Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Copropriété > Copropriété J - 180 : vos ascenseurs seront-ils prêts à temps ?

Copropriété J - 180 : vos ascenseurs seront-ils prêts à temps ?

Copropriété J - 180 : vos ascenseurs seront-ils prêts à temps ?
Juillet-Août 2010
Le Particulier n° 1051, article complet.
Auteur : COULAUD (Nathalie)

Alors que la date limite pour achever les travaux de sécurité des ascenseurs approche à grands pas, nombre de copropriétés n’ont entamé aucune démarche ou bien peinent à faire réaliser les travaux. Voici nos conseils pour rénover votre ascenseur en toute quiétude.

Les copropriétés réussiront-elles à terminer les travaux de mise en sécurité de leurs ascenseurs dans les temps, c’est-à-dire avant fin 2010 ? Rien n’est moins sûr. La Fédération des ascenseurs, habituellement optimiste, estime que seulement 75 % du parc auront fait l’objet des travaux obligatoires. Encore plus rares sont les copropriétés qui ont, d’ores et déjà, anticipé leurs futures obligations : 39 % ont réalisé les travaux prévus pour la deuxième tranche de 2013, et seulement 16 % pour ceux de la troisième tranche de 2021 (voir p. 55). Pire, certaines copropriétés n’ont toujours pas engagé la moindre démarche pour effectuer les travaux de la première tranche. D’après la Fédération des ascenseurs, 70 000 appareils sur les 450 000 que compte le parc français sont ainsi concernés.

Un peu plus de 15 % des ascenseurs accuseront donc un retard très important

D’autant qu’il est nécessaire de convoquer deux assemblées générales pour mettre en sécurité des ascenseurs : une première pour voter le principe des travaux et de l’audit préalable de l’ascenseur, puis une seconde pour choisir le prestataire. C’est donc inéluctable, les copropriétés qui n’ont toujours pas tenu la première de ces deux assemblées générales ne seront pas prêtes à temps. « Pourtant ces travaux de modernisation sont indispensables pour assurer la sécurité des usagers et des techniciens intervenant sur les ascenseurs », explique Alexis Salmon-Legagneur, président de la Fédération des ascenseurs.
Mais pourquoi les copropriétés ont-elles tant de difficultés à réaliser des travaux pourtant préconisés depuis 7 ans ? Le retard vient d’abord des nombreuses lois qui ont modifié à maintes reprises les dates butoirs des différentes tranches de travaux. Les ascensoristes ont estimé que les commandes avaient baissé de 20 % en 2009 par rapport à 2008 en raison de ces changements de dates butoirs. Rappelons que ces travaux de mise en sécurité ont été rendus obligatoires par la loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003. Ils concernent les ascenseurs installés avant le 27 juillet 2000. Trois tranches de travaux avaient été initialement instaurées : les 3 juillet 2008, 3 juillet 2013 et 3 juillet 2018. Le 28 mars 2008, sous la pression d’associations de copropriétaires et de consommateurs, un décret a repoussé l’échéance de la première tranche de travaux au 31 décembre 2010 (décret n° 2008-291 du 28.3.08, JO du 30), sans modifier les autres échéances. Puis, toujours sous la pression des associations, la loi Boutin du 25 mar 2009 a repoussé la dernière échéance au 3 juillet 2021.
Néanmoins, compte tenu du retard pris sur la tranche de 2010, il est à nouveau question de repousser cette première date butoir afin de donner une bouffée d’oxygène aux copropriétés. Des discussions animées sont actuellement engagées entre les différents interlocuteurs : les ascensoristes comme la Fédération des indépendants experts et bureaux de contrôle ascenseurs (Fiebca) estiment qu’il est préférable de ne pas modifier le calendrier. Benoist Apparu, le secrétaire d’État au Logement et à l’Urbanisme, semble toutefois prêter une oreille attentive à l’Association des responsables de copropriété (ARC), qui milite pour un report de l’échéance de 2010 à 2013 et de celle de 2013 à 2015. Des réunions ont régulièrement lieu au ministère du Logement et un délai supplémentaire pourrait bien être décidé d’ici peu.

