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Focus sur la loi Grenelle 2 : l'évolution écologique des bâtiments va s'accélérer

Focus sur la loi Grenelle 2 : l'évolution écologique des bâtiments va s'accélérer
Juillet-Août 2010
Le Particulier n° 1051, article complet.
Auteur : BOCCARA (Laurence)

Votée en mai à l’Assemblée nationale, la loi Engagement national pour l’environnement comporte de nombreuses mesures pour renforcer l’efficience thermique des logements collectifs ou individuels.

Adoptée par les députés, le 11 mai dernier, la loi Engagement national pour l’environnement, dite loi Grenelle 2, devait encore, à l’heure où nous écrivons ces lignes, passer l’épreuve de la commission mixte paritaire pour être définitivement adoptée. Elle comprend plusieurs mesures liées à l’habitat, au bâtiment et à l’urbanisme. Ce cadre législatif met surtout l’accent sur le volet ­« énergie » des logements. Voici le détail des dispositions les plus importantes ayant un impact sur l’immobilier neuf et ancien, ainsi que sur les habitations individuelles et collectives. Les décrets d’applications, à paraître dans les prochains mois, devraient préciser leur mise en œuvre.

Toutes les habitations neuves seront « basse consommation »

C’était dans l’air depuis plusieurs mois, la loi Grenelle 2 le confirme : à compter du 1er janvier 2013, toutes les habitations neuves devront afficher une performance énergétique répondant aux exigences du label « Bâtiment Basse Consommation » (BBC). Ainsi, la consommation en énergie primaire de chaque nouvel édifice d’habitation construit en France ne devra pas dépasser 50 kilowatts heures par mètre carré et par an. Cette mesure vise autant les logements collectifs que les maisons individuelles. Encore minoritaires, les constructions économes en énergie devraient donc massivement arriver sur le marché dans les mois qui viennent, de nombreux promoteurs et constructeurs ayant déjà anticipé la réglementation.
L’amélioration de la performance énergétique des logements neufs aura un impact direct sur leur prix de vente. Les professionnels évaluent ce surcoût de 5 à 15 %. Une construction BBC nécessite, en effet, l’emploi de matériaux et d’équipements innovants, la mise en œuvre de techniques de pointe, et oblige à un strict processus de construction. Sabine Desnault, directrice du développement durable chez Nexity rassure toutefois : « À force de multiplier les constructions de ce genre et de développer une expérience dans ce domaine, le surcoût sera absorbé d’ici quelques années. » De plus, dans le cadre d’un investissement locatif, une construction labellisée BBC par un organisme de contrôle indépendant se verra attribuer un certificat. « Ce document donnera accès à des avantages fiscaux pour le propriétaire : crédit d’impôt pour l’acquisition de certains équipements d’économie d’énergie, réduction d’impôt pour l’investissement locatif Scellier… », précise Michel Willaey, directeur de Maisons Pierre.
Autres nouveautés relatives aux constructions neuves : dès le 1er janvier 2012, les promoteurs devront prévoir, dans les parkings individuels situés au sous-sol des immeubles, des installations permettant de recharger les véhicules électriques ou hybrides (câbles, gaines) et des stationnements sécurisés pour les vélos.

Le Diagnostic thermique gagne en importance

La loi Grenelle 2 prévoit, d’autre part, des mesures concernant le logement ancien. Dès le 1er janvier 2011, pour tout bien mis en vente, l’annonce devra signaler le résultat du Diagnostic de performance énergétique (DPE). Pour mémoire, ce document comporte deux étiquettes : la première indique le classement énergétique du logement et la seconde le niveau de ses émissions de gaz à effet de serre, sur une graduation allant de A à G. Certes, depuis le 1er novembre 2006, ce DPE est obligatoirement communiqué par tout vendeur à un acheteur. Mais dans moins de 6 mois, ce diagnostic sera davantage mis en valeur. « Cette information va, à terme, devenir un critère de choix et de comparaison », pronostique Patrick Siksik, vice-président de la chambre des experts Fnaim. Quelques professionnels de la transaction, comme ceux du réseau d’agences Orpi, ont déjà mis en pratique cette mesure. Toutefois, la loi ne va pas au-delà du diagnostic. Elle n’impose aucuns travaux de rénovation thermique ni même de calendrier ou d’échéancier, qu’il s’agisse d’un immeuble collectif ou d’une maison individuelle.
Toujours pour les logements existants, la loi prévoit d’accorder un crédit d’impôt sur le revenu aux propriétaires ayant réalisé des travaux visant à réduire la vulnérabilité de leur résidence principale à des aléas technologiques. Il s’élèvera à 40 % des dépenses supportées, retenues dans la limite de 30 000 €. Les 60 % restants pourront faire l’objet d’avances remboursables. Il semblerait que cette mesure n’ait pas, à terme, un impact déterminant : cet avantage ne porterait que sur les travaux prescrits par l’État à des propriétaires dont l’habitation se situe à l’intérieur du périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques (art. L. 515-16 IV du code de l’environnement). À ce jour, le coût de tels travaux ne peut s’élever à plus de 10 % de la valeur vénale du bien (art. R. 515-42 du même code).
Autre nouveauté du texte destinée à mieux renseigner l’acquéreur d’un bien. Celui-ci bénéficiera d’une information renforcée au sujet de l’état de pollution des sols de sa future propriété (terrain ou logement). Si dans un délai de 12 mois après la transaction, une pollution est constatée, il pourra se faire restituer une partie du prix de vente (un locataire pourra demander une baisse de loyer à son propriétaire). L’acquéreur sera même en droit de demander une remise en état du site aux frais du vendeur.

