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Bailleurs, à quel type de locataire avez-vous affaire ?

Bailleurs, à quel type de locataire avez-vous affaire ?
Juillet-Août 2010
Le Particulier Immo n° 266, article complet.
Auteur : PHILIPPE (Nathalie)

Le bailleur, dans ses relations avec son locataire, se trouve parfois confronté à des difficultés qui ne sont pas d’origine financière. Comment prévenir les conflits éventuels ? Ou revenir sur la voie du dialogue ? Différents caractères extrêmes pouvant servir de référence.

Les clés
  • Identifiez rapidement quel type de problème vous aurez éventuellement à résoudre.
  • Appuyez-vous dès le début sur des textes juridiques.
  • Engagez-vous et proposez votre suivi, en cas de travaux, par exemple.

 

Le pointilleux

« Le lendemain de l’état des lieux d’entrée, il m’envoie une lettre pour me signaler qu’une chaise avait perdu une vis, mais qu’il l’avait remise. »

Le problème

Le pointilleux est un locataire obsessionnel qui considère que le logement doit toujours se trouver dans un état impeccable et les équipements être au-delà du bon état de fonctionnement qui est plutôt la norme.

Les risques

La multiplication des dérangements, voire des déplacements, et la tentation d’entrer dans le jeu de ce locataire en essayant de se montrer irréprochable pour avoir la paix. Vous risquez de relâcher votre vigilance quant à la répartition des réparations entre propriétaire et locataire, ce dernier finissant par exiger que vous assumiez ses propres responsabilités.

L’astuce pour l’identifier dès la visite de l’appartement

Si votre visiteur pose énormément de questions, s’attache à des détails infimes, que vous n’aviez vous-même jamais remarqués et que vos précédents locataires n’avaient pas jugé bon de signaler, vous avez sans doute affaire à un « pointilleux ».

Les points à valider avec lui à son entrée dans les lieux

Insistez sur le fait que l’appartement est donné en location dans des conditions conformes à la législation (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989). Rappelons qu’il doit s’agir d’un logement décent, autrement dit « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation », par ailleurs « en bon état d’usage et de réparation » et pourvu des « équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ». Moyennant quoi, insistez sur le fait que l’appartement est loué « en l’état », c’est-à-dire plus tout à fait flambant neuf, dans la majorité des cas. Prenez du temps pour réaliser l’état des lieux et dresser un inventaire extrêmement précis du logement, ce qui rassurera votre locataire et fixera des ­limites à ses exigences futures.
Enfin, passez rapidement en revue les frais et charges supportés respectivement par le locataire et par le propriétaire, en lui remettant la liste correspondante, qu’il ne manquera pas de lire.
Le bon côté des pointilleux est qu’ils acceptent plutôt bien les règles du jeu, pour peu qu’elles soient très claires dès le premier jour de la location.

Notre conseil : Le pointilleux est quelqu’un qui prend les choses très au sérieux. Prenez ses demandes en considération avec beaucoup d’attention, sans porter de jugement. Restez factuel, et précisez-lui de nouveau ses droits et devoirs de façon neutre, tout en le rassurant sur le fait que l’état des lieux détaillé lui garantira une sortie des lieux sans aucune retenue abusive. Le pointilleux ayant plutôt du mal à accorder sa confiance, n’hésitez pas à lui rappeler que vous avez toujours rendu leur dépôt de garantie aux locataires qui ont laissé les lieux en bon état.

L'angoissé

« Le trop-plein de son ballon d’eau chaude s’était engorgé et quelques gouttes d’eau avaient commencé à fuir de temps à autre. Sur ma boîte vocale, j’avais trois messages affolés de sa part, puis deux de son garant, ainsi que deux courriels, le tout dans un laps de temps de deux heures. »

Le problème

L’angoissé imagine le pire au moindre incident. Il est impossible de savoir, sur le fondement de son interprétation, si la situation est réellement grave ou urgente. Les grands moyens et une mobilisation générale sont d’emblée réclamés, souvent à tort.

Les risques

Des interventions en urgence qui seront très coûteuses et dont il s’avérera qu’elles auraient pu attendre. Mais aussi de mauvaises indications données aux professionnels sollicités, qui vont devoir intervenir dans un contexte exagérément alarmiste.