Conseil n°1 : sans précipitation, il faut auditer et consulter les entreprises

Même si les négociations aboutissent à modifier l’échéance de la 1re tranche, elles ne remettront pas en cause le principe des travaux. Si vous ne l’avez pas encore fait, il est donc impératif d’agir et de lancer l’audit et la consultation des entreprises. La responsabilité de la copropriété peut, en effet, être engagée en cas de non-réalisation de la mise aux normes des ascenseurs avant la date butoir. Des sanctions pénales (contraventions de 3e classe de 450 €) sont même prévues pour les parties concernées (propriétaires, entreprise d’entretien, contrôleur technique ; art. R. 152-1 du code de la construction et de l’habitation).
Sachez également que chaque copropriétaire ou locataire peut saisir le juge des référés du tribunal de grande instance dans le ressort duquel est situé l’immeuble afin d’ordonner les travaux, éventuellement sous astreinte, lorsque ceux-ci ne sont pas réalisés dans les délais. En dépit de ces risques, il est important de ne pas se précipiter afin d’éviter de faire voter des travaux sur la base d’un seul devis ou sans examiner avec attention les prestations proposées. « Mieux vaut attendre quelques mois de plus et comparer les prix car si l’ascenseur a été régulièrement entretenu, les risques sont minimes », rassure Bruno Dhont, directeur de l’ARC.

Conseil n°2 : sachez distinguer les travaux obligatoires des superflus

Outre les incompréhensions sur les délais qui ont contribué à ralentir les décisions, si les copropriétés éprouvent des réticences à voter des travaux, c’est avant tout à cause des coûts exorbitants. « Dans bien des cas, les syndics de copropriété se sont contentés de contacter l’ascensoriste de l’immeuble pour faire établir un devis. Aussi, les copropriétaires ne disposaient-ils, à l’assemblée générale, que d’une seule proposition, au coût parfois très élevé. Dans ces conditions, il ne faut pas s’étonner qu’ils aient eu tendance à voter contre la réalisation des travaux », explique Hervé Lasseigne, président de la Fédération des indépendants experts et bureaux de contrôle ascenseurs (Fiebca).
En 2003, lors du lancement des travaux de mise en sécurité, la Fédération des ascenseurs évaluait à 20 000 € par cabine le coût moyen de la rénovation, mais, le plus souvent, la facture finale dépasse largement cette estimation, les tarifs se situant plutôt aux alentours de 50 000 €. Cette inflation des prix est due, tout d’abord, aux ascensoristes qui ont eu tendance à présenter comme obligatoires dans leurs devis des travaux qui ne l’étaient pas. « Nos entreprises ont fait des efforts afin d’établir des devis distinguant bien les travaux obligatoires de ceux simplement conseillés mais il n’est pas anormal que l’entreprise propose des travaux complémentaires car elle a un devoir de conseil. Parfois, le changement d’une pièce imposé par les travaux de mise en sécurité implique la modernisation d’autres organes qui doit être soumise au client », justifie Alexis Salmon-Legagneur. Reste que ces travaux conseillés peuvent doubler le prix des prestations. Il faut donc être vigilant. Parmi les prestations inutiles, signalons, notamment, l’installation d’un appareil de télésurveillance permettant de contrôler à distance les organes de l’appareil, en lieu et place d’une téléalarme, qui sera obligatoire à partir de 2013. La téléalarme, qui donne la possibilité à une personne bloquée de prévenir un centre de sécurité 24 heures sur 24, est facturée environ 1 400 € (plus 40 € d’abonnement mensuel), contre 2 000 € pour la télésurveillance (plus 70 € d’abonnement mensuel) ! Idem pour les détecteurs de présence qui empêchent les portes palières de se fermer de manière intempestive, les ascensoristes ayant tendance à en équiper toute la hauteur de la porte alors que deux cellules bien placées suffisent.
Il est également important de demander à ce que, sur le devis, soient dissociés le prix des équipements et le tarif de leur pose. « De cette façon, vous saurez si on vous installe une tôle garde-pied (voir p. 55) sophistiquée, rétractable par exemple, ou bien un équipement plus classique, les prix de cet équipement allant de 400 € à 2 000 € », explique Hervé Lasseigne.

