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Comment faire pour donner un bien en colocation ?

Comment faire pour donner un bien en colocation ?
Juillet-Août 2010
Le Particulier n° 1051, article complet.
Auteur : TUGNY (Diane de)

Si vous désirez louer votre maison ou votre appartement à plusieurs locataires, sachez qu’aucun texte spécifique ne réglemente, pour le moment, la colocation. Le contrat doit être établi sur la base des textes existants pour les différents types de location (libres ou meublées principalement). Pour louer un bien non meublé à titre d’habitation principale, mieux vaut se procurer un modèle de bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 et l’adapter. Voici la marche à suivre.

Vérifiez la solvabilité des locataires

Afin de vérifier la solvabilité des candidats à la location de votre logement vous êtes en droit d’exiger de la part de chacun d’eux certains documents. Vous multiplierez donc les vérifications par le nombre de colocataires.

Vos futurs locataires justifient de leurs revenus

Vous pourrez leur demander leurs trois derniers bulletins de salaires, leur dernier avis d’imposition et leurs trois dernières quittances de loyer. En revanche, vous n’avez pas le droit de leur réclamer les documents figurant sur la liste prévue à l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, notamment une autorisation de prélèvement automatique, une copie de leur relevé bancaire ou une attestation d’absence de crédit en cours.

Vous demandez des engagements de caution

Il est utile de prévoir la garantie d’une ou plusieurs cautions pour chaque locataire, notamment lorsqu’ils sont étudiants. Attention, si vous avez souscrit une assurance loyers impayés ou une garantie des risques locatifs (GRL), vous ne pouvez pas demander une telle caution sauf si le bien est loué à des étudiants ou à des apprentis (art. 22-1 de la loi de 1989). Bien entendu, vous avez intérêt à vérifier que la caution est solvable. Elle doit donc vous fournir les mêmes renseignements que vos locataires. Précisez dans le contrat que la caution est solidaire : en cas d’impayés de loyers, vous pourrez vous adresser, au choix, à n’importe quelle caution pour le paiement de la totalité de la dette et pas seulement de la quote-part du locataire dont elle est garante. De plus, son engagement restera valable jusqu’au terme prévu au contrat même si le locataire a quitté les lieux. Sachez qu’un cautionnement dont la durée n’est pas spécifiée peut être résilié à tout moment. Habituellement, il est conclu pour la durée du bail initial et des éventuels renouvellements, mais dans cette hypothèse, il faut préciser une date limite ou un nombre de renouvellements, car la seule mention « et de ses renouvellements » revient à faire signer un cautionnement à durée indéterminée que la caution peut résilier à tout moment.

Attention : l’acte de caution solidaire n’est valable que si la personne qui se porte caution recopie de sa main le texte du formulaire ci-dessus.

Faites signer un seul contrat

Dans le cas d’une location non meublée, vous avez intérêt à utiliser un formulaire type de contrat soumis à la loi du 6 juillet 1989 (par exemple celui fournit dans notre Dossier de location, Le bail d’habitation, comprenant tous les documents utiles, voir références p. 63).

Le bail doit être signé par chaque locataire

Le nom de chaque locataire doit être indiqué sur le contrat, qui doit être signé par tous.
En effet, tous les habitants ne sont pas automatiquement cotitulaires du bail. Une personne vivant dans le logement mais ne figurant pas sur le bail est un simple occupant, même s’il est le partenaire de pacs ou le concubin d’un locataire (seul l’époux ou l’épouse d’un des titulaires du bail est automatiquement colocataire).

Prévoyez l’indivisibilité du paiement

Vous n’êtes pas contraint de percevoir un loyer fractionné : celui-ci est indivisible et il est bon de le rappeler. Vous pouvez, en conséquence, demander le paiement du loyer et des charges au colocataire de votre choix, et même désigner un colocataire, mandataire commun qui sera votre seul interlocuteur pendant le bail.

Une clause de solidarité pour le loyer et les indemnités d’occupation

En prévoyant que tous les locataires sont solidaires pour l’exécution de l’ensemble des obligations du contrat, vous pouvez réclamer, en cas de conflit, la totalité du loyer à un seul des locataires, à charge pour lui de se retourner ensuite vers ses colocataires pour obtenir le remboursement de leur quote-part. En l’absence d’une telle clause, vous seriez contraint de multiplier les poursuites en cas de litige. D’autre part, la jurisprudence considérant que le bail prend fin à compter de sa résiliation en justice et que le locataire qui reste dans les lieux indûment est redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer, prévoyez que la solidarité concernera également cette indemnité. Ainsi, au cas où un colocataire se maintiendrait dans les lieux illégalement après le départ des autres colocataires, ceux-ci resteraient solidaires au-delà de la résiliation du bail (cass. civ 3e du 1.4.09, n° 08-13508).

Attention : vous devez produire autant de copies du contrat de bail qu’il y a de locataires. N’oubliez pas également de remettre à chaque caution, outre son engagement de caution, une copie du contrat de bail pour lequel elle se porte garante.

Protégez votre bien

Il est important de vous prémunir des éventuels dommages que pourrait subir votre logement.