L’astuce pour l’identifier dès la visite de l’appartement

Généralement, l’angoissé s’attache à valider tous les aspects relatifs à sa sécurité. La porte est-elle blindée ? L’électricité est-elle aux normes ? Que se passe-t-il si la chaudière s’éteint ? On pourrait multiplier les exemples à l’infini mais, en substance, l’angoissé ne supporte pas l’idée de se trouver dans une situation susceptible de le mettre, lui ou les siens, en danger.

Les points à lui faire valider dès son entrée dans les lieux

Insistez sur le fait que le logement, conformément à la législation, ne présente aucun danger, laissez à sa disposition les manuels d’utilisation de tous les appareils équipant l’appartement. Prévenez-le d’emblée qu’en cas de problème il devra suivre une procédure précise avant d’engager des travaux, c’est-à-dire contacter un professionnel, demander un devis, obtenir votre accord ou celui du syndic si cela implique les parties communes. Rappelez-lui que s’il procède, de sa propre initiative, au remplacement d’un équipement, vous ne rembourserez pas ses frais, ce que les tribunaux valident. Sauf en cas d’urgence avérée : indiquez-lui alors qu’il peut faire intervenir une entreprise à vos frais, mais à condition que les travaux soient effectués à moindre coût. En lui rappelant que, s’il présente une facture astronomique, il supportera seul les dépenses occasionnées.

Notre conseil : Il est essentiel de montrer à votre locataire qu’il existe des solutions à son problème et de suivre pas à pas l’évolution de son règlement. Si les travaux sont, de façon évidente, à sa charge (un choc a provoqué une fuite, par exemple), proposez-lui de faire intervenir une entreprise avec laquelle vous travaillez régulièrement, qui a votre confiance et interviendra rapidement sans surcharger la facture.
En cas de doute sur la cause du sinistre, et/ou sur l’imputation de la réparation, prenez les choses en main et occupez-vous de tout rapidement, en le tenant très régulièrement informé. Agressif lorsqu’il est stressé, l’angoissé vous sera, en revanche, gré de votre engagement et de votre réactivité.

L'absent

« Pour tout passage indispensable dans l’appartement, il n’est jamais là. C’est moi qui dois servir d’ouvre-porte pour éviter de régler des frais supplémentaires lorsqu’un technicien doit revenir, pour l’installation d’un nouvel interphone, par exemple.

Le problème

L’appartement n’est presque jamais occupé. Vous recevez des courriers recommandés du syndic vous priant de donner libre accès à vos parties privatives, et vous êtes facturé d’un déplacement supplémentaire si un prestataire doit revenir spécialement pour votre logement.

Les risques

Un sinistre non détecté ou bien déclaré avec retard entraîne une aggravation des dommages (dégât des eaux, par exemple), mais également des difficultés pour effectuer les réparations nécessaires.

L’astuce pour l’identifier dès la visite de l’appartement 

Cela s’avère naturellement impossible s’il s’agit d’un absent par accident. En l’occurrence, un locataire qui doit suspendre temporairement l’occupation à temps plein de son logement en cours de bail, par exemple à la suite d’une mutation non suivie d’un déménagement, d’un événement familial ou personnel (congé sabbatique…). Il est plus facile de repérer un absent chronique : déplacements professionnels fréquents, horaires de travail décalés…, il aura des difficultés à se rendre disponible dès les premiers rendez-vous, même en dehors des jours et heures « ouvrables ».

Les points à lui faire valider dès son entrée dans les lieux

Les absences accidentelles sont, par définition, imprévisibles. Peut-on tout de même s’en prémunir ? Techniquement, le locataire n’est tenu qu’à payer le loyer, à user paisiblement du logement loué suivant sa destination (usage d’habitation, par exemple), à ne pas le dégrader et à l’assurer. Le logement doit être sa résidence principale, en application de la loi du 6 juillet 1989, mais ni cette dernière ni le Code civil ne précisent comment il doit l’occuper. Afin de clarifier les choses, il est possible d’insérer au bail une clause prévoyant que le locataire doit occuper les lieux « personnellement et de façon continue », sauf à prévenir le bailleur et à organiser son absence. Quant à l’absent chronique, prévenez-le suffisamment à l’avance du passage d’un prestataire (désinsectisation, chauffage, relevé d’eau…) et insistez sur la nécessité de laisser ses clés à un voisin ou au gardien de l’immeuble s’il ne peut être présent personnellement, avec une autorisation expresse d’entrer dans son domicile.

