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Acheter pour louer dans les villes les plus rentables

Acheter pour louer dans les villes les plus rentables
Juin 2010
Le Particulier n° 1050, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

La récente baisse des prix de l’immobilier et la poursuite de la hausse des loyers ont redynamisé les rendements locatifs. Acheter un logement pour le louer est un placement susceptible de procurer de belles performances. Visite guidée des villes les plus rémunératrices.

La crise immobilière amorcée en octobre 2008 aura permis, en dopant les rendements de l’investissement locatif, de redorer le blason de ce placement. En effet, alors que, d’après la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), les prix des logements ont respectivement chuté de 3,10 % et de 4,90 % en 2008 et en 2009, les loyers, sur la même période, ont poursuivi leur croissance, même si celle-ci semble s’atténuer. Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université de Paris X-Nanterre estimait, lors de la présentation annuelle des statistiques de l’observatoire Clameur sur les loyers dans l’hexagone, que ceux-ci avaient grimpé de 3 % en 2008 et de 0,6 % en 2009. Les récentes données de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap), elles, faisaient état d’une hausse des loyers franciliens de 3,1 % en 2008 et de 2,9 % en 2009. Autre facteur conjoncturel jouant en faveur des investissements locatifs : le niveau historiquement bas des taux de crédit immobilier. « Pour un prêt sur 20 ans, on peut aujourd’hui espérer obtenir un taux de 3,60 % », constate Joël Boumendil, président du courtier en ligne ACE.
Mais attention, la fenêtre de tir pour réaliser un bon placement pourrait s’avérer réduite. On constate déjà, ici et là, un ralentissement de la baisse des prix, en partie lié à la reprise des transactions. « La variation annuelle moyenne des prix de l’ancien au 1er trimestre s’établit désormais à - 2 % contre respectivement - 7,8 % et - 4,9 % aux 3e et 4e trimestres 2009 », indique René Pallincourt, président de la Fnaim. D’autant que ces prémices de reprise sont parfois circonscrites à la catégorie de biens fétiche des investisseurs : les petites surfaces. « À Lyon, les prix n’ont pas vraiment chuté et la demande est restée forte sur les studios et deux pièces, très appréciés des investisseurs et des primo-accédants », indique Éric Daveau, le président du GIE Orpi du Grand Lyon. La situation est similaire à Paris où les prix des studios repartent à la hausse sous la pression des investisseurs cherchant à placer les liquidités issues de leurs arbitrages financiers et boursiers.

Appréciez avec prudence l’opportunité d’un achat

Attention, l’investissement locatif ne s’est pas miraculeusement mué en eldorado financier. La prudence reste de mise avant de concrétiser un projet car, localement, quelques ombres planent. Dans certaines communes du Sud-Ouest par exemple, l’offre locative est très supérieure à la demande, et les bailleurs peinent à trouver des locataires. Ailleurs, comme à Dijon par exemple, les propriétaires hésitent à augmenter les loyers entre deux locations, par crainte de ne pas trouver de nouvel occupant. « Les logements sont remis sur le marché au prix de l’ancien loyer », constate Serge Troibat, patron de l’agence dijonnaise Optim. Inquiétant, mais à l’échelon national cette fois, la mobilité des locataires est tombée à 25,8 % en 2009, perdant ainsi 5,8 % sur 12 mois. Les locataires déménageant moins, la vacance locative tend à s’allonger. « Lorsqu’un occupant s’en va, le logement peut rester un ou deux mois vacant, ce qui fait chuter le rendement », confirme Pierre-Hugues Tarte, responsable de l’agence Chez Vous Immobilier à Nancy.
Ces quelques réserves ne doivent pas pour autant vous détourner d’un investissement qui fait figure de valeur sûre face aux soubresauts de la Bourse et aux aléas pesant sur les retraites. Car, lorsqu’il est judicieusement choisi, le placement dans la pierre est parfaitement à la hauteur de sa réputation de valeur refuge et peut même afficher de très belles performances.

