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Mon locataire m'a donné congé et quitte les lieux dans 2 mois. Il ne paye plus son loyer en faisant valoir que le dépôt de garantie compensera ce qu'il me doit. Que puis-je faire ?

Juillet-Août 2002
Le Particulier n° 956, article complet.
Il a été jugé (cass. civ. 3e du 5.10.99, n° 98-10.162) que le dépôt de garantie ne saurait être utilisé pour le paiement du loyer et des charges. Ce jugement est logique, puisque le dépôt de garantie (souvent aussi appelé "caution"), qui est versé lors de l'entrée dans les lieux, vise à garantir non seulement le non-paiement du loyer et des charges, mais encore la remise en état éventuelle du logement si des dégradations imputables au locataire sont constatées lors de l'état des lieux de sortie.

Dois-je intenter immédiatement une procédure contre le locataire ?

Il vaut mieux en effet réagir tant que le locataire est encore dans les lieux et facilement joignable. À titre conservatoire, envoyez-lui un courrier recommandé avec accusé de réception, en lui rappelant qu'il est dans son tort, et en le mettant en demeure de verser le ou les loyers impayés. Dans ce même courrier, ou même verbalement, vous pourriez aussi lui proposer de visiter le logement – sachant que vous ne pouvez y pénétrer sans son accord – ou de le faire visiter par le professionnel qui gère cette location pour vous, afin de déterminer si des travaux sont imputables au locataire et pour évaluer leur montant prévisible. Le cas échéant, calculez de votre côté le montant des charges locatives qu'il pourrait rester vous devoir. Si ces vérifications montrent que le dépôt de garantie pourra couvrir l'ensemble des sommes dues par le locataire jusqu'à son départ, vous pourrez en rester là.

Et si cette démarche amiable n'aboutit pas ?

Si votre locataire ne vous répond pas, ou refuse de vous laisser visiter le logement, ou s'il apparaît que le dépôt de garantie s'avérera insuffisant, il serait prudent d'engager sans attendre une action en justice. La procédure la plus simple et la moins coûteuse serait une demande d'injonction de payer, faite devant le tribunal d'instance du lieu où est située la location, portant sur les loyers impayés. Par la suite, une fois qu'un état des lieux de sortie et un décompte précis des sommes restant éventuellement dues par le locataire auront été établis, une procédure complémentaire pour recouvrer ces sommes devra aussi être envisagée.

Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , DEPOT DE GARANTIE , INJONCTION DE PAYER , LOYER




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