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Marché immobilier : les seniors migrent au soleil

Marché immobilier : les seniors migrent au soleil
Juillet-Août 2010
Le Particulier Immo n° 266, article complet.
Auteur : CARASSO (Jorge)

Un marché se dessine autour des baby-boomers retraités attirés par une meilleure qualité de vie, qui les pousse à chercher le soleil sur le littoral, voire à l’étranger… Les promoteurs tentent de capter cette clientèle… avec un succès mitigé.

Les pieds dans l’eau bleutée de la piscine, tout près d’Avignon, Annick Durand, assistante maternelle à la retraite, est loin de la grisaille parisienne. Elle et son mari ont revendu leur maison des Yvelines pour acheter une propriété aux Angles, petit village du Gard. L’intégration de ces néovillageois s’est faite sans heurts : « On dit que ce n’est pas facile lorsqu’on vient de la capitale, mais on a été tout de suite acceptés par les gens d’ici », témoigne Annick. Ni elle ni son conjoint ne regrettent la vie à Paris, désormais à 2 heures 40 en TGV. Leurs motivations étaient claires : « Nous cherchions à nous installer au soleil, là ou nous ­avions nos habitudes et nos amis. Le choix de la région s’est fait naturellement. » Représentatifs de leur génération, ces retraités ont fui la région parisienne pour des terres ensoleillées, attitude appelée à devenir « une tendance lourde » des prochaines décennies, ainsi que le souligne le rapport Seniors et Cités publié courant 2009 par le Conseil ­économique, social et environnemental. « Aujourd’hui, un Parisien sur quatre et un provincial sur huit déménage vers des régions plus clémentes. Le poids de la démographie étant ce qu’il est, l’arrivée à la retraite de la génération du baby-boom va amplifier mécaniquement les volumes de ces migrants », prédit Marc Mousli, auteur de Vieillissement, activités et territoires à l’horizon 2030, écrit en collaboration avec l’économiste Michel Godet. En 2050, un Français sur trois aura plus de 60 ans, selon l’Insee. Les scénarios les plus extrêmes imaginent une France coupée en deux, avec d’un côté les retraités installés sur le littoral et de l’autre les actifs repoussés à l’intérieur des terres ou dans les métropoles.

Les retraités choisissent une côte à la mesure de leur budget

Qui sont les retraités qui migrent ? « Ce sont plutôt des urbains, vivant en couple, de milieu aisé. Ils viennent de la région parisienne dans plus de 40 % des cas », constate Philippe Louchart, démographe à l’Institut d’aménagement et d’urbanisme de la région Île-de-France. Quant à leurs destinations de prédilection, elles ont changé. Ainsi, le Languedoc-Roussillon est-il devenu la première terre d’accueil des retraités migrants, toujours selon l’Insee, devant la région Paca. En trente ans, la densité de population y a augmenté deux fois plus vite que la moyenne hexagonale (hors région parisienne). La raison de ce succès ? C’est l’une des régions littorales où le coût de la pierre est l’un des moins élevés, par endroits deux fois moins qu’en Provence-Côte-d’Azur. Là où il ­fallait disposer d’un budget de 4 030 E/m2 pour acheter dans les Alpes-Maritimes en 2010, l’on pouvait acquérir un mètre carré dans le Gard pour 2000 euros, comme le rappellent les notaires. « Les retraités comparent les offres et cherchent à s’implanter là où la balance avantage-coûts est la plus conforme à leur niveau de revenu et à leur carte de préférence », estime Marc Mousli.
Aquitaine, Bretagne, Languedoc, Paca, voire Espagne ou Maroc (voir p. 17), ils ont le choix. D’autant que les dessertes des TGV et l’essor des lignes aériennes low-cost permettent de se déplacer vite et à moindre coût. De ce fait, ils privilégient la double résidence lorsqu’ils en ont les moyens. Ainsi, les motivations paraissent-elles plus hédonistes que par le passé. « La génération qui cesse son activité aujourd’hui est souvent née en région parisienne. Elle aspire à une meilleure qualité de vie, pas forcément à un retour au pays, comme c’était le cas pour leurs parents », raconte Catherine Bonvalet, directrice de recherches à l’Institut national d’études démographique (Ined), qui a mené une série d’entretiens avec des retraités parisiens et londoniens pour son livre Les baby-boomers, une génération mobile.