Le rendement brut, un indicateur nécessaire mais pas suffisant

Le premier critère à prendre en considération avant d’acheter est la rentabilité de l’opération. Pour réaliser notre classement des villes les plus rentables, nous avons calculé le rendement brut dégagé par un investissement locatif dans un studio ancien dans diverses communes (voir encadré p. 48). Seules celles affichant un résultat supérieur ou égal à 5 % ont été retenues. En deçà, l’opération n’est pas conseillée, car il ne faut pas oublier que le taux de rentabilité ne tient pas compte des différentes charges – taxe foncière, fiscalité des loyers, réparations incombant au bailleur, etc. – susceptibles de grever un investissement et de réduire de 1,5 à 2 points ce taux brut. A contrario, ce rendement n’intègre pas les différents avantages fiscaux dont peuvent profiter, sous certaines conditions, les acheteurs. Le dispositif le plus connu est la réduction d’impôt Scellier, qui concentre à elle seule près des deux tiers des ventes de logements neufs. Dans l’ancien, les régimes fiscaux – Malraux et monuments historiques, par exemple – visent surtout les bailleurs les plus aisés. Cela étant, dans la majorité des cas, l’investisseur peut adoucir sa fiscalité en jouant sur la déductibilité des intérêts d’emprunt ou, le cas échéant, sur celle des dépenses de gros travaux.
Enfin, un élément est déterminant pour évaluer la rentabilité réelle d’un placement immobilier : la valorisation possible du bien, à échéance de 10 ou 15 ans. Cette dernière variable vous permettra, notamment, de déterminer le taux de rendement interne (TRI) de votre investissement (voir page ci-contre) et de le comparer à d’autres catégories de placements. Si le rendement brut est un premier tamis appréciable, il appartient ensuite à chacun de faire ses propres calculs en fonction du capital qu’il envisage de placer, de sa fiscalité et de ses objectifs patrimoniaux.

La localisation et la catégorie du bien : les clefs d’un rendement pérenne

Ce sont généralement les grandes villes qui dégagent les rentabilités les plus modestes ; les villes moyennes affichant, elles, de bien meilleures performances. Ne privilégiez pas systématiquement les rendements très supérieurs à la moyenne, ils sont parfois la contrepartie d’un risque locatif élevé. On rencontre ce phénomène dans des communes proposant une suroffre locative ou dépourvues de dynamisme économique. L’opération est aussi risquée lorsqu’elle concerne des investissements atypiques tels que ceux situés dans des copropriétés dégradées de certaines grandes villes.
Neuf ou ancien, l’emplacement reste primordial. Vérifiez de visu la localisation du bien qui vous intéresse et évaluez ses atouts : proximité des transports, des équipements publics (écoles, crèches, facultés…), des commerces ou encore des zones d’emploi. Parallèlement, évaluez le potentiel locatif du secteur que vous convoitez : niveau des loyers, typologie des logements les plus recherchés, etc. Pour cela, il suffit, bien souvent, d’interroger les agences immobilières locales.
Ne vous focalisez pas systématiquement sur les studios. En théorie plus rentables que les grandes surfaces, ils font toutefois l’objet d’un roulement plus important des locataires avec, en corollaire, un risque majoré de vacance et de dégradations. « Les studios sont appréciés des étudiants ainsi que des cadres mutés temporairement. Mais ces occupants, qui n’envisagent pas de rester durablement, investissent rarement dans des travaux, même menus, d’entretien et de décoration », constate Éric Daveau. Si votre budget le permet, l’achat d’un deux pièces semble un bon compromis. Ce type de logement plaît aux jeunes couples qui s’installent pour quelques années et entreprennent volontiers des travaux. Quant au marché des grandes surfaces, il se heurte à la solvabilité des locataires. « Les durées d’occupation plus longues réduisent les délais de vacance, mais on s’aperçoit qu’il existe un plafond mensuel de 800 à 1 000 € au-dessus duquel le marché devient très difficile, car il touche typiquement la clientèle qui a basculé vers l’accession à la propriété », analyse ­Sylvain Jutteau, directeur de la gestion immobilière chez Century 21. C’est pourquoi, dans la plupart des villes de notre enquête, il est conseillé de prospecter avec précaution si l’on recherche un grand logement. Une prudence qui n’est toutefois pas nécessairement de mise dans des villes comme Carcassonne, Montpellier, Avignon ou encore Cahors qui offrent de réelles opportunités à l’investisseur désireux d’acquérir une grande surface. Même constat à Rouen, où selon un agent immobilier local, « la présence de grandes entreprises nous apporte un potentiel de locataires en quête de maisons individuelles ».

