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Diagnostic gaz, quelles contraintes pour le vendeur ?

Diagnostic gaz, quelles contraintes pour le vendeur ?
Juillet-Août 2010
Le Particulier Immo n° 266, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Les installations intérieures de gaz datant de plus de quinze ans doivent faire l’objet d’un diagnostic à l’occasion de la mise en vente du logement. Ce contrôle obligatoire doit figurer dans le dossier de diagnostic technique, qui sera remis à l’acquéreur.

Les clefs
  • Le diagnostic gaz est obligatoire en cas de vente du bien.
  • Il ne porte que sur l’installation à partir du compteur.
  • Le vendeur est tenu de faire réaliser le diagnostic, pas les travaux.

Le diagnostic est limité aux installations intérieures

Le diagnostic gaz a pour objectif de détecter les anomalies susceptibles de provoquer des intoxications au monoxyde de carbone – première cause de décès par intoxication – ou de causer une explosion. Requis dans le cadre d’une vente, il porte sur toutes les installations, qu’elles fonctionnent au gaz naturel ou au gaz de pétrole liquéfié (GPL), en citerne (propane) ou en bouteille (butane ou propane). Mais il ne porte que sur les installations intérieures. Ce qui, en copropriété, limite le contrôle aux parties privatives du lot, les installations collectives de production d’eau chaude ou de chaleur (chaufferies), parties communes, lui échappant purement et simplement. Maison individuelle ou appartement en copropriété, « la partie de l’installation prise en compte débute en aval de l’organe de coupure, autrement dit du compteur. Le diagnostic ne va pas détecter une fuite dans la partie se situant en amont, avant le compteur – même s’il s’agit d’une partie privative : cela relève de la responsabilité de GRDF [réseau de distribution du gaz naturel, ndlr] ou d’un autre distributeur », explicite François Babeau, responsable technique national diagnostic immobilier chez Dekra Inspection. Le diagnostic n’a pas non plus pour but de contrôler l’état du conduit de fumée : cette opération relève des entreprises de fumisterie et donne lieu à l’établissement d’une attestation annuelle.
Attention : le diagnostic gaz doit être réalisé dès lors qu’il existe une tuyauterie fixe dans le logement, autrement dit le vendeur ne peut s’en affranchir en arguant que le gaz a été coupé, voire le compteur supprimé.

Une quarantaine de points à contrôler

Le contrôle de l’installation intérieure de gaz porte conjointement sur la tuyauterie fixe, le raccordement en gaz des appareils, la ventilation des locaux et la combustion. Le diagnostiqueur est donc amené à ­contrôler tous les appareils, qu’ils soient alimentés par tuyauterie rigide, tuyau flexible à embout mécanique, ou tube souple : chauffe-eau et chaudière, mais aussi radiateur, cuisinière, table de cuisson, etc. Le ­diagnostic s’effectue sans démontage, par contrôle visuel et réalisation d’essais et de mesures d’évaluation. Au total, le contrôle porte sur une quarantaine de points, listés dans une norme, dont la première version, expérimentale, expire le 31 août. À compter du 1er septembre, les diagnostiqueurs disposeront d’une nouvelle norme, plus précise, visant à harmoniser les diagnostics.
Dans cette version définitive (voir page 41), chaque point est désormais accompagné d’une fiche pratique explicative, à l’usage du diagnostiqueur. Ce dernier collectera les données à l’aide d’une grille de contrôle standard figurant en annexe. Quant aux éléments contrôlés, la nouvelle norme supprime l’un des points de la liste : la mesure du tirage pour les appareils raccordés à un conduit d’évacuation, les ­chaudières notamment. « Cette mesure s’avère difficile à effectuer, car le coupe-tirage [dispositif limitant automatiquement le débit d’air du tirage disposé sur le raccordement d’une chaudière à son conduit de fumée : ndlr] est souvent inaccessible », explique Dominique Krenc, délégué régional et référent gaz pour l’Union nationale des experts certifiés techniciens professionnels indépendants (Unectpi). À en croire les professionnels, la suppression de ce contrôle ne prêtera pas à conséquence en termes de sécurité. La norme avance, quant à elle, que « la mesure du taux de monoxyde de carbone (CO) à proximité des appareils est suffisante ». Un mauvais tirage a en effet pour conséquence d’augmenter le niveau de CO dans l’atmosphère.