La bouée de sauvetage du marché immobilier

Scène devenue typique de cette démarche : devant la vitrine d’une agence immobilière du Lavandou, dans le Var, deux cinquantenaires parisiens observent les annonces. Ils sont à cinq ou dix ans de la retraite, mais l’idée d’investir dans un pied-à-terre avant de migrer, éventuellement dans le Sud, les séduit. Aujourd’hui, ils visitent un studio de 21 m2 mis en vente 95 000 euros. « C’est le parcours classique. À partir de 50 ans, des clients viennent nous voir pour acquérir un studio ou un deux-pièces qu’ils louent sous le statut de loueur en meublé lorsqu’ils ne l’occupent pas. Une fois arrivés à la retraite, s’ils se sentent bien dans la région, ils le revendent, se séparent de leur résidence principale pour acheter une maison ou un grand appartement bien situé pour y vivre à l’année », rapporte Luc Beaulieu, qui gère plusieurs agences Laforêt sur la côte varoise. Une aubaine pour les professionnels locaux, pour qui les deux dernières années ont été placées sous le signe de la morosité. L’attirance des seniors pour la pierre et leurs liquidités ont ainsi fait office de bouée de sauvetage sur le littoral. C’est très visible sur les micromarchés cotés. « Avec les étrangers fortunés, ils sont les seuls à pouvoir payer les 4 000 à
5 000 E/m2 requis pour un appartement bien situé », rappelle Vincent Destruhaut, président adjoint de la Fnaim et agent immobilier à Molietz dans les Landes. Revers de la médaille, les accédants locaux à la propriété sont souvent contraints d’aller chercher un toit dans des communes périphériques. à Pornichet, dans les Pays de la Loire, « les jeunes actifs s’installent dans un rayon de 30 km voire au-delà, alors que certains logements ne sont pas occupés à l’année », déplore le maire, Robert Belliot, qui vient de lancer un projet de 66 appartements en centre-ville, dont 23 sont destinés à de la location sociale, 11 à de l’accession sociale à la propriété. La condition pour y accéder ? En faire sa résidence principale.

Des offres dédiées aux seniors

Capter cette appétence pour le soleil ou le littoral, les promoteurs en rêvent. Certains profitent même de ce tropisme pour écouler leurs programmes de défiscalisation sous le régime Scellier. L’argument paraît solide : défiscaliser 25 % du prix d’un appartement acheté neuf en le louant pendant neuf ans pour le récupérer une fois à la retraite. Pourtant, hors emplacement exceptionnel avec un prix en rapport, la pertinence de ce raisonnement est loin d’être évidente. « Il ne faut pas confondre locatif et affectif. Ce qui compte, c’est d’aller dans des marchés où la demande locative est forte toute l’année. C’est-à-dire près des zones où il y a de ­l’emploi. Ce sont rarement des lieux de villégiature. À moins de disposer d’un budget de 6 000 E/m2 et de cibler le centre-ville ­d’Aix-en-Provence ou d’Antibes, et là, ce sont les terrains qui manquent », tranche Christine Vassal-Largy, directrice du pôle immobilier de Thésaurus, cabinet de gestion en patrimoine.

