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Copropriété : gérer la division de l’immeuble

Copropriété : gérer la division de l’immeuble
Juin 2010
Le Particulier Immo n° 265, article complet.
Auteur : DELAMARRE (Frédéric)

La copropriété ne cesse de gagner du terrain : nouvelles constructions, partages successoraux dans l’existant…, le passage d’un propriétaire à plusieurs propriétaires nécessite un certain nombre de formalités et soulève bien des questions.

Les repères
  • Dans l’existant, l’immeuble sera divisé en lots, puis doté d’un règlement de copropriété.
  • Le notaire et le géomètre expert sont les deux acteurs clés de ces opérations.
  • Dans le neuf, la vente sur plans reste source de conflits liés à la date de départ de la copropriété.

Les textes sont clairs : tout ­immeuble bâti dont la propriété est répartie par lots (comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes) entre deux personnes au moins est soumis au statut de la copropriété. Il suffit, par conséquent, de vendre – ou de faire donation, donation-partage, d’attribuer en partage, s’il y a plusieurs copartageants –, ne serait-ce qu’un studio ou une chambre de bonne dans un immeuble jusque-là détenu par un seul propriétaire, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une société, pour passer automatiquement sous le régime de la copropriété. Le passage de la monopropriété à la copropriété ne se fait pourtant pas tout seul. Il faut, dans l’existant, satisfaire à certaines formalités. Bien plus complexe encore est le cas de l’immeuble en cours de construction.

Diviser un immeuble existant

C’est le propriétaire qui effectuera les démarches nécessaires, préalablement à toute vente, avec l’aide d’un professionnel. Chaque acheteur, avant de signer le contrat, recevra un exemplaire du règlement, auquel il adhérera automatiquement dès que la vente sera conclue.

Rédiger un règlement « sur mesure »

Le règlement de copropriété comporte plusieurs volets : un règlement de jouissance, qui reprend en grande partie les dispositions de la loi du 6 juillet 1965 en les organisant par thème ; un état descriptif de division, qui identifie chacun des lots, les numérote et répartit les tantièmes ; et un état de répartition des charges. Il doit être d’autant plus soigné qu’une fois établi, il sera difficilement modifiable. Il engage d’ailleurs la responsabilité de celui qui l’a rédigé. à Paris et en région parisienne, « les notaires tiennent la plume », ainsi que le résume Jean-François Dalbin, géomètre expert à Paris, spécialiste des questions relatives aux copropriétés. Le notaire du propriétaire, saisi par ce dernier, prend alors tout en main : il rédige le règlement de jouissance de l’immeuble, c’est-à-dire la partie juridique, nomme un géomètre expert, avec qui il a l’habitude de travailler, consigne les conclusions de ce dernier et procède à la publication foncière de l’état descriptif de division. Mais on peut aussi confier le soin d’établir le règlement de copropriété au seul géomètre expert. C’est d’ailleurs plus souvent à ce professionnel qu’il est fait appel en province.
Quelle que soit la solution retenue, il faut veiller à établir un règlement sur mesure. Première étape, indispensable : l’établissement de l’état descriptif de division. Il permet d’identifier les lots et donc, à chaque copropriétaire, de réaliser les opérations attachées à la propriété : vente, donation, locations, etc. C’est sur cette base que le règlement va être rédigé. Le géomètre expert est le professionnel le mieux qualifié pour établir ce document. Après une vérification de l’assiette foncière de l’immeuble auprès des services du cadastre, il le mesure. En distinguant les parties communes – escaliers, couloirs, machineries, locaux à poubelles, etc. – et les parties privatives – appartements, balcons, terrasses et loggias, parkings. La superficie privative des lots doit être conforme aux exigences de la loi Carrez.

Établir le diagnostic technique

Le géomètre expert, en tant que technicien du bâtiment, va également se charger de réaliser un certain nombre de diagnostics obligatoires. Il est assuré à ce titre. Tout immeuble de plus de quinze ans doit, en effet, préalablement à sa mise en copropriété, faire l’objet d’un diagnostic technique d’immeuble portant sur l’état apparent des toitures, des ouvertures, des façades, des conduits et canalisations collectives, des équipements communs et de sécurité. Ce diagnostic est joint à l’acte du notaire qui contient le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de l’immeuble. à ce diagnostic technique s’ajoute un diagnostic amiante décrivant l’absence ou la présence de ce matériau, ainsi que son évaluation, dans tout immeuble dont le permis de construire date d’avant juillet 1997.
Enfin, tout immeuble d’habitation bâti avant 1949 doit faire l’objet d’un constat de risque d’exposition au plomb. Cela, sans préjudice des autres diagnostics qui devront être effectués à l’occasion de toute vente ou mise en location d’un lot, postérieure à la division.