Des mesures destinées aux copropriétés

La loi Grenelle 2, contient également de nombreuses dispositions destinées à améliorer la performance énergétique des immeubles en copropriété. Ainsi, dès l’entrée en vigueur de la loi, les décisions relatives aux travaux d’économie d’énergie seront votées, en assemblée générale, à la majorité simple de l’article 25, et non plus à la double majorité de l’article 26, plus difficile à réunir. « Cet assouplissement des règles de vote permettra de débloquer des situations figées dans certaines copropriétés », commente Bruno Dhont, directeur de l’Association des responsables de copropriété (ARC).
D’autre part, tout immeuble d’habitation doté d’un chauffage collectif devra réaliser un bilan énergétique dans un délai de 5 ans à compter du 1er janvier 2012. Les obligations ne seront pas les mêmes suivant la taille des copropriétés. Les résidences de moins de 50 lots (lots principaux et lots annexes) pourront se contenter de faire établir un DPE collectif. En revanche, les immeubles de 50 lots et plus devront effectuer un audit énergétique. Plus détaillé, ce dernier examen sera plus coûteux pour la copropriété. « Il faut compter autour de 2 000 à 3 000 € pour un DPE collectif, contre environ 10 000 € pour un audit », avance Jérôme Dauchez, président de l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis) d’Île-de-France. Le législateur précise que ces informations permettront d’établir un plan pluriannuel de travaux d’économie d’énergie ou un contrat de performance énergétique qui sera mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale de copropriété. « Toutefois, si l’on se réfère au texte de loi, leur exécution n’a rien d’obligatoire », tempère Paul Philippot, délégué général de l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi). D’ailleurs, la proposition de créer un fonds de réserve pour gros travaux obligatoires, réclamé par de nombreuses associations de copropriétaires et des fédérations professionnelles de syndics, a finalement été rejetée.
Toujours dans un intérêt collectif, une copropriété pourra voter, à la majorité simple de l’article 25, le changement de la totalité de ses fenêtres, qu’elles se situent dans les parties collectives (escaliers, garages, locaux techniques, loge…) ou dans les parties privatives (appartements). « Cette disposition donne le pouvoir à l’assemblée générale de la copropriété de faire voter le remplacement de la totalité de ses ouvrants », commente Thierry Saniez, délégué général de l’association de consommateurs Consommation logement cadre de vie (CLCV). La loi précise toutefois que ces travaux ne s’imposeront pas aux copropriétaires ayant changé leurs fenêtres au cours des 10 dernières années. Enfin, le texte impose aux syndics d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, la question des travaux d’installation d’équipements permettant la recharge des véhicules électriques. Ils seront votés à la majorité simple.

Une information améliorée des locataires

De nouvelles obligations s’imposent aussi aux propriétaires bailleurs. Ils devront désormais communiquer à leur locataire le DPE et l’état des risques naturels et technologiques du bien loué. Seules les locations saisonnières ne sont pas concernées. Cette obligation ne concerne toutefois que les nouveaux baux. Pour sa part, le locataire doit laisser exécuter dans son logement les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives.

Laurence Boccara


Mots-clés :

ASSEMBLEE GENERALE , AUTOMOBILE , BAIL D'HABITATION , CERTIFICAT D'ECONOMIE D'ENERGIE , CHAUFFAGE COLLECTIF , CONSTRUCTION , COPROPRIETE




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