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Les SCPI : championnes des gros revenus

Juillet-Août 2010
Le Particulier n° 1051, article complet.
Auteur : LEROUX (Eric)

Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) occupent une place de choix dans l’univers des placements pour la retraite. Ce sont, et de loin, les formules les plus rentables. L’an dernier, nombre d’entre elles ont dégagé des revenus compris entre 7 et 8 %, tout en affichant une hausse de leur valeur. « Les Scpi répliquent la performance de l’immobilier d’entreprises, puisqu’elles sont investies, en moyenne, à 80 % dans des bureaux et à 20 % dans des commerces et des entrepôts, explique Daniel While, analyste à l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF). Ce sont des produits transparents, qui restituent les loyers qu’ils encaissent. » Portées par la croissance du secteur tertiaire, elles profitent toujours d’une forte demande qui maintient les loyers à un bon niveau. Mais, en cas de ralentissement durable de l’économie, elles pourraient, à moyen terme, souffrir d’une baisse de la demande de bureaux, ce qui risque d’avoir un impact négatif sur la valorisation des parts. En plus de leurs performances, les SCPI ont l’avantage d’assurer des revenus stables. Comme pour tout investissement dans l’immobilier, elles offrent, de plus, une forte protection contre l’inflation, puisque les loyers sont indexés, au moins en partie, sur la hausse des prix. Mais les détenteurs de Scpi supportent aussi quelques contraintes : il faut compter environ 10 % de frais lors de l’acquisition (inclus dans le prix des parts), ce qui nécessite de garder les titres plusieurs années pour les amortir. L’épargne investie est moins disponible qu’avec d’autres placements. Ainsi, dans des conditions de marché peu favorables, il est parfois nécessaire d’attendre quelques mois pour en sortir, ou d’accepter une baisse du prix. Au regard de la rentabilité actuelle, c’est un risque toutefois très acceptable. Autre inconvénient, les SCPI, transparentes fiscalement, entraînent l’imposition des loyers avec l’ensemble des revenus et pénalisent les contribuables imposés dans les tranches les plus élevées. Sur un rendement de 8 %, une personne imposée à 30 % et payant les prélèvements sociaux ne recevra que 4,6 %. Malgré tout, les SCPI restent en tête des placements à revenus. Il existe toutefois une possibilité d’optimiser cette fiscalité : certains contrats d’assurance vie (par exemple, Patrimoine Essentiel de Patrimoine management et associés, Mes-placementsvie de Finance sélection, Panthéa de Nortia, Himalia de Generali) permettent d’investir dans une sélection de Scpi. Les revenus du contrat sont alors soumis à la fiscalité plus favorable
de l’assurance vie.
En définitive, pour compléter sereinement sa retraite, il est déconseillé de faire reposer tous ses revenus futurs sur un seul de ces quatre produits. Il est plus sage de panacher les placements de façon à diversifier les risques pour pouvoir toujours compter sur un complément de retraite.

Éric leroux


Mots-clés :

ASSURANCE VIE , OPCVM , PEA , PEP , PERP , PLACEMENT FINANCIER , PLAN D'EPARGNE EN ACTIONS




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