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J'envisage de vendre un appartement. Vaut-il mieux faire signer à l'acheteur une promesse de vente ou un compromis de vente ?

Juin 2002
Le Particulier n° 955, article complet.

L'expression "promesse de vente" recouvre deux actes juridiques distincts. La promesse unilatérale de vente, dans laquelle seul le vendeur s'oblige à vendre son bien au bénéficiaire de la promesse, si ce dernier en exprime le souhait avant l'expiration du délai indiqué dans l'acte. Et la promesse synallagmatique de vente, ou compromis de vente, dans laquelle le vendeur et l'acquéreur s'obligent respectivement à vendre et à acheter le bien. Cependant, la distinction entre promesse et compromis de vente a perdu beaucoup de son intérêt pratique avec la loi SRU du 13 décembre 2000, applicable depuis le 1er juillet 2001. Selon cette loi, en effet, l'acheteur dispose d'un délai de 7 jours pour se rétracter après avoir signé la promesse ou le compromis lorsqu'il est établi sous seing privé (avec un vendeur professionnel, un agent immobilier ou un particulier). Dans le cas d'un acte authentique (devant notaire), un délai de réflexion de 7 jours doit s'écouler entre la notification ou la remise du projet d'acte par le notaire à l'acheteur, et sa signature ; à défaut, l'acte est nul.

Puis-je réclamer à l'acheteur une indemnité d'immobilisation, dès la signature de l'acte ?

Le terme d'indemnité d'immobilisation vise la somme éventuellement versée par l'acquéreur à l'occasion d'une promesse unilatérale de vente. Son versement résulte d'une libre négociation entre les parties, il n'est jamais de droit. Dans le cadre d'un compromis de vente, le vendeur est en droit de réclamer le versement d'une somme d'argent qu'on qualifie plutôt de dédit, ou de consignation de clause pénale ; comme l'indemnité d'immobilisation, cette somme constitue pour le vendeur une compensation financière en cas de non réalisation de la vente du fait de l'acheteur. La loi SRU a aussi innové sur ce point. Désormais, tout versement, quelle qu'en soit la qualification (indemnité d'immobilisation, dédit, consignation de clause pénale...) est interdit pendant le délai de réflexion. Il est aussi interdit pendant le délai de rétractation, sauf si la promesse de vente est conclue par l'intermédiaire d'un professionnel (agent immobilier notamment) et que le versement est effectué entre ses mains ou celles d'un autre professionnel dès lors qu'ils disposent d'une garantie financière. En pratique donc, pour les actes sous seing privé entre particuliers, ce n'est qu'à l'expiration d'un délai de 7 jours suivant le lendemain de la première présentation de l'acte par lettre recommandée avec AR que le vendeur peut réclamer le versement de la somme prévue dans l'acte (en général, 10 % du prix). Si l'acquéreur exerce son droit de rétractation, son versement doit être restitué dans les 21 jours suivant le lendemain de l'exercice de ce droit.


Mots-clés :

COMPROMIS DE VENTE , PROMESSE DE VENTE




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