Conseil n°3 : faites-vous aider par un bureau d’études indépendant

Pour parvenir à distinguer les travaux indispensables de ceux qui sont superflus ou qui peuvent attendre, il est utile de se faire aider par un bureau d’études indépendant. Celui-ci peut réaliser l’audit de votre ascenseur, ce qui permet de lister précisément les travaux à effectuer. Mais attention, tous les bureaux d’études ne se valent pas. Une copropriété des Pyrénées-Orientales a, par exemple, eu la mauvaise surprise de recevoir un devis très élevé (89 442 € par cabine d’ascenseur dont 57 000 € de travaux présentés comme indispensables) alors qu’elle avait recouru aux services d’un bureau d’études. Le conseil syndical a réagi à ce montant exorbitant en faisant appel à un autre bureau d’études, en l’occurrence Habitat et Territoire, très sollicité par les organismes HLM. Le montant des travaux par cabine d’ascenseur est alors descendu à 32 000 €. Effectivement, il s’est avéré que la plupart des travaux préconisés par le premier interlocuteur n’étaient pas obligatoires.
Vérifiez également que les bureaux d’études recommandés sont indépendants de votre syndic ou de votre ascensoriste. D’autant que l’audit présente un coût non négligeable, de 1 000 à 3 000 €. Parmi les bureaux d’études fiables et sérieux, on peut citer A2C, Alternative conseils ou Ascaudit. À noter que l’ARC fait réaliser des audits pour le compte de ses adhérents, pour un montant de 600 €.
Une fois cet audit effectué, les bureaux d’études peuvent aussi présenter aux ascensoristes un cahier des charges détaillé qui vous permettra de faire un choix éclairé. Ils sont notamment en contact avec des petits ascensoristes indépendants qui peuvent proposer des tarifs 30 % moins cher en moyenne que les grands groupes, avec un meilleur service. Rappelons que quatre grandes entreprises : Otis, Koné, Thyssen-Krupp et Schindler détiennent 85 % du marché directement sous leur marque ou au travers de petites entreprises qu’ils ont rachetées. Leurs prix sont souvent élevés et la qualité de services n’est pas toujours au rendez-vous. Enfin, le bureau d’études peut aussi vous assister lors de la réalisation des travaux, et vérifier qu’ils sont bien exécutés. Il vous en coûtera entre 6 et 9 % du montant hors taxe des travaux.

Conseil n°4 : ne vous obligez pas à réaliser tous les travaux en une fois

Les ascensoristes ont aussi tendance à vouloir imposer la réalisation des trois tranches de travaux en une seule fois, expliquant aux copropriétaires que cela évitera d’immobiliser l’appareil à plusieurs reprises. Mais, à moins de se faire assister d’un bureau d’études à la déontologie irréprochable, il est préférable de faire réaliser seulement la première tranche et, éventuellement, la deuxième, mais pas la troisième. C’est ce que préconise la mission Paris-ascenseurs qui a rendu son rapport le 15 mai dernier. Cette mission a été mise en place en 2008 à la suite d’une demande d’habitants âgés qui se plaignaient de pannes multiples de leurs ascenseurs. La mission a interrogé à la fois des bailleurs sociaux, des ascensoristes mais aussi des propriétaires privés de la capitale afin de connaître la source des dysfonctionnements. « Notre enquête montre que les ascensoristes ne maîtrisent pas les techniques de la tranche de 2021 », relève Ian Brossat, élu du XVIIIe arrondissement de Paris, qui pilote ladite mission. Gécina, un grand bailleur institutionnel, estime, par exemple, que « plus on va loin dans la démarche de rénovation, plus on a de soucis. À titre d’exemple, le limiteur de vitesse prévu pour 2021 n’est toujours pas au point techniquement ». La Fiebca confirme que cet équipement est souvent mal posé, pas aux normes et très fragile.
Il est d’autant moins intéressant de faire les trois tranches à la fois que les ascensoristes n’arrivent pas à répondre à la demande, malgré des carnets de commandes en diminution. Il peut ainsi s’écouler 8 mois entre la commande des travaux et leur réalisation. « Notre secteur connaît une importante pénurie de personnel et nous avons du mal à répondre rapidement à la demande même avec des carnets de commandes en diminution », confirme Giuseffi Vito, responsable de Afa 77, une PME d’ascenseurs et membre de l’Association nationale des PME d’ascenseurs (Anpa). L’Anpa estime, à cet égard, que les recrutements actuels (1 000 techniciens par an) sont encore insuffisants, 500 personnes de plus chaque année étant nécessaires pour répondre à une demande soutenue.