Le bilan des anomalies est remis au vendeur

Au terme du diagnostic, le professionnel établit un rapport de visite qu’il remet au vendeur. Ce bilan est censé pointer les éventuelles anomalies (voir encadré ci-contre) repérées au fil des contrôles opérés. Elles sont classées en trois catégories, par degré de gravité croissante : A1, A2 et danger grave et immédiat (DGI). Les conséquences pour le vendeur ne sont pas les mêmes, la norme définissant, pour chaque catégorie d’anomalie, la conduite à tenir par le diagnostiqueur. Dans le premier cas, il est spécifié au propriétaire qu’il devra être remédié au défaut relevé « lors d’une intervention ultérieure ». Dans le second cas, la gravité de l’anomalie est jugée suffisamment importante pour qu’une réparation soit engagée « dans les meilleurs délais » sans plus de précisions. Libre au vendeur de s’en décharger sur son successeur, ce dernier étant pleinement conscient des réparations à effectuer.
C’est dans le troisième cas que la procédure mise en place par la nouvelle norme se révèle la plus contraignante. En cas de DGI, le diagnostiqueur doit interrompre immédiatement l’alimentation en gaz, et ce jusqu’à la suppression du ou des défauts à la source du danger. Cette interruption peut être totale, et se traduit par la fermeture du robinet qui commande l’intégralité de l’installation intérieure de gaz, ou partielle, l’intervention se limitant alors à l’appareil en cause. Il est ensuite censé apposer des étiquettes de condamnation sur les parties de l’installation concernées, envoyer le rapport accompagné d’une fiche informative au propriétaire et enfin informer le distributeur de gaz. C’est ce dernier, délivrant un numéro d’enregistrement au vendeur, qui décidera du délai qui lui est laissé pour remédier à l’anomalie. Le vendeur, censé avoir effectué les travaux qui s’imposent, renvoie alors une attestation dite de « levée d’anomalie ». Mais il ne s’agit que d’une déclaration sur l’honneur faisant état de la manière dont les anomalies ont été corrigées, aucune preuve n’étant exigée quant aux travaux effectivement réalisés… Il est toutefois dans son intérêt de se montrer diligent, d’autant qu’il risque de devoir baisser son prix si le diagnostic fait état d’anomalies dangereuses auxquelles il n’entend pas remédier.

L'impact juridique est restreint

C’est l’ambiguïté du diagnostic gaz, censé sécuriser les installations anciennes, que de n’avoir, sur le plan juridique, aucun effet contraignant à l’égard du propriétaire. « Le ­diagnostic permet à l’acheteur de prévoir le budget éventuellement nécessaire pour remettre l’installation de gaz en sécurité, au vu des conclusions rendues par le diagnostiqueur », glisse Jean-Louis Amedeo, membre du conseil d’administration de la Fédération interprofessionnelle de diagnostic immobilier (Fidi). À cet égard, on trouve dans les avant-contrats la formule type suivante : « L’acquéreur déclare vouloir faire son affaire personnelle de la mise en conformité de l’installation, sans recours contre le vendeur. » La seule contrainte qui pèse sur le vendeur est de fournir à temps le diagnostic. Inséré dans le dossier de diagnostic technique, il doit être prêt pour la signature de l’avant-contrat (dans l’hypothèse d’une absence de promesse, pour l’acte authentique), idéalement consultable par les acheteurs potentiels dès la mise en vente du bien. Parade idéale, pour ces derniers, si le vendeur ne se montre pas diligent : faire insérer dans l’avant-contrat une condition suspensive de l’obtention d’un diagnostic gaz négatif. Ou une clause prévoyant qu’en cas de diagnostic gaz positif, la condition suspensive sera quand même considérée comme réalisée si le vendeur supprime, à ses frais et conformément à la réglementation, les risques révélés. Quant à la durée de validité du diagnostic gaz, elle est de trois ans.