Les villes qui rapportent entre 5 et 6 %

Paris demeure une valeur sûre puisque la capitale offre la quasi-certitude de concilier plus-value et revenus réguliers, avec toutefois un bémol : la difficulté de trouver des rendements bruts excédant 5 %. Ainsi, dans l’ancien, vous n’obtiendrez pas plus de 3,5 % dans les IVe et VIIe arrondissements et guère plus de 4 % dans les Xe, XIe, XIIe et XIIIe arrondissements. Les quartiers nord et est de la capitale sont ceux qui rapportent le plus à condition de proscrire le neuf et de privilégier les petites surfaces. Dans le XIXe arrondissement, par exemple, le rendement d’un studio à proximité de l’avenue de Flandre ou de celle de la Porte de La Villette peut dépasser les 5 %. Ainsi, un 22 m² situé dans la résidence Les Orgues de Flandre vient de trouver preneur pour 115 000 €. Loué 500 €/mois, il dégage un rendement de 5,2 %. Dans le XVIIIe arrondissement voisin, les secteurs de Marx Dormoy, Château Rouge ou encore de la Goutte-d’Or affichent, eux aussi, des rendements supérieurs à 5 %. Pourtant, ils peinent encore à séduire les investisseurs. « Ceux-ci continuent de préférer les petites surfaces de la rue Caulaincourt ou des Abbesses. Mais nous ne parvenons pas à les satisfaire, l’offre étant rare », constate Benjamin Rondreux de l’agence 18e Avenue.

L’est parisien est plus rémunérateur que l’ouest

En périphérie ouest de la capitale, que ce soit à Boulogne-Billancourt (4,9 %) ou à Levallois-Perret (4,8 %), l’investisseur aura du mal à franchir la barre des 5 %. En revanche, des communes comme Issy-les-Moulineaux (5,6 %), Vincennes et Saint-Mandé (5,20 %) ou encore Saint-Germain-en-Laye le permettent, mais uniquement pour les petites surfaces anciennes, les grandes ne dégageant pas plus de 4 %. « Quartier Rodin, à Issy-les-Moulineaux, un 26 m² vient de se vendre 147 000 € et se louera 600 € par mois, soit un rendement de 5 % », témoigne Éric Brémaud, le responsable de l’agence Avis Immobilier locale.

À Rouen et Toulouse, les étudiants dopent le marché

En province, certaines agglomérations, à l’instar de Saint-Nazaire ou de Rouen, passent péniblement le seuil des 5 %. À Rouen, dans le quartier très prisé des facultés, un deux pièces de 43 m² avec parking, acheté à 136 000 €, se loue 580 € par mois, procurant un rendement de 5,1 %. Cela dit, ce résultat peut vite s’envoler pour qui consent à sortir des sentiers battus. « Traditionnellement, les investisseurs rouennais privilégient le centre historique et la proximité des facultés. Mais certains, en quête de meilleurs rendements, n’hésitent pas à passer sur la rive gauche de la Seine en pleine restructuration », note Gaël Nguyen de l’agence Harmony Century 21. Une stratégie qui s’avère payante : rive gauche, un 22 m² récemment acheté 59 500 € est aujourd’hui loué à 400 € ; soit une rémunération supérieure à 8 % !
Au sud, Toulon et Toulouse offrent des rendements respectifs de 5,6 et 5,7 %. Si les meilleurs secteurs de la Ville rose, avec un prix au m² qui frise les 3 500 €, ne permettent pas d’obtenir plus de 5 % ce n’est pas le cas dans les quartiers périphériques du centre, moins chers à l’achat et donc plus rentables. Ces derniers voient leurs prix chuter entre 2 700 à 2 500 € le m², voire moins dans le secteur des Minimes. « J’habite ce quartier depuis que je suis étudiante et je le trouve très pratique car facile d’accès depuis le centre-ville », indique Tania G., une jeune photographe parisienne qui s’est définitivement installée à Toulouse une fois ses études achevées. « Avec l’arrivée du métro, le quartier des Minimes est devenu très prisé des jeunes », confirme Anne-Marie Bacon, administrateur de la chambre des experts Fnaim. Celle-ci estime qu’il « devrait encore s’apprécier ». À proximité de la station de métro Canal du Midi, un studio de 25 m² vient de se négocier sur la base de 2 600 € le m² et promet à son propriétaire, avec un loyer de 310 € par mois, un rendement de 5,7 %. À Toulouse toujours, le quartier de Saint-Cyprien semble également porteur. Pour preuve : 30 m² situés place de la Patte-d’Oie acquis 80 000 € se louent 375 €, rapportant ainsi 5,6 % à leur – heureux – propriétaire.