Conseil n°5 : soyez attentif à la qualité et au suivi des travaux

La pénurie de personnel nuit à la qualité des travaux. Certaines copropriétés ayant fait réaliser la mise en conformité pensent ainsi être en règle, alors qu’il n’en est rien. La mission Paris-ascenseurs rapporte l’exemple d’une personne restée bloquée dans un ascenseur duquel commençait à s’échapper de la fumée, nécessitant l’intervention des pompiers. La cabine de cet immeuble du XXe arrondissement de Paris venait pourtant d’être rénovée mais l’alarme n’était pas connectée. Autre exemple, dans le groupe d’immeubles Berthier-Champerret du XVIIe arrondissement, la téléalarme n’a été branchée que 4 mois après les travaux de mise aux normes de septembre 2009.
La Fiebca estime que seuls 70 % des ascenseurs ayant fait l’objet de travaux sont conformes aux règles de sécurité. « Nous constatons beaucoup d’oublis, de mise en place de matériels inadaptés ou de chantiers mal surveillés », explique Hervé Lasseigne. Des chantiers en cours sont parfois abandonnés par l’équipe partie travailler dans un autre immeuble. La mission Paris-ascenseurs donne là encore un exemple frappant : les deux cabines d’ascenseurs d’une tour de 17 étages située rue Rubens dans le XIIIe arrondissement, rénovées entre février 2008 et février 2009, ont été immobilisées… 165 jours !
Autre problème récurrent : les pannes peuvent se multiplier après la réalisation des travaux. « C’est tout de même un comble que les copropriétaires se retrouvent avec des appareils moins fiables après avoir dépensé des milliers d’euros ! », tempête Ian Brossat. Pour la Fédération des ascenseurs, il est normal qu’une période de rodage succède aux travaux. « Mais 6 mois après la fin des travaux tout doit rentrer dans l’ordre », tente de rassurer Alexis Salmon-Legagneur. Le bailleur Paris Habitat se plaint ainsi de l’incapacité de Thyssen à maîtriser les appareils modernisés. Lorsque les locataires disposent, par exemple, d’ascenseurs en duplex (desservant un étage sur deux), l’appareil, une fois rénové, a tendance à tomber fréquemment en panne alors qu’il fonctionnait, tant bien que mal, avant les travaux. Pour toutes ces raisons, il est préférable de confier le suivi des travaux à un bureau d’études. Celui que vous aurez missionné pour l’audit des travaux pourra poursuivre sa mission lors de leur exécution. Vous pourrez lui demander, notamment, d’établir un calendrier du déroulement des travaux, et d’imposer à l’ascensoriste des pénalités de retard. Et n’oubliez pas que la loi Urbanisme et Habitat prévoit de procéder à un contrôle technique un an après l’achèvement des travaux, puis tous les 5 ans.

Conseil n° 6 : négociez le contrat d’entretien en même temps que les travaux

Rénover un ascenseur, c’est aussi l’occasion de remettre à plat son contrat d’entretien. Un arrêté du 18 novembre 2004 fixe les exigences minimales qu’un contrat doit respecter. Il doit prévoir une visite de l’ascenseur toutes les 6 semaines, la tenue du carnet d’entretien consultable sur le site et mentionnant les travaux effectués, l’engagement sur le délai maximal de dépannage, et l’obligation d’intervenir 24 heures sur 24 pour désincarcérer les personnes bloquées. Ces contrats sont facturés aux alentours de 3 000 € par cabine et par an dans le parc privé, selon la Fnaim, contre 1 500 € pour les bailleurs sociaux, souvent mieux à même de négocier que les copropriétés. L’ascensoriste qui réalise les travaux propose souvent un contrat d’entretien en complément de ses prestations. Il est donc judicieux d’intégrer dans l’appel d’offres lancé auprès des ascensoristes des demandes concernant les termes et le coût du contrat de maintenance. Rien ne vous oblige par la suite d’y souscrire. L’entretien peut même être confié à un ascensoriste concurrent de celui qui a effectué les travaux de mise aux normes.
Reste ensuite à vérifier que l’entretien est correctement effectué. Il faut théoriquement une heure d’entretien préventif toutes les 6 semaines alors que le temps réellement effectué dépasse rarement 10 à 15 minutes, selon l’ARC. Et, bien souvent, c’est à l’occasion d’un dépannage que le technicien assure sa visite d’entretien. La mission Paris-ascenseurs incrimine le manque de personnel : un technicien est aujourd’hui en charge de l’entretien de 100 appareils, contre 70 il y a 15 ans. Les équipes de maintenance seraient de moins en moins nombreuses car mobilisées par les travaux de modernisation. « Faux ! se défend Alexis Salmon-Legagneur, car ce n’est pas le même métier. »
Quoi qu’il en soit, les problèmes de mise aux normes et d’entretien des ascenseurs risquent de perdurer. Afin d’améliorer les rapports entre les utilisateurs et les ascensoristes, Ian Brossat propose plusieurs pistes intéressantes comme imposer à ces derniers des pénalités en cas de pannes et d’immobilisation des ascenseurs. C’est déjà possible, mais très peu de bailleurs sociaux, et encore moins de copropriétés arrivent à faire inscrire cette clause dans les contrats. La mission Paris-ascenseurs propose également que les cabines soient équipées de boîtes noires permettant de déceler l’origine des pannes et de calculer précisément les pénalités des ascensoristes.

Nathalie Coulaud


Mots-clés :

ASCENSEUR , COPROPRIETE , SECURITE , TRAVAUX




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Bien choisir votre assurance vie
Un expert vous accompagne pour optimiser votre fiscalité, anticiper la transmission de votre patrimoine et préparer votre retraite

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier