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Location : le recours au préavis réduit doit rester exceptionnel

Juin 2010
Le Particulier Immo n° 265, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

Le locataire ne peut recourir au préavis réduit que dans certains cas énumérés par l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, cependant l’exception tend à devenir la règle et les bailleurs font valoir leurs droits. Le point sur la jurisprudence actuelle.

Trois mois, c’est la durée normale du préavis que le locataire désirant quitter son logement doit respecter. Une durée instaurée pour permettre au propriétaire de disposer d’un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance de son logement. Exceptionnellement, cependant, la loi réduit ce préavis à un mois, dans certains cas énumérés par l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi. » Une faveur qui est également accordée aux « locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile ainsi (qu’aux) bénéficiaires du revenu minimum d’insertion (RMI) ». Autant d’exceptions limitativement énumérées, qui permettent au locataire de quitter son logement plus rapidement ou de se libérer de charges financières qu’il ne peut plus assumer en raison d’un changement dans sa situation.
Dans la réalité, force est de constater que les locataires ont de plus en plus tendance à considérer le préavis réduit comme étant la règle et à prévenir leur bailleur de leur départ un mois seulement à l’avance. Qui plus est, et cette fois sans préjuger de leur bonne foi, le contexte économique est tel que les congés mettant en avant une perte d’emploi se sont multipliés ces dernières années. Pratique abusive ou usage normal de la loi ? Le bailleur a d’autant moins les moyens de le vérifier qu’aucun texte n’exige du locataire la présentation d’un justificatif lorsqu’il revendique le droit d’abréger son préavis. Quand bien même il aurait la preuve que le congé est abusif, le bailleur ne dispose pas pour autant des moyens de contraindre son locataire à honorer ses obligations jusqu’au bout. Reste alors le recours à la justice, qui se justifie particulièrement lorsque le logement est situé dans une zone où le marché locatif n’est pas tendu, et que le bailleur sait d’avance qu’il aura des difficultés à relouer son bien… Quoi qu’il en soit, l’abondance de la jurisprudence sur le préavis réduit prouve que nombre de bailleurs n’hésitent pas à faire valoir leurs droits. Régulièrement, les tribunaux doivent rappeler que, les exceptions ouvertes par la loi du 6 juillet 1989 au préavis de trois mois étant limitativement énumérées, leur application doit être effectuée strictement, sans possibilité d’être extrapolées à des situations proches. Ainsi, le locataire aux faibles ressources n’est-il pas le locataire Rmiste visé à l’article 15-1. Il n’a aucun droit au préavis réduit. Mais cette tendance des juges à faire un rappel au texte aboutit aussi souvent à une indulgence vis-à-vis du locataire, que les bailleurs jugent… excessive.

La mutation professionnelle

La mutation est le motif le plus souvent invoqué par les locataires, suscitant de nombreuses décisions.

Peu importe que la mutation ait été ou non demandée par le locataire

Jusqu’à il y a peu de temps, le courant jurisprudentiel dominant exigeait que la mutation ait été subie par le locataire. Un courant porté par la cour d’appel de Paris (CA de Paris 6e ch. sect. B du 19.1.06, n° 04/22805) et appuyé par une réponse ministérielle (rép. min. n° 47238, JOAN Q du 10.3.97). Mais la Cour de cassation vient d’y mettre fin, à l’avantage du locataire. Dans un arrêt du 20 janvier 2010, elle a en effet affirmé que toute mutation, quelles qu’en soient les circonstances, doit être prise en compte, qu’elle soit demandée par le locataire ou imposée par l’employeur (cass. civ. 3e du 20.1.10, n° 09-10287). En l’espèce, un locataire demeurant à Colmar avait demandé à son employeur, la Banque de France, d’être muté à Rennes pour rejoindre son épouse. Sa demande de mutation ayant été acceptée, il avait donné congé de son logement moyennant un préavis réduit à un mois. Le bailleur a alors exigé le règlement de trois mois de loyer, considérant que la mutation n’avait pas été imposée au locataire. Mais la cour d’appel de Colmar a rejeté sa demande, approuvé par la Cour de cassation, qui suit ici sa ligne de conduite, consistant à refuser tout ajout de conditions à celles prévues par les textes. L’article 15-1 mentionnant la « mutation », sans autre précision, il n’y a pas lieu d’exiger que celle-ci soit subie.