Le neuf, même hors avantage Scellier, arrive à tirer son épingle du jeu

Malgré des prix d’achat de 15 à 20 % supérieurs à ceux de l’ancien, le neuf est capable d’offrir de belles perspectives. Et ce, avant même d’intégrer l’incidence de la réduction d’impôt Scellier. Les programmes de constructions neuves peuvent ainsi procurer des rendements de 5 % à Toulouse et à Clermont-Ferrand et excéder ce montant à Montpellier et Bordeaux (5,2 %) ou à Lyon (5,6 %). Certaines villes moyennes sont également bien placées en terme de rentabilité, notamment Le Havre (5,1 %), Bayonne (5,2 %), Agen (5,2 %), Aix-en-Provence (5,3 %), Le Mans (5,5 %), Saint-Nazaire (5,4 %), Saint-Étienne (5,6 %), Nîmes et Amiens (5,7 %), Perpignan (5,8 %) ou encore Chartres (5,9 %). Il est même parfois possible d’atteindre, voire de dépasser, les 6 % de rendement dans le neuf. C’est le cas à Marseille, Montauban, Grenoble, Valence, Angoulême, mais aussi Bourges, Tours, Mâcon, Besançon ou encore Nantes.

Les villes qui rapportent entre 6 et 7 %

Bon nombre de villes de la proche banlieue parisienne offrent entre 6 et 7 % de rendement. Antony et Nanterre, dans les Hauts-de-Seine, en font partie. La première est susceptible d’offrir 6 % et la seconde, 6,9 %. Mais ce sont les villes de banlieues plus populaires qui, en général, rapportent le plus. « L’investisseur doit s’intéresser aux communes telles qu’Évry, Gennevilliers ou Ivry… en évitant toutefois les copropriétés de grande taille très dégradées, la plupart du temps vendues à leurs occupants », conseille Sylvain Jutteau. Un investissement qui n’est pas plus risqué car les professionnels s’accordent pour dire que les locataires aux revenus modestes sont généralement fiables.

À Marseille, Nancy et Aix, misez sur les petites surfaces à rénover

En province, si Lyon passe le cap de 6 %, des villes comme Aix-en-Provence ou Clermont-Ferrand font encore mieux, avec leurs 6,5 % bruts. Marseille, dont le niveau de rendement est similaire, satisfait aux exigences des investisseurs en quête de biens à rénover. La ville regorge de quartiers anciens en pleine mutation : Belsunce, la Canebière, Noailles, Chapitre, Porte d’Aix, Belle de Mai, pour ne citer qu’eux. Sur la Canebière, les petites surfaces proposées entre 80 000 et 120 000 € et rapportant autour de 7 % restent le terrain de chasse privilégié des investisseurs, les accédants boudant cette artère aussi mythique… que bruyante ! Les investisseurs ont aussi compris l’intérêt du quartier du Panier – équivalent marseillais du Marais à Paris – et les bonnes affaires deviennent rares. Rue du Panier, un deux pièces de 33 m² vient de se vendre 90 000 €. Son acheteur espère pouvoir le louer 500 €/mois, ce qui devrait générer un rendement de 6,6 %. Dans la capitale phocéenne, les plus grandes surfaces se révèlent aussi de très bons placements. Dans le quartier de la Belle de Mai, un trois pièces de 50 m² valant 110 000 €, se loue 600 €, soit 6,5 % de rendement. « Il n’est pas rare d’obtenir 6 à 7 % de rendement sur notre secteur », indique François Louvel, responsable d’une agence Century 21 du IVe arrondissement. Mais attention, il s’agit d’une spécificité marseillaise car, d’une manière générale, le rendement d’un grand appartement ne dépasse que rarement 6 % (4 % pour les maisons). À Aix-en-Provence, seul l’achat d’un bien en mauvais état permettra de dégager un rendement de l’ordre de 6,5 %. « Mais l’offre est très réduite », prévient Roland Gindrier de RGI Immobilier. Du coup, pour doper leur rendement, certains investisseurs se tournent vers la location saisonnière. « À Aix, un deux pièces d’une quarantaine de m² se louera 700 € par mois en location nue mais franchira la barre des 450 € par semaine en location saisonnière », indique Alexandra Mercier, de l’agence Optimhome. Sylvain Jutteau émet toutefois quelques réserves : « ce type de location est très sensible aux aléas économiques. Il ne vise que quelques secteurs très touristiques assurés de taux de remplissage corrects, ce qui n’a rien d’évident même en bord de mer ou en montagne. »
La course aux petites surfaces à rénover – et à leurs 6,85 % de rentabilité – est également d’actualité à Nancy. Le centre-ville reste une valeur sûre tout comme les secteurs proches des facultés de médecine et de lettres. Un studio en plein cœur de ville, vendu entre 50 000 et 55 000 €, se louera mensuellement autour de 300 €.

Dijon et Bordeaux, des marchés à aborder prudemment

Avec des rentabilités de 6,8 %, Bordeaux et Dijon font presque aussi bien que Nancy, mais dans ces villes, le marché locatif se révèle plus compliqué. À Bordeaux, par exemple, mieux vaut se cantonner au centre-ville et au périmètre des facultés. « L’importance de l’offre locative dans le neuf a généré une légère baisse des loyers dans l’ancien », explique Pascal Lesieur, responsable d’expertise pour le Crédit foncier sur la région bordelaise. Il relève toutefois « que le marché n’est pas saturé comme dans d’autres villes ». À Dijon, la situation est assez délicate, car la ville a, elle aussi, été inondée de constructions neuves.

Montpellier, toujours attractif excepté pour le neuf

Les petites surfaces dans l’ancien affichent un score très honorable à Montpellier (7 % de rentabilité). « C’est une ville où il fait bon vivre et il y a une vraie demande émanant notamment des étudiants. Même si le roulement des locataires est important, le bailleur a la certitude de louer », explique Jaouad Boumaiz, responsable d’expertise du Crédit foncier pour la région. Dans le neuf, en revanche, difficile d’atteindre un bon rendement, sauf si celui-ci est dopé par la réduction d’impôt Scellier, un créneau sur lequel se ruent les investisseurs.

Les villes qui rapportent plus de 7 %

Il est quasi impossible de trouver dans le neuf des affaires offrant de tels rendements. C’est donc vers l’ancien qu’il faut se tourner. À l’exception de quelques métropoles régionales comme Grenoble, Lille, Rennes ou Nantes, ce sont surtout les villes moyennes qui affichent ce niveau de performance. Les scores s’étagent de 7 à 8 % pour Avignon, Nîmes, Perpignan, Agen, Pau, Évreux, Blois, Metz, Tours ou encore Cahors. Ils franchissent même la barre des 9 % pour Carcassonne, Albi, Foix, Montauban, Tarbes, Périgueux, Valence, Limoges, Niort, Cholet, Bourges, Chalon-sur-Saône… Au-delà de 10 % de rendement, les villes sont moins nombreuses : Angoulême, Brive, Le Mans, Auxerre, Nevers, Vesoul, Mulhouse. Mais ces communes n’ont pas toujours la vitalité économique suffisante pour alimenter un marché locatif dynamique. En outre, dans certaines, nombre de promoteurs ont construit des programmes formatés pour investisseurs avides de défiscalisation, ce qui a déstabilisé le marché… À Carcassonne, expose Jean-François Alias de l’agence Guy Hoquet, « on a beaucoup de mal à louer les petites surfaces car elles sont en nombre pléthorique et les loyers demandés sont trop élevés au regard des revenus des locataires ». La même suroffre de petits logements est à déplorer au Mans ou à Perpignan. Ce qui confirme que des rendements mirobolants ne sont souvent que la contrepartie d’une prise de risque importante.

Colette Sabarly

Vous retrouverez dans outils pratiques, bonus du no 1050, les rendements locatifs dans le neuf et l’ancien, des studios et des quatre pièces dans plus de 100 villes.


Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , MARCHE IMMOBILIER , MARCHE LOCATIF , PARIS , PROVINCE




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