Découper l’immeuble en lots

Le géomètre détermine ensuite tous les éléments servant à fixer les tantièmes : hauteurs sous plafonds, étage, épaisseur des murs… Son rapport contiendra encore des indications sur l’organisation et le fonctionnement de l’immeuble, notamment la nature et les caractéristiques des équipements collectifs. Il note soigneusement les éléments pour lesquels des dispositions particulières du règlement devront être prises. Il veillera ainsi à classer précisément les balcons (en parties communes pour le gros œuvre, privatives pour les balustrades, le revêtement de sol, le garde-corps), ou encore les terrasses-jardins, en prévoyant par exemple que les copropriétaires qui en ont la jouissance exclusive devront poser des compteurs d’eau et les entretenir, sous leur responsabilité. Ce travail prend du temps – de trois à quatre jours, par exemple, pour un immeuble de six étages.
à partir de là, l’expert peut procéder au « découpage » de l’immeuble en lots. Même lorsqu’un seul logement est vendu, dans un immeuble entier, il est nécessaire de diviser ce dernier en autant de lots qu’il y a d’appartements, de garages, de caves, de parkings… En effet, le géomètre expert doit déterminer les tantièmes de tous les lots pour établir ceux du lot vendu. Il attribue donc un numéro à chacun des lots, sépare les parties privatives des parties communes. Les plans d’intérieur établis (en général à l’échelle 1/100e) permettent de les distinguer, mais il est indispensable d’indiquer leur définition, dans le règlement, le plus précisément possible, jusqu’à mentionner, par exemple, le sort des ­gaines électriques, canalisations, et conduits divers. Car la question des parties privatives et des parties communes est souvent source de conflits, générés par des indications trop floues. à titre d’exemple : nombre de règlements ne précisent pas si les combles sont partie privative ou commune. Aussi les copropriétaires du dernier étage ont-ils tendance à considérer qu’ils leur appartiennent, tandis que le syndicat les revendique en tant que partie commune.

Fixer les tantièmes

Les tantièmes de copropriété, exprimés en millièmes, dix-millièmes, etc., selon la taille de la copropriété, représentent une fraction (ou quote-part) de parties communes attachées à chaque lot. Quote-part proportionnelle à la valeur relative  de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs de ces parties privatives. Celles-ci sont déterminées en fonction de trois critères principaux : la consistance, la superficie et la situation des lots, sans égard à leur utilisation (art. 5 de la loi du 10 juillet 1965). Une répartition extrêmement délicate, et de la plus haute importance, puisqu’elle va déterminer la contribution de chaque lot aux charges générales à venir. Chaque professionnel concoctait autrefois sa grille et livrait une répartition des quotes-parts sans toujours prendre la peine d’expliciter la méthode appliquée. Ce qui compliquait toute opération de contestation ou de modification par la suite. La loi SRU a heureusement remédié à cette difficulté : la méthode de calcul des quotes-parts de parties communes (et de la répartition des charges) doit figurer dans tous les règlements de copropriété publiés depuis le 31 décembre 2002.
Les éléments qui déterminent la valeur relative d’un lot sont donc la consistance, la superficie et la situation des lots.
● La consistance
Pour juger de la consistance du bien, on prend en compte la nature du lot : logement, bureau, atelier, commerce… ; son aménagement intérieur : hauteur sous plafond… ; la qualité des matériaux, le niveau de confort et d’équipement : balcon, terrasse, ascenseur, cave…
● La situation
On recoupe ici l’étage (rez-de-chaussée sombre ou dernier étage lumineux), l’orientation (dominante nord ou sud), la vue (sur rue, cour, jardin… ), le niveau sonore par rapport à l’environnement   (présence d’un café, d’un restaurant, d’un commerce avec des heures de livraison gênantes…). Attention : ni l’usage du lot commercial, professionnel ou habitation, ni sa valeur locative ne sont pris en considération.
● La superficie
La loi Carrez n’est pas obligatoire pour le calcul de cette superficie. L’estimation peut se faire sur plans selon les dimensions externes et sans tenir compte des cloisons intérieures, qui sont de toute manière susceptibles de modification.
En pratique, les experts partent de la superficie du bien, majorée de celle des balcons, loggias, terrasses…, et lui appliquent des coefficients de pondération. À chaque paramètre correspond un coefficient. Par exemple, la surface d’un appartement sera pondérée d’un coefficient de 0,95 s’il est situé au premier étage, mais de 1,08 s’il est situé au quatrième avec ascenseur. Les caves sont pondérées d’un coefficient de base, par exemple de 0,20 ; les parkings, de 0,35 ; et les garages, de 0,45 à 0,50. Ces coefficients purement indicatifs peuvent varier sensiblement d’un cabinet de géomètres à l’autre.

Répartir les charges générales

Les tantièmes de copropriété ainsi définis servent à la répartition des charges générales, c’est-à-dire celles qui sont liées « à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes ». Pour rappel, les charges entraînées par les services et équipements communs tels l’ascenseur, l’eau, le chauffage… doivent être réparties en fonction de leur utilité pour chaque lot (exemples : volume de chauffe, coefficients d’étage, etc.). Le règlement doit comporter un état de répartition des charges, fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, conformément à ces critères légaux de répartition. Il peut être tentant, pour un propriétaire qui vient de mettre son immeuble en copropriété, de demander l’insertion d’une clause dans le règlement, qui dispenserait les propriétaires de tel ou tel lot de participer à certaines charges. Bien sûr, ces clauses sont totalement illicites et les futurs copropriétaires pourront en demander la nullité.
De manière générale, chaque copropriétaire peut, dans un délai de cinq ans à compter de la publication du règlement au fichier immobilier, contester devant le tribunal la répartition des tantièmes de charges, lorsque la fraction qui lui a été attribuée est supérieure de plus d’un quart – ou lorsque la fraction d’un autre copropriétaire est inférieure dans les mêmes proportions – à celle qui résulterait d’une répartition conforme à la loi. Le juge nommera un expert et pourra, au vu de son rapport, ordonner une nouvelle répartition. La même action est ouverte au copropriétaire, dans les deux ans qui suivent la vente, lorsque celle-ci est la première depuis la mise en copropriété de l’immeuble.

Nommer un syndic

La copropriété naît dès que la première vente a eu lieu. Et pas avant : le simple fait d’avoir établi un état descriptif de division et rédigé un règlement de copropriété ne fait pas entrer de facto l’immeuble dans le régime de la loi de 1965, si le propriétaire demeure unique. Le syndicat des copropriétaires est constitué une fois la vente signée, sans qu’il y ait de formalités spéciales à accomplir. Quant au syndic, il peut être désigné par le règlement, et il s’agit dans ce cas d’un syndic provisoire qui aura pour mission principale de convoquer la première assemblée de copropriétaires. Le syndic provisoire peut être choisi à l’amiable par les futurs copropriétaires. En tout état de cause, la première assemblée convoquée devra ratifier le mandat du syndic choisi pour que celui-ci soit valablement désigné.

Lorsque l’immeuble est en construction

Si les choses sont assez simples s’agissant d’un immeuble existant (ancien ou neuf, pourvu que le premier lot vendu soit situé dans un immeuble achevé), la solution est plus complexe lorsqu’il s’agit de ventes en l’état futur d’achèvement (vefa).