Les résidences poussent comme des champignons

Des terrains au soleil, sans proximité de commerces ou de commodités, les périphéries des villes de province en regorgent. C’est dans ces localités que la plupart des programmes avec des services pour seniors se lancent. Certaines résidences ouvrent à l’étranger, comme au Maroc, même si le gros du marché se situe en France. Ces ensembles réservés aux retraités resurgissent après avoir été négligés par les promoteurs nationaux durant une dizaine d’années. Pour la seule agglomération de Perpignan, l’on ne compte pas loin de dix résidences, dont beaucoup sont sorties de terre ces derniers mois. à Saleilles, au sud de la capitale Catalane, l’un de ces « villages » a émergé des champs il y a un an et demi. La cinquantaine de logements de plain-pied, gardiennés et sécurisés, ont été commercialisé par Les Sénioriales, filiale du groupe Pierre & Vacances.
Les modèles diffèrent selon les promoteurs. Maisons, appartements, avec ou sans service, destinés à des investisseur ou a des acheteurs-occupants, accolés à une résidence médicalisée ou pas... La plupart se développent dans des zones rurales du sud et de l’ouest, même si des programmes plus urbains existent. Le coût élevé des prestations reste, lui, une constante. Chez Domitys, qui a fait le choix des services à la carte dans des logements collectifs, le forfait minimal s’élève à 305 euros par mois auxquels s’ajoute le loyer, par exemple, de 671 euros par mois pour un 46 m2 situé à Amboise, en Indre-et-Loire  Dans les résidences Les Sénioriales, où les occupants sont en majorité propriétaires, le surcoût à l’achat est de l’ordre de 30 % par rapport au neuf diffus, et les charges de copropriété de 150 euros par mois pour un 60 m2 sans services. Un surcoût tout compris (prix d’achat, charges, services) évalué à 50 % en moyenne, selon le bureau d’étude Xerfi, qui a publié en 2009 un état des lieux du logement des seniors. Dans le cas des résidences les plus anciennes, dont certaines datent des années 1970, les charges sont devenues franchement rédhibitoires, allant de 1000 à 1500 euros par mois, hors loyer.
C’est l’essor des résidences médicalisées (Ephad), ces dernières années, qui a ravivé l’intérêt des promoteurs généralistes pour ce type de programmes – chasse gardée de spécialistes depuis le milieu des années 1990. Nexity, grâce à des partenariats avec Aegide-Domitys et Emera, Cogedim, sous la marque les Hespérides, Pierre et Vacances avec le rachat du groupe Les Sénioriales, Ackerys, Bouygues Immobilier, Vinci immobilier, etc., tous se sont lancés sur ce marché balbutiant, qui peine à séduire. Il représenterait moins de 30 000 logements. « Les clients potentiels existent. Reste à les convaincre, pour les faire passer de clients possibles à clients réels », selon le bureau d’étude Xerfi. Aujourd’hui, moins de 1% des plus de 60 ans seraient logés dans ce type de résidences, le principal frein à leur développement restant le prix, et leur préférence pour le maintien à domicile, facilité par la domotique.

Finances locales en péril

L’attrait des retraités pour les terres ensoleillées interroge les communes qui bénéficient de ces flux migratoires. En Pays de Provence Verte, syndicat qui regroupe une quarantaine de communes du Var, les revenus des retraités représentent à eux seuls 55 % des ressources de ce territoire, selon la direction départementale du Var. « Certaines villes réalisent qu’une économie fondée principalement sur les revenus des résidents, notamment des retraités, n’est pas viable à terme sans développement de l’emploi. C’est le cas à Nice, qui avait tout pour devenir une métropole, du fait de sa position géographique et de sa notoriété internationale. Au final, elle est restée une ville de province, sans marché de l’emploi dynamique et avec une population vieillissante », rappelle Philippe Louchart. Ce questionnement concerne aussi le coût de la dépendance, qui pèse déjà sur le budget des départements, gestionnaires de l’Aide personnalisée à l’autonomie (APA). Au choc démographique et géographique qui s’annonce, les collectivités devront elles aussi répondre présentes.

Jorge Carasso


Mots-clés :

MARCHE IMMOBILIER , PAYS ETRANGER , PERSONNE AGEE , RETRAITE , SENIOR




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