Notre conseil : Le problème, avec l’absent, est précisément de nouer le dialogue. Si vous avez dû vous déplacer ou régler un surcoût parce qu’il n’a pas pris la précaution de s’organiser en conséquence, insistez pour le rencontrer personnellement, quelles que soient ses disponibilités, afin de trouver un modus vivendi. Il lui sera plus difficile, par la suite, d’ignorer ses responsabilités.

Le partageur

« Les voisins me disent que ce n’est jamais la même personne qui occupe l’appartement. Amis, sous-location ? Difficile de faire la part des choses mais ce qui est certain, c’est que mon locataire a tendance à prendre l’appartement pour un hôtel. »

Le problème

La clé de l’appartement passe de main en main, et l’occupant n’est pas toujours celui avec qui vous avez signé un bail. Certains voisins peuvent se plaindre de cette utilisation « non bourgeoise » du logement.

Les risques

Des incidents sont à prévoir au niveau de la copropriété, qui ne verra pas d’un bon œil que l’immeuble prenne des airs de résidence de tourisme ou d’appart’hôtel… surtout si les occupants causent des troubles de voisinage.
Une usure accélérée des équipements est également à craindre à cause du nombre d’utilisateurs supérieur à celui prévu pour ce logement, des mauvaises manipulations éventuelles de ceux ne connaissant pas bien les lieux…

L’astuce pour l’identifier dès la visite de l’appartement

Reconnaître un partageur est impossible, à moins qu’il ne laisse lui-même entendre qu’il projette d’héberger parents ou amis.

Les points à lui faire valider dès son entrée dans les lieux

Tous les baux précisent généralement que la sous-location est interdite. Pour le reste, bien entendu, votre locataire reçoit et héberge qui il veut, en sa présence ou non, à condition qu’il continue, par ailleurs, à résider habituellement dans les lieux.

Notre conseil : Tant qu’il ne sera pas établi qu’il s’agit d’une réelle sous-location – avec le versement d’une contrepartie financière pour les occupants –, ou que votre locataire a abandonné les lieux à un tiers, vous ne pourrez rien faire, à part lui rappeler ses obligations par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). En cas de nuisances, chacun de vos échanges écrits viendra alimenter un dossier attestant de l’existence d’un motif légitime et sérieux susceptible de justifier son congé.

Le négociateur

« Il essaie en permanence de contester le montant de son loyer. Une coupure d’eau pour travaux qui a duré trop longtemps ? C’est une demande de ristourne. Un problème électrique, pourtant réparé sous 48 heures ? Cela vaut bien une réduction de loyer. Quand au robinet changé sans mon accord, il m’envoie la facture ! Conclusion : je passe mon temps à argumenter tout en frôlant le conflit. »

Le problème

Pour le « négociateur », il y a toujours moyen de « s’arranger ». Chaque début de mois semble sonner l’ouverture des discussions pour régler le moins de loyer possible.

Les risques

Un blocage du loyer si le locataire estime que certaines compensations ne lui ont pas été concédées.
Un grave litige lors de sa sortie des lieux, s’il s’avère que vous devez retenir une partie du dépôt de garantie suite à des dégradations.

L’astuce pour l’identifier dès la visite de l’appartement

Le négociateur va commencer par demander une baisse de loyer, puis il tentera de réduire le montant du dépôt de garantie. Si vous le sentez adepte du marchandage, c’est un signe…

Les points à lui faire valider dès son entrée dans les lieux

Les loyers sont payables d’avance et ne sont révisables qu’en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL), à l’initiative du bailleur et à la hausse uniquement ; sauf bien évidemment si l’appartement présentait un défaut majeur justifiant un effort ponctuel, qui doit alors faire l’objet d’un écrit.
Il faut insister sur la réglementation existant en matière de réparations locatives (décret n° 87-712 du 26.8.87), rappeler au locataire qu’il doit assurer l’entretien courant du logement et les menues réparations. à lui, par conséquent, d’assurer la propreté des revêtements des murs et sols, de faire procéder au ramonage, d’entretenir les divers équipements (chauffe-eau, chaudière individuelle, piscine…), de se charger des petites réparations de faible coût (remplacement d’un joint, d’un interrupteur, d’une poignée de porte, graissage des gonds, vitre cassée…).

Notre conseil : Le négociateur est peu sensible aux rappels au règlement. Ce qu’il recherche, c’est un « effort » de votre part, qui lui garantisse de sortir toujours avantagé d’une situation. Le face-à-face est préférable pour éviter les échanges de courriers qui pourraient dégénérer en conflit. Démontrez-lui que vous faites le maximum et rappelez-lui calmement que s’il estime que le loyer est trop élevé pour lui, rien ne le retient dans les lieux. Une façon de lui indiquer que, pour ce qui vous concerne, le jeu est terminé.

