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Je suis nu-propriétaire d'un studio dont ma mère est usufruitière. Elle souhaite le louer. Est-ce que je peux déduire de mes revenus imposables mes dépenses de réfection totale des planchers ?

Janvier 2009
Le Particulier n° 1032, article complet.
Oui. Car, même si vous ne percevez pas de revenus fonciers de ce studio dont vous n’êtes pas le bailleur, le législateur admet que vous déduisiez de votre revenu global les dépenses de grosses réparations sur ce bien privé (instruction du 23.3.07, BOI 5D-2-07). Rappelons, en effet, que les gros travaux (définis à l’article 606 du code civil) d’un bien immobilier démembré sont à la charge du nu-propriétaire. Si, par ailleurs, vous possédez des immeubles imposés dans la catégorie des revenus fonciers, vous pourrez déduire ces frais de travaux sur ces autres revenus. À l’inverse si, comme c’est votre cas, vous n’avez pas de revenus fonciers, le montant des dépenses est imputé sur votre revenu global sans limitation de montant et peut, le cas échéant, créer un déficit foncier.

Si ma mère décide de louer le bien en meublé, la déduction est-elle encore possible ?

Non. La déduction de ces dépenses se justifie dans le fait qu’elle est liée à la production de revenus fonciers soumis à imposition (même si c’est l’usufruitier qui les perçoit et en paie l’impôt). Or la location d’un bien en meublé génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui n’ont plus rien à voir avec des revenus fonciers…

Par ailleurs, puis-je faire donation de ma part de nue-propriété à ma compagne ?

Oui, mais du fait que vous n’êtes pas pacsé, cette libéralité coûtera très cher en droits d’enregistrement : de l’ordre de 60 % de la valeur de la nue-propriété transmise. De plus, le régime dérogatoire de déduction des travaux ne pourra pas s’appliquer. En effet, seuls sont concernés les démembrements résultant d’une succession ou d’une donation entre parents ou conjoints. Les concubins en sont donc exclus.

Mots-clés :

BENEFICES INDUSTRIELS ET COMMERCIAUX , BIC , CONCUBINAGE , DEDUCTION FISCALE , DONATION , DROIT D'ENREGISTREMENT , LOCATION MEUBLEE




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