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Des travaux de réparation et de réfection de l'installation du chauffage central ont été entrepris par le syndic sans vote préalable de l'assemblée générale. Est-ce normal ?

Février 2002
Le Particulier n° 951, article complet.
En principe, les décisions concernant la réalisation de travaux dans la copropriété doivent faire l'objet d'un vote en assemblée générale. Les majorités varient selon la nature des travaux envisagés. Pour la réparation ou la réfection du chauffage central, il s'agit de la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés (art. 24 de la loi du 10.7.65). La loi assouplit cependant cette exigence dans deux cas. D'une part, le syndic peut faire procéder de sa propre initiative à tous les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (art. 18). Une fois les travaux terminés, il doit cependant en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée (art. 9, al. 3 du décret du 17.3.67).

D'autre part, les copropriétaires peuvent prévoir qu'en deçà d'une certaine somme, le syndic peut entreprendre des travaux sans réunir d'assemblée. Le principe et le montant de cette enveloppe budgétaire doivent être votés à la majorité absolue des copropriétaires présents, représentés ou absents (art. 25 de la loi). Il vous appartient donc de vérifier, si lors des précédentes résolutions, vous avez eu à vous prononcer sur cette enveloppe.

En cas d'urgence, le syndic est donc libre de faire exécuter les travaux par l'entreprise de son choix ?

Oui, sauf si les travaux nécessitent un appel de fonds préalable, auquel cas l'avis du conseil syndical sera requis (art. 37 al. 2 du décret du 17.3.67). Notez aussi que si votre copropriété, comme l'article 21, alinéa 2 de la loi l'y autorise, a prévu un montant de travaux au-delà duquel aucun contrat ne peut être conclu par le syndic sans qu'il ait soumis à l'assemblée générale au moins deux devis émanant d'entreprises concurrentes, cette obligation ne s'applique pas aux cas d'urgence.

Si les travaux n'avaient pas eu de caractère d'urgence et si le syndic n'avait pas respecté ces règles, quelle serait sa responsabilité ?

Le syndic pourrait avoir à dédommager la copropriété si l'intervention commandée par lui en urgence a conduit, par exemple, à un coût de travaux trop élevé. Mais il sera nécessaire de démontrer au préalable que l'on était bien en dehors d'un cas d'urgence.

Mots-clés :

ASSEMBLEE GENERALE , COPROPRIETE , TRAVAUX




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