Le mauvais payeur

« Il a réglé son premier loyer, pour ne pas compromettre son entrée dans les lieux… mais, dès le deuxième mois, c’était l’impayé et cela a duré dix-huit mois, émaillés d’incidents.
À la fin, alors que j’avais démarré une procédure d’expulsion, il m’a même suggéré de lui avancer de l’argent pour l’aider à trouver un nouvel appartement ! »

Le problème

Le « mauvais payeur professionnel », c’est la bête noire du bailleur. Il connaît ses droits sur le bout des doigts, sait utiliser à son avantage les services sociaux, connaît l’alpha et l’oméga des procédures d’expulsion et, très souvent, ses compétences juridiques se doublent d’une inébranlable mauvaise foi. Il se pose en victime, alors que c’est vous qui en serez bientôt une.

Les risques

Ils sont connus : impayés, dégradations, situation qui s’enlise…

L’astuce pour l’identifier dès la visite de l’appartement

C’est le rêve de tout bailleur que de disposer d’un détecteur de mauvais payeur professionnel. Hélas, il n’existe pas de profil type. En revanche, certains signes peuvent mettre sur la piste. Il peut s’agir d’un candidat très déterminé à prendre l’appartement, dans l’urgence s’il le faut, même s’il dit posséder déjà un domicile. Il peut se plaindre de la dureté et de la malhonnêteté de son propriétaire actuel, vous répéter avec insistance qu’avec lui vous n’aurez jamais de problème. Dans ce contexte général, des fiches de paie trop belles pour être vraies doivent vous inciter à redoubler de prudence.

Les points à lui faire valider dès son entrée dans les lieux

S’assurer que son dossier est très complet : copie de sa carte d’identité bien lisible, copie des fiches de paie avec leur original pour en vérifier la conformité, repérage du numéro de compte bancaire grâce au chèque de dépôt de garantie. Il est recommandé de  faire une copie avant encaissement, au cas où… Si par malchance un huissier devait assurer le recouvrement d’impayés, cela s’avérera fort utile.

Notre conseil : Ne perdez pas de temps dans des démarches amiables avec celui que vous soupçonnez être un mauvais payeur professionnel. Il vous fera quantité de promesses qui ne seront pas tenues, comme vous régler le loyer qu’il vous doit sous un certain délai. Discuter vous fera perdre votre temps, tandis que lui en gagne.
Soyez très procédurier : communiquez par LRAR pour le recouvrement de votre premier impayé ou pour tout autre sujet litigieux. Si votre lettre n’est pas réclamée, c’est mauvais signe. Vous n’aurez probablement pas d’autre recours que d’employer les grands moyens. Prenez très vite contact avec l’assureur chez qui vous avez souscrit un contrat pour couvrir le risque d’impayés. Les procédures de recouvrement sont coûteuses, aussi mieux vaut parvenir à déléguer ce dossier si votre contrat prévoir une protection juridique avec prise en charge des frais. Idem pour le processus d’expulsion qui vous attend peut-être, dont ce locataire connaît toutes les failles.
Attendez-vous à ce que, de son côté, il cherche à vous faire passer pour un mauvais bailleur : votre bail sera épluché pour traquer la clause abusive, ou vague, par exemple, et si votre appartement n’est pas tout à fait aux normes, vous risquez d’avoir à faire effectuer quelques travaux avant de voir partir votre occupant indélicat. Mais il sera vraisemblablement un jour à bout d’arguments…

Le nuisible

« Le pire, c’est qu’avec moi il est charmant… Pourtant, c’est le grand nuisible de l’immeuble, avec intervention des pompiers en pleine nuit suite à un coma éthylique, ascenseur bloqué, mégots dans le couloir, poubelles jetées n’importe où… La gardienne est à bout, les injonctions par courrier du syndic suites aux plaintes des voisins sont fréquentes… Et moi, je me sens totalement impuissant. »

Le problème

Le nuisible ignore à peu près tout des règles élémentaires de la vie en copropriété. Il cumule très facilement les incivilités, et demeure impassible vis-à-vis de ceux qui s’en plaignent.

Les risques

Subir tous les désagréments d’une copropriété qui cherche un recours auprès du bailleur, à défaut d’avoir été entendue par le fauteur de trouble lui-même. Appels inquiets ou furieux des voisins, voire lettres de menaces d’attaque en justice, vous voilà au cœur d’une tourmente à laquelle vous êtes pourtant totalement étranger.

L’astuce pour le repérer dès la visite de l’appartement

Le nuisible n’est pas repérable très facilement, mais si vous constatez que son comportement traduit une véritable désinvolture, un refus assez systématique de tout type de règlement… méfiez-vous.

Les points à lui faire valider dès son entrée dans les lieux

Insistez sur les aspects du règlement de copropriété et/ou du règlement intérieur de l’immeuble, lorsqu’il existe, affectant son quotidien d’occupant. Donnez-lui copie des dispositions le concernant. Lors de la lecture du bail, soulignez qu’y manquer pourrait constituer un motif valable de congé de votre part.

Notre conseil : Cherchez tout d’abord à connaître sa version des faits. En effet, le nuisible n’est peut-être pas celui que vous croyez. Un voisin peut avoir exagéré le trouble généré ou s’être trompé d’appartement, ce qui est assez fréquent, localiser un bruit avec précision n’étant pas toujours aisé.
Si l’origine du trouble est confirmée, mieux vaut donc prévenir d’abord votre locataire de manière amiable, ensuite par lettre recommandée avec accusé de réception que vous ne prenez pas cela à la légère et que son comportement pourrait constituer un motif de résiliation de bail de votre part. Le calme revient souvent après cette mise au point.

Le brut

« Je n’ai jamais compris comment j’avais pu retrouver mon appartement dans cet état. Du carrelage avait été arraché, du feu a dû être fait quelque part, à voir la grande tache de suif… le mitigeur de l’évier était passé au travers du plan de travail. Une désolation. Le pire, c’est que je n’étais pas assurée pour la remise à neuf en cas de dégâts… J’ai perdu beaucoup d’argent et lui seulement sa caution, car il n’a pas hésité ensuite à me menacer, si j’allais plus loin dans le recouvrement. »

Le problème

Le « brut » collectionne les victoires sur la matière… c’est ce que vous vous dites en découvrant les quatre pieds sciés d’une table qui était trop haute, ou des fils électriques arrachés pour être allongés de quelques centimètres. Un détail pour lui, mais pas pour vous, voilà tout le problème.

Les risques

Un litige important à la sortie des lieux, lorsque les frais de remise en état devront être imputés au locataire.

L’astuce pour le repérer dès la visite de l’appartement

C’est une impression de négligence, de manque d’attention au détail qui peut indiquer que l’on a affaire à un « brut », mais ces impressions peuvent être parfaitement erronées. Le cas échéant, ses commentaires, lors de la première visite des lieux, peuvent vous mettre sur la voie : il soulèvera les défauts de l’appartement mais semblera les trouver négligeables, par exemple.

Les points à lui faire valider dès son entrée dans les lieux

Insister sur le fait que toute dégradation sera facturée et que tout changement d’architecture intérieure, ou modification de l’équipement et du mobilier requiert l’accord du propriétaire, s’il veut échapper à une obligation de remise en état à l’identique à sa sortie des lieux.

Notre conseil : Expliquez calmement au brut que ce qu’il considère comme des aménagements mineurs ou sans conséquences est un frein sérieux à une remise en location dans de bonnes conditions. Si vous constatez des transformations malencontreuses en cours de bail, adressez-lui un courrier recommandé avec accusé de réception réclamant la remise en état à l’identique avant son départ, et relancez-le pour obtenir une date de visite au cours de laquelle vous pourrez constater que les choses sont rentrées dans l’ordre. À défaut de son accord, le constat se fera au moment de l’état des lieux de sortie, et le montant correspondant aux frais engagés sera dû.

Aussi simplificateurs qu’ils puissent paraître, ces portraits-robots de locataires ont tous été, à un moment ou à un autre, rencontrés par un propriétaire. Ce que l’on peut en conclure ? En tant que bailleur, soyez à la fois empathique, ferme et irréprochable. Sans oublier prévoyant ! Souscrivez obligatoirement une assurance loyer impayés, prenez quelques photos avant chaque remise en location, et gardez votre appartement aux normes. Fort heureusement, les locataires agréables et de toute confiance représenteront le plus grand nombre de vos interlocuteurs. Rien de tel qu’une expérience compliquée pour vous faire apprécier à sa juste valeur une relation sans nuages...

Nathalie Philippe


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , LITIGE , LOCATION




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