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Bail commercial : quand l'indemnité se transmet (commentaire de jurisprudence)

Juillet-Août 2010
Le Particulier Immo n° 266, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

La cession de fonds de commerce emporte la cession de la créance de l’indemnité d’éviction. Cass. civ. 3e du 17.2.10, n° 08-19357

Le bailleur, en cas de refus de renouvellement d’un bail commercial, doit verser au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du Code de commerce. Mais si le locataire cède son fonds de commerce, le cessionnaire peut-il revendiquer le versement de cette indemnité à son profit à raison du non-renouvellement du bail ? Oui, a répondu la Cour de cassation.
Dans cette affaire, un locataire placé en liquidation judiciaire avait cédé son fonds de commerce postérieurement au refus par le bailleur de renouveler le bail commercial. L’acquéreur avait assigné ce dernier en paiement d’indemnité d’éviction.
La cour d’appel (CA de Bastia du 18.6.08) avait rejeté sa demande au motif que la cession du fonds de commerce était irrégulière et inopposable au bailleur, dans la mesure où elle était intervenue après la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement. Les magistrats corses avaient par conséquent déclaré le demandeur, occupant sans droit ni titre des locaux : ce dernier n’ayant jamais eu la qualité de locataire, ne pouvait bénéficier du versement de l’indemnité d’éviction due uniquement au locataire évincé.
Cette décision est censurée par la Cour de cassation, avec un attendu de principe qu’elle avait déjà énoncé (cass. civ. 3e du 6.4.05) : « Sauf clause contraire incluse dans l’acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d’indemnité d’éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux. » Elle ajoute « que cette cession peut valablement intervenir jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction ».
La position adoptée par la Cour de cassation est conforme à l’article L. 145-28 du Code de commerce, qui prévoit que, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Il en résulte que le locataire, bien qu’ayant reçu du bailleur un congé avec refus de renouvellement du bail et offre d’indemnité d’éviction, a le droit de céder son fonds de commerce comprenant la créance d’indemnité d’éviction, ainsi que le droit au maintien dans les lieux… jusqu’au paiement de la fameuse indemnité.
L’article L. 145-16 stipule, en effet, la nullité, quelle qu’en soit la forme, de toutes les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits que lui confère le statut des baux commerciaux à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

BAIL COMMERCIAL , FONDS DE COMMERCE , INDEMNISATION DE LA VICTIME




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