résidence. J'ai reçu une demande collective de mes locataires, qui exigent de consulter les charges de l'immeuble, notamment les frais liés au gardien. Cette demande est-elle légitime ?

Décembre 2005
Le Particulier n° 995, article complet.
Oui, lorsque le bailleur demande des provisions pour charges, la demande de justification de ces charges est tout à fait légitime (art. 23 de la loi du 6.7.89). En revanche – un récent arrêt de la Cour de cassation vient de rappeler ce principe (cass. civ. 3e du 28.1.04, n° 02-15.810) –, le contrôle doit être effectué individuellement. En période de régularisation de charges, le bailleur doit donc tenir les pièces justificatives à la disposition personnelle de tous les locataires. Une demande collective, comme dans votre cas, n'est donc pas recevable.

Le litige porte essentiellement sur les charges liées au gardiennage de la résidence. En effet, notre concierge a été malade une partie de l'année 2004, et le syndic a dû procéder à son remplacement par une entreprise de nettoyage.

Les charges récupérables sont strictement définies (décret n° 87-713 du 26.8.87). Ainsi, la Cour de cassation a indiqué que les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ne sont récupérables – et à concurrence des trois quarts de leur montant – que lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés cumulativement par celui-ci (cass. civ. 3e du 7.5.02, n° 00-16.268). Or, du fait de sa maladie, votre gardien n'a pu assurer ses tâches et le syndic a dû le remplacer par une entreprise. En conséquence, si on applique cette jurisprudence, seules les charges liées à l'entreprise de nettoyage sont récupérables sur les locataires.

Au retour de notre gardien, dans un souci d'économie, nous envisageons de supprimer son poste. Est-ce que les indemnités de licenciement seront récupérables sur mes locataires ?

Il n'y a pas de jurisprudence à proprement parler sur ce point. Seul un jugement (TI de Paris xviiie, du 24.11.94) a indiqué que l'indemnité de licenciement du gardien n'était pas récupérable sur le locataire, ne correspondant pas à à une rémunération telle que définie par l'article 2b du décret du 26 août 1987. En effet, une indemnité de licenciement a par définition un caractère indemnitaire, et non celui de salaire au sens strict du terme.

Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CHARGE LOCATIVE , GARDIEN D'IMMEUBLE




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