La fin d’une mission professionnelle est assimilée à une mutation

Dès lors que l’affectation du salarié locataire est modifiée du fait de l’expiration de sa mission, il peut légitimement demander le bénéfice du préavis réduit (CA de Paris 6e ch B du 22.3.01, n° 1999/16755).

Le degré d’éloignement géographique importe peu

Il suffit que le lieu de travail du locataire change, ne fût-ce que de quelques kilomètres, pour qu’il puisse bénéficier du préavis réduit. La loi ne posant pas de condition de distance, la jurisprudence refuse, là encore, de se montrer plus exigeante : même lorsque l’entreprise déménage sur une courte distance, il s’agit bien d’une mutation autorisant un préavis réduit à un mois (cass. civ. 3e du 20.7.94, n° 92-18450).
Dans une affaire récente, l’entreprise du locataire déménageait de Clamart, en proche banlieue parisienne, à… Paris. Les juges lui ont reconnu le droit au préavis réduit malgré cette proximité géographique (cass, civ. 3e du 9.3.04, n° 02-20886). Dans une autre affaire, un couple vivant au Havre a annoncé à leur bailleur une mutation dans le Gard pour, finalement, emménager dans un nouvel appartement à « quelques pâtés de maison » de leur ancien logement. Il y a bien eu mutation, mais celle-ci a finalement eu lieu au Havre. Le bailleur les accusait, naturellement, d’avoir voulu profiter de cet événement pour se libérer d’une location qui ne leur convenait plus, à moindre coût. En vain (cass. civ. 3e du 22.10.03, n° 02-15627).
Si la position de la Cour de cassation semble claire sur la question de la distance géographique entre l’ancien et le nouveau lieu de travail, les tribunaux de première instance, comme les cours d’appel, font de la résistance et tiennent bel et bien compte des circonstances pour apprécier s’il convient de refuser ou non le préavis réduit au locataire. Et ils divergent parfois au sein d’une seule et même juridiction. Ainsi, la cour d’appel de Paris a-t-elle jugé dans une affaire qu’un locataire qui n’avait pas changé de ville pouvait en bénéficier (CA de Paris 8e ch. D du 12.3.97, n° 95/4710), et dans une autre, qu’un déplacement entre le XIIIe et le IXe arrondissement de Paris ne justifiait pas un préavis abrégé (CA de Paris du 27.3.97, n° 95-28416).

En revanche, il faut qu’à la date du congé, la mutation soit officialisée

Celle-ci ne doit pas être un simple projet, même s’il est ferme. Ainsi, un locataire qui, à la date
du congé, invoquait une mutation à venir mais ne justifiait pas d’une décision officielle, s’est vu refuser le préavis réduit (CA de Paris 6e ch. B du 22.3.96, n° 95-003754 ou CA de Nîmes 2e ch. A du 13.1.09, n° 07/04712).

Le locataire ne doit pas trop attendre pour donner son congé

L’article 15-1 n’impose pas de délai pour envoyer son congé après sa mutation, mais s’il est un point sur lequel les juges ne transigent pas, c’est qu’il doit y avoir un lien de causalité entre la mutation et le congé. Cela implique nécessairement que le congé soit donné à une date « suffisamment proche » de l’ordre de mutation. Reste à savoir ce qu’est une date « suffisamment proche ». À titre d’exemple, un congé donné quatre mois après une mutation n’a pas été admis comme justifiant le préavis réduit (CA de Besançon 2e ch. du 30.1.01, n° 99/00356).

La perte d’emploi

Dans un contexte de crise économique, l’invocation de la « perte d’emploi » commence à augmenter. Encore faut-il la définir.

La perte d’emploi doit être subie par le locataire

L’article 15-1 ne précise pas que la perte d’emploi doit être subie, mais les juges considèrent comme allant de soir qu’il n’y a pas de « perte » d’emploi volontaire… Le locataire ne peut donc en théorie invoquer sa démission ou son départ volontaire en retraite. Mais une réponse ministérielle semble considérer la « rupture conventionnelle » comme conduisant à une perte d’emploi (rép. min. n° 40307, JOAN du 16.3.10).
Peu importe, d’ailleurs, que le locataire, devant initialement être licencié, ait finalement « négocié » son départ avec son employeur (CA de Paris 6e ch. du 10.2.98, n° 96/00146).
L’anéantissement d’une promesse d’embauche, même s’il est le fait du futur employeur, n’est pas en revanche considéré comme une perte d’emploi et n’ouvre donc pas droit au préavis écourté (cass. civ. 3e du 3.12.03, n° 02-14411).

La fin d’un contrat à durée déterminée équivaut à une perte d’emploi

Le développement du contrat à durée déterminée (CDD) dans les relations de travail a contraint les juges à prendre en compte cette réalité économique. Après avoir hésité, ils considèrent désormais sans équivoque, depuis plus d’une dizaine d’années, que la fin du CDD constitue bien un motif justifiant un préavis réduit. Le non-renouvellement du contrat est en effet subi, et non choisi, par le locataire. L’arrêt de référence a été rendu en la matière par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 8 décembre 1999 (n° 98-10206). Et réitéré à plusieurs reprises depuis (cass. civ. 3e du 8.7.09, n° 08-14903). Peu importe que le locataire ait su, au moment de la signature du bail, qu’il allait perdre son emploi.
Les tribunaux ont, en effet, longtemps exigé qu’il soit dans l’ignorance de l’événement à l’origine du congé, ce qui excluait, de facto, l’application du préavis réduit aux CDD. Mais la Cour de cassation a pris position l’an dernier, censurant un arrêt du tribunal d’instance de Draguignan (cass. civ. 3e du 8.7.09, n° 08-14903) : en application de la loi, le seul élément à retenir est la « perte d’emploi ».

Le congé doit être donné à une date suffisamment proche de celle de la perte d’emploi

La jurisprudence est ici unanime : « Pour que subsiste un lien de causalité entre la perte d’emploi et le congé de nature à justifier un délai de préavis réduit à un mois, celui-ci doit être délivré à une date suffisamment proche » (CA de Paris 6e ch. C du 2.10.95, n° 94/020070).
Dans cet arrêt de la cour d’appel de Paris, il a été jugé que le congé délivré onze mois et demi après un licenciement était trop tardif. La cour d’appel de Toulouse s’est même montrée plus stricte encore, en refusant le préavis réduit au locataire qui avait envoyé son congé six mois après son licenciement (CA de Toulouse, 3e ch. du 15.10.96, n° 1360/95).
Mais à l’inverse, le préavis réduit ne peut être invoqué avant la perte d’emploi. La simple éventualité d’un licenciement ne peut ainsi justifier une demande de réduction du préavis (cass. civ. 3e, 21.7.99, n° 97-21043).
Dans cette affaire, la locataire « craignait la suppression prochaine de son poste » et avait délivré congé avec préavis réduit. Le licenciement avait bien eu lieu, mais dix-huit mois plus tard. Les juges ont sanctionné son initiative.
Cette sanction s’applique de la même façon aux salariés dont la procédure de licenciement a déjà été engagée : un locataire qui avait délivré un congé après sa convocation à un entretien préalable s’est vu refuser le bénéfice d’un préavis réduit (CA de Paris 6e ch. C du 22.9.98, n° 98/05074).

La perte d’emploi n’est pas la situation de chômage

Il faut que le locataire ait perdu son emploi après la conclusion du bail et que le congé soit donné dans un délai raisonnable pour qu’il puisse invoquer le bénéfice du préavis réduit. La seule absence d’emploi, liée à une situation de chômage qui se prolonge, ne répond pas à ces conditions (cass. civ. 3e du 4.4.01, n° 99-15451).

Le « nouvel emploi retrouvé à la suite d’une perte d’emploi »

Ce cas de figure vise à faciliter la mobilité résidentielle du locataire qui retrouve un emploi après un licenciement ou la fin de son contrat à durée déterminée.

Il faut que la perte d’emploi et le nouvel emploi se produisent au cours du même bail

Ainsi, un locataire licencié antérieurement à la date de prise d’effet du bail avait retrouvé un nouvel emploi, dans la même entreprise, comme vendeur automobile. Ces deux événements (perte d’emploi et nouvel emploi) n’étant pas survenus au cours du même bail, le locataire n’a pu valablement prétendre être dans l’obligation de quitter son logement consécutivement à un nouvel emploi (CA de Bordeaux du 9.12.99, n° 98/01801) /pour un autre exemple : (CA de Paris 6e ch. C du 9.12.97, n° 96/81749).

Le « nouvel emploi » n’est pas forcément un contrat à durée indéterminée

Contrairement à ce que l’on pourrait imaginer, il n’est pas nécessaire que le locataire quitte son logement pour un poste réputé stable et durable. Le nouvel emploi justifie le préavis réduit, même s’il ne s’agit pas d’un contrat à durée indéterminée (CA de Lyon, 18e ch., du 13.1.09, n° 07/03403).
En l’espèce, un locataire avait perdu son CDI en cours de bail et avait retrouvé un emploi saisonnier dans un centre de plongée situé dans les îles du Levant… Il s’est vu reconnaître le bénéfice du préavis réduit par les juges. Pourtant, son nouvel emploi était précaire et, circonstance embarrassante, le locataire avait acquis ultérieurement un immeuble dans un lieu proche de celui dans lequel se situait le pavillon loué.

Le nouvel emploi n’a pas besoin d’être très éloigné géographiquement

Comme pour la mutation, la perte d’emploi suivie d’un nouvel emploi ne nécessite pas que le nouvel emploi se situe loin du logement pour lequel le congé est donné. Il a été jugé que le locataire avait pour seule obligation de justifier de la perte, puis de l’accès à un nouvel emploi, sans avoir à s’expliquer sur l’obligation où il se trouvait de changer de domicile (CA de Paris 8e ch. D du 12.3.97, n° 95/14710).

Le premier emploi

Ce nouveau motif, introduit par la loi de modernisation sociale du 17 janvier 2002, est bien sûr destiné à favoriser l’emploi des jeunes. Il répond principalement aux besoins des locataires étudiants qui, ayant trouvé un premier emploi, doivent déménager rapidement pour remplir ce poste. Reste à savoir ce qu’est le « premier emploi ». Une réponse ministérielle apporte un élément de réponse : elle considère que la date d’affiliation au régime de sécurité sociale doit être prise comme la date de référence du premier emploi du locataire, quelle que soit la forme de son contrat de travail, CDD, mission d’intérim, emploi saisonnier ou CDI (rép. min. n° 911, JOAN Q du 14.10.02). En cas de contestation, le locataire rapportera la preuve de son premier emploi en produisant le récépissé d’affiliation au régime de la sécurité sociale.
Attention : ce motif ne peut être invoqué par un étudiant qui doit quitter sa location parce qu’il change d’école, d’université, ou doit suivre un stage hors de son lieu de résidence habituelle (rép. min. n°63575, JOAN du 4.5.10).