Exigez un dépôt de garantie

Lors de la signature du contrat de bail, vous pouvez demander un dépôt de garantie, mais celui-ci ne doit pas dépasser un mois de loyer net de charges (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989). Si un seul des locataires quitte les lieux, il ne peut pas exiger le remboursement de sa quote-part du dépôt de garantie. Ce dépôt sera rendu, au plus tard, dans les 2 mois suivant le départ de tous les locataires et la remise des clefs (cass.civ 3e du 21.11.90, n° 89-14827).
En seront déduites les sommes éventuellement dues par vos locataires. Le locataire sortant devra demander à ses colocataires de le rembourser au moment où il quitte les lieux ou attendre le départ de tous.

Établissez un état des lieux

Pour éviter tout conflit à l’expiration du bail, il est indispensable de faire un état des lieux lors de la remise des clefs et de le faire signer par tous les locataires. Ce document peut être établi par vous, par un agent immobilier ou par un huissier. Les honoraires de ce dernier sont libres, sauf si l’état des lieux n’a pas pu être dressé à l’amiable entre le propriétaire et les locataires. Dans ce dernier cas, son intervention est fixée à 152 €, les frais étant partagés entre bailleur et locataires. Lors du départ d’un seul locataire, vous n’avez pas à dresser avec lui un état des lieux de sortie si d’autres colocataires restent en place. Un seul état des lieux ne sera établi qu’au moment du départ de tous les colocataires et de la remise des clefs au bailleur.

Les locataires doivent assurer leur logement

Les locataires doivent souscrire une assurance couvrant les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux…) et remettre au bailleur une attestation d’assurance. En pratique, il est préférable que tous les colocataires s’assurent ensemble auprès de la même compagnie, à charge pour eux de vous communiquer ensuite chaque année une attestation d’assurance à jour, c’est-à-dire prenant en compte les départs et les arrivées des colocataires et mentionnant les noms des locataires en place.

À savoir : la taxe d’habitation est, en principe, adressée au premier locataire figurant sur le bail, mais les autres sont solidaires de son paiement. Le bailleur peut être tenu de son paiement si le fisc n’a pas été informé des changements de locataires. N’oubliez donc pas d’informer le centre des impôts.

Gérez les départs

Les colocataires sont susceptibles de donner congé plus souvent que les simples locataires. Mais leur solidarité les oblige, dans la plupart des cas, à trouver eux-mêmes de nouveaux colocataires.

Chaque locataire est libre de vous donner son congé

Chaque colocataire est libre de vous adresser son congé avec un préavis de 3 mois, celui-ci n’ayant, en principe, pas de conséquences sur le bail qui se poursuit à l’égard des autres locataires. Si vous avez inséré une clause de solidarité dans le bail, le locataire sortant restera, malgré son congé, tenu du montant des loyers jusqu’au terme du bail en cours ou de son renouvellement.

Vous n’avez pas l’obligation d’accepter un nouveau colocataire

Si le locataire sortant ou ceux qui sont toujours dans les lieux vous proposent un successeur, vous n’avez aucune obligation de l’accepter. Son entrée dans le logement est soumise à votre accord exprès. Vous pouvez exiger les mêmes renseignements et garanties que lors de la signature du bail initial.
En cas d’accord, vous pouvez, au choix, signer un avenant au contrat (le nouveau locataire prend alors le bail « en marche ») ou signer un nouveau bail (mais vous êtes alors réengagé pour 3 ans). Le seul avantage d’un nouveau contrat est de pouvoir augmenter le loyer indépendamment de l’indexation annuelle, mais il faut, pour cela, que les locataires en place l’acceptent ou que vous ayez indiqué dans le contrat initial qu’en cas de congé d’un colocataire, le contrat sera résilié à l’égard de tous.

Donnez congé à chaque locataire séparément

Vous ne pouvez donner congé à vos locataires que dans trois hypothèses : la vente du bien, sa reprise pour l’habiter ou un motif « légitime et sérieux », notamment la violation par les locataires des obligations prévues au bail (art. 15 de la loi de 1989).
Le congé doit être envoyé aux colocataires 6 mois au moins avant le terme du bail (voir encadré ci-dessus).
La jurisprudence a admis, à plusieurs reprises, que dans l’hypothèse où le bail comporte une clause de solidarité entre les colocataires, le congé délivré par le bailleur à un seul locataire vaut à l’égard de tous. Il est toutefois prudent d’adresser un congé par LRAR séparée à chacun.

À savoir : Pour résilier un bail, le propriétaire doit notifier sa décision à chacun de ses colocataires par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) au moins 6 mois avant son terme. Mais si ceux-ci ne vont pas chercher la LRAR par laquelle leur est notifiée la résiliation, le bail est alors reconduit pour 3 ans. Il est donc préférable d’adresser ces LRAR dans un délai supérieur à 6 mois avant le terme du bail (8 mois, par exemple) afin de s’assurer de leur réception ou, le cas échéant, de recourir à un huissier qui délivrera un congé valable même en l’absence des colocataires.

Dans certains cas, le préavis du locataire est d’un mois (premier emploi, mutation, perte d’emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, RMI, personne de plus de 60 ans justifiant de problèmes de santé). Une réponse ministérielle (question n° 9426, JO Sénat du 16.10.03, p. 3078) précise que ce délai réduit ne bénéficie qu’à la personne concernée par la situation, sauf si elle vit en couple car, dans ce cas, le colocataire subit aussi les conséquences de l’événement donnant droit au préavis réduit.


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CAUTION , COLOCATION




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