Le cas spécifique de la Vefa

Dans le cas de la vefa, les promoteurs ont tendance à vouloir échapper à la rigidité du statut de la copropriété, s’appuyant sur l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 : 
« La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie (…) ». Et sur la jurisprudence de la Cour de cassation : il ne peut y avoir copropriété tant que l’immeuble est en construction, même si, dans la mesure où un premier lot a été vendu, fût-ce en l’état futur d’achèvement, il y a bien deux propriétaires.
La copropriété ne pourra donc naître qu’une fois l’immeuble achevé. Mais quelle date doit-on retenir ? Celle de la réception des travaux ? Du dépôt de la déclaration d’achèvement ? Non, répondent les juges. La notion qui revient le plus souvent pour marquer l’achèvement de la construction est celle d’habitabilité, au moins partielle, de l’immeuble. Concernant une copropriété, on a ainsi pu lire dans un arrêt du Conseil d’État : « Certaines villas étaient achevées et habitées par leurs propriétaires […] le terrain […] était désormais possédé en copropriété » (CE, 10e et 4e sous-sect., du 8.7.88, n° 67779). La cour d’appel de Paris a, elle aussi, pris clairement position : « L’immeuble peut être considéré comme bâti dès lors qu’il est, pour partie, habitable. Il convient dès cet instant d’en organiser l’usage et la gestion par la mise en place du régime de la copropriété qui en donne les moyens. En l’espèce, le statut de la copropriété a commencé à s’appliquer à la date de livraison des premiers lots » (CA de Paris, 19e ch. B, du 8.2.01, n° 1999/17 455).
La copropriété naît donc lorsque le premier lot habitable est livré. Le choix de ce critère pour marquer l’achèvement de l’immeuble a des conséquences pratiques. D’abord, même si un règlement de copropriété a été élaboré avant que les premiers lots habitables ne soient livrés, le syndicat des copropriétaires ne pourra exiger aucun paiement de charges avant cette date (cass. civ. 1re du 19.11.09, n° 08-14.930). Par ailleurs, il est toujours possible de modifier le règlement de copropriété avant la livraison du premier lot habitable, puisque la copropriété n’existe pas encore. Enfin, tant que le premier lot n’est pas habitable et livré, le maître d’ouvrage (promoteur, SCI…) peut à son gré déposer un permis de construire modificatif portant sur les futures parties communes, sans avoir à recueillir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.

Tous les lots ne sont pas bâtis…

Reste un problème délicat à résoudre : qu’advient-il lorsque le programme est réalisé par tranche, l’un des immeubles  étant déjà bâti et soumis au statut de la copropriété, tandis qu’un ou plusieurs autres lots ne sont pas encore bâtis ?
Dans le silence de la loi du 10 juillet 1965, la Cour de cassation a bâti une jurisprudence qui s’appuie, là encore, sur l’article 1er de ce texte : on doit considérer que la copropriété s’applique à l’ensemble, sans qu’il y ait à distinguer les lots bâtis de ceux non bâtis (cass. civ. 3e du 3.7.84, n° 82-16883). Il en découle, en pratique, que « les copropriétaires des lots non bâtis sont copropriétaires à part entière et ne peuvent être assujettis à un régime particulier ». Tous les propriétaires, des lots livrés comme non livrés, doivent donc être convoqués aux assemblées générales, même si l’ordre du jour ne concerne que le ou les lots déjà livrés (cass. civ. 3e du 16.5.01, n° 99-17617). Cela signifie aussi, en toute logique, que l’obligation de payer les charges apparaît dès la naissance de la copropriété, et s’applique donc aux propriétaires des lots non livrés comme à ceux des lots livrés. Le syndicat des copropriétaires peut donc parfaitement réclamer au constructeur, en tant que propriétaire des lots non livrés, de participer aux charges. Pour celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, il contribuera à hauteur de ses tantièmes de copropriété ; quant aux charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipement communs, il ne pourra contribuer qu’en fonction de l’utilité objective présentée pour les lots non bâtis (cass. civ. 3e du 8.2.95, n° 92-15799).
Les lots à construire, que l’on appelle généralement lots transitoires, sont donc bel et bien, à tous points de vue, des lots de copropriété. Cette solution élaborée progressivement par la Cour de cassation a le mérite de permettre aux copropriétaires des lots livrés, qui ont déjà emménagé, de contrôler l’exécution du reste du programme immobilier. Et donc, de s’assurer que les bâtiments à venir auront un aspect, un volume, qui ne déparent pas celui dans lequel ils ont acquis leur logement. Le promoteur n’a plus les mains totalement libres pour modifier son projet initial, dès lors que le régime de la copropriété est entré en vigueur.
Que l’immeuble soit vendu totalement achevé ou non, c’est le promoteur qui se charge d’établir le règlement. Il doit obligatoirement le communiquer à chaque acquéreur avant la signature du contrat de vente ou du contrat de vente en l’état futur d’achèvement (art. L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation) et lui en remettre un exemplaire. Il suffira, pour établir l’état descriptif de division, de se reporter aux plans de l’architecte qui indique les mesures. Le travail du géomètre n’en demeure pas moins indispensable pour les traduire dans ce document. Lorsque la construction comporte plusieurs tranches, les bâtiments non encore édifiés et non encore vendus, en tant que lots transitoires, vont néanmoins être comptabilisés dans le calcul total des millièmes.

Frédéric Delamarre


Mots-clés :

COPROPRIETE , GEOMETRE , LOT DE COPROPRIETE , REGLEMENT DE COPROPRIETE , VEFA , VENTE EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT




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