L’âge et l’état de santé du locataire

L’article 15-1 permet au locataire âgé de plus de 60 ans « dont l’état de santé justifie un changement de domicile » de bénéficier d’un préavis réduit. L’idée est de faciliter l’entrée des personnes âgées en établissement spécialisé ou en maison de retraite. Mais pas seulement, car le changement de domicile évoqué par la loi peut aussi s’entendre de l’installation chez des membres de la famille, ou tout simplement dans un autre logement, dès lors que le déménagement est médicalement justifié.
Le problème de santé n’a pas besoin de correspondre à un « accident de santé subit ». Ainsi, la Cour de cassation a-t-elle censuré un arrêt de cour d’appel qui avait refusé au locataire le bénéfice du préavis réduit en se fondant sur le fait que les difficultés de santé dont il souffrait depuis de nombreuses années résultaient d’un traumatisme crânien qui avait eu lieu trente ans auparavant (cass. civ. 3e du 6.11.01, n° 00-14096). A également été admise comme justifiant la réduction du délai de préavis la production de certificats médicaux attestant que :
- l’exposition à des bruits constants et répétés, liés à la situation du local loué, nuisait à la santé du locataire (CA de Versailles 1re ch. sect. 12 du 12.1.01, n° 98/06066) ;
- le preneur âgé de quatre-vingts ans ne pouvait plus habiter seul compte tenu de son état de santé (CA de Douai 3e ch. du 10.2.00, n° 1997/06589).
en revanche, l’hospitalisation ne constitue pas un cas de force majeure dispensant le locataire du préavis (CA de Toulouse 3e ch. sect.1 du 19.2.08, n° 06/05807).
La jurisprudence est plutôt bienveillante dans l’étude des certificats médicaux présentés. Il suffit généralement que le médecin indique que « l’état de santé de son patient justifie un changement de domicile » (CA de Paris, 8e ch., du 15.6.99, n° 1997/22044). Mais il y a des limites. Ni la « grande fatigue physique et psychique » associée à une « insuffisance de chauffage » (cass.civ. 3e du 29.1.02, n° 00-18664) ni des « verres de lunettes cassés » et des traumatismes peut-être dus à une chute (CA de Toulouse, 3e ch. sect. 1, du 19.1.99, n° 98/01735) n’ont été retenus comme répondant aux conditions posées par la loi. Le propriétaire peut également tenter de prouver que le certificat présenté est de complaisance (CA de Paris 8e ch. D du 15.6.99, n° 1997/22044), mais ce ne sera pas facile.

Les bénéficiaires du RMI (ou RSA)

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les locataires bénéficiaires du RMI peuvent donner congé moyennant un préavis réduit. Depuis le 1er juin 2009, le RMI a été remplacé par le revenu de solidarité active (RSA). Une réponse ministérielle a précisé que le bénéficiaire du RSA « devrait pouvoir donner congé à son bailleur avec un préavis réduit » (rép. min. n° 45332, JOAN du 5.1.10). Cette solution devrait être entérinée par la loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit, toujours en projet à ce jour.
Cette assimilation du RMI au RSA ne coulait pas de source car, compte tenu du principe d’interprétation stricte de la loi, la jurisprudence avait eu l’occasion d’écarter un certain nombre de situations qui auraient pu s’apparenter à celle du bénéficiaire du RMI. Ainsi les juges avaient-ils décidé que l’allocation spécifique de solidarité versée par les Assedic n’était pas assimilable au RMI (CA de Rennes 4e ch. du 17.6.99, n° 98/01479).
Partant du principe que la jurisprudence dégagée pour le bénéficiaire du RMI sera sans aucun doute reprise au profit du bénéficiaire du RSA, il faut savoir que les juges n’exigent pas ici de concomitance entre l’entrée dans le dispositif du RMI/RSA et la date du congé. Un locataire peut donc invoquer le bénéfice du préavis réduit alors même qu’il perçoit le RMI depuis plusieurs mois (cass. civ. 3e du 18.2.03, n° 01-13303).

Laurence Roy


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CHOMEUR , PERSONNE AGEE , PREAVIS




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