Un contentieux peu abondant

Il arrive que le diagnostic gaz n’ait pas été fourni par le vendeur, ou bien qu’il soit périmé. Pour autant, ces situations ne remettent pas en cause automatiquement le contrat de vente. C’est à l’acheteur, estimant avoir subi un préjudice, de se retourner contre le vendeur pour obtenir une diminution du prix, voire l’annulation (résolution) de la vente, au besoin assortie de dommages et intérêts. Le vendeur ne peut alors s’abriter derrière la clause d’exonération de la garantie des vices cachés sur le fondement de l’article 1643 du Code civil. La responsabilité de l’agent immobilier ou du notaire, au titre de leur devoir de conseil, peut également être engagée en tant qu’ils étaient tenus de vérifier la présence et la validité de tous les diagnostics.
Il arrive aussi que le diagnostic soit erroné. Par exemple, s’il ressort du contrôle qu’aucune anomalie n’a été constatée sur la chaudière alors que des pièces doivent être remplacées pour assurer sa sécurité. L’acheteur peut alors se retourner contre le vendeur, quand bien même ce dernier serait protégé par la clause selon laquelle l’acheteur fait son affaire de tous les défauts qui apparaîtraient ultérieurement sur l’installation. Encore faut-il être en mesure de prouver l’existence d’un trouble de jouissance important, comme l’impossibilité d’emménager dans les lieux. De son côté, le vendeur se retournera ensuite contre le ­diagnostiqueur. En pratique, le diagnostic gaz suscite peu de contentieux. « Le degré de technicité de ce diagnostic fait qu’il est irréfutable, dès lors que le diagnostiqueur a toutes les compétences requises », rassure Jean-Louis Amedeo. Ce n’est pas toujours le cas.

Déceler le bon diagnostiqueur 

Fuite non détectée, test d’étanchéité approximatif, débit d’une chaudière non mesuré, non-repérage d’un tuyau dont la date limite d’utilisation était pourtant dépassée, appareil non identifié… autant d’incidents qui prouvent que la compétence, sur le terrain, du diagnostiqueur laisse parfois à désirer. Sur le papier, ce professionnel doit, outre souscrire une assurance destinée à couvrir sa responsabilité civile professionnelle, être certifié par un organisme agréé par le Comité français d’accréditation Cofrac (1) et ce nominativement pour chacun des diagnostics à réaliser, y compris le gaz, s’il s’agit d’un contrôle groupé.
Seul problème, la certification, malgré son caractère obligatoire, ne constitue pas un gage de qualité du professionnel. A minima, un diagnostiqueur sérieux vérifiera d’emblée si le propriétaire ne dispose pas déjà d’un diagnostic gaz en cours de validité ou, le cas échéant, d’une attestation de conformité de gaz et demandera à consulter ses dernières factures de consommation de gaz. Autre indicateur, le temps passé. « Il faut entre quinze et trente minutes par appareil pour effectuer un diagnostic gaz. Si cet examen fait partie d’un pack complet, plus de deux heures sont à prévoir pour un trois ou quatre pièces », avertit Dominique Krenc.Pour accomplir sa mission, le diagnostiqueur doit disposer de moyens en matériel, dont il a l’obligation d’assurer la maintenance : un chronomètre, un appareil de mesure de la teneur en monoxyde de carbone ambiant, un appareil de mesure du tirage (qui ne sera plus nécessaire dès le 1er septembre) et un produit moussant. Celui-ci peut être remplacé par un « sniffeur », surnom donné par la profession à un appareil de détection de fuite, doté d’un système de bipeur. Ce dernier équipement a été ajouté, dans la nouvelle norme, à la liste de ceux nécessaires à la réalisation du diagnostic.

Un certificat plus exigeant que le diagnostic 

Si le propriétaire, antérieurement à sa décision de vendre, a fait revoir son installation par une personne agréée (PGN/PGP)(2), il a en principe en sa possession un certificat de conformité, qui lui a été délivré à la fin des travaux. Ce document tient alors lieu de diagnostic gaz. Il suffit qu’il soit établi depuis moins de trois ans à la date à laquelle le diagnostic doit normalement être produit (art. R. 134-9 du Code de la construction et de l’habitation).
Attention : si le certificat est plus exigeant, en termes de contrôle, qu’un diagnostic ­– comme son nom l’indique, il atteste de la conformité de l’appareil ou de l’installation à la réglementation en vigueur –, il ne peut en tenir lieu que s’il porte sur la totalité de l’installation intérieure.

(1) La liste des organismes agréés est mise à jour sur le site www.cofrac.fr (2) Professionnel gaz naturel/Professionnel gaz propane

Marianne Bertrand


Mots-clés :

DIAGNOSTIC TECHNIQUE , GAZ NATUREL , LOGEMENT , VENTE




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