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Marché immobilier : Metz affiche ses nouvelles ambitions

Marché immobilier : Metz affiche ses nouvelles ambitions
Mai 2010
Le Particulier Immo n° 264, article complet.
Auteur : PELLEFIGUE (Marie)

Ancienne ville de garnison, Metz brandit l’emblématique « second » Beaubourg comme preuve du changement qui s’amorce. La demande locative importante, les prix raisonnables et les projets en cours ne peuvent que séduire les investisseurs.

Metz
Prix moyen des appartements dans l’ancien 1 800 €/m2

Évolution annuelle : -9 %
Plus accessible que Strasbourg, sa voisine, Metz offre de belles opportunités.

L’inauguration, début mai, de l’annexe du Centre Pompidou, va projeter Metz sur le devant de la scène. Outre son dynamisme la ville lorraine dipose d’indéniables attraits pour les investisseurs. Les prix de la pierre, de l’ordre de 1 800 e/m² en moyenne, y sont encore très raisonnables, et la demande locative est assez forte. « Nous sommes proches du Luxembourg, ce qui nous assure une demande récurrente de la part de cadres qui font la navette pour aller y travailler, et la ville est très étudiante », explique Fabrice Genter, PDG de Dumur Immobilier.
La mini-crise de l’an passé a vu les prix reculer de près de 9 % en moyenne, mais la tendance est à la stabilisation. Sauf dans les grandes copropriétés, avec des charges, qui peinent toujours à se vendre.
Le centre-ville historique de Metz, entre la place de la République et la cathédrale Saint-Étienne, est l’un des quartiers de prédilection des investisseurs. « Beaucoup de gens veulent y habiter, car les rues piétonnes sont agréables à vivre, les petits commerces nombreux et l’université et la gare accessibles à pied », confie un notaire local. Mieux vaut acheter un studio ou un deux-pièces, ce sont les surfaces les plus demandées par les étudiants et les jeunes actifs. « Il faut compter entre 1 900 et 2 200 e/m² pour un bien de ce type, à condition qu’il soit en bon état », précise Jean-Jacques Schneider, directeur régional des expertises du Crédit foncier.
Les tarifs de location vont de 300 à 360 e par mois hors charges pour un studio de 20 à 25 m², et oscillent entre 600 et 650 e par mois pour un deux-
pièces de 50 m².
Plus au sud, le quartier impérial, construit sous l’occupation prussienne entre 1870 et 1918, ceinture le nord de la gare. La cote de ces immeubles de très bonne facture est soutenue, car le quartier est tranquille, commerçant et proche de tout.

Peu de petites surfaces

Dans ce secteur, les locataires sont plutôt des cadres navetteurs qui cherchent à rallier rapidement Luxembourg. Seul souci pour les investisseurs, « il y a davantage de grandes surfaces que de deux et trois-pièces, ces derniers étant donc plus difficiles à trouver », précise Laurence Müller-Créhange, directrice de Dumur Metz Centre. Les deux-pièces de 50 m² s’achètent entre 90 000 et 120 000 e et les trois-pièces de 70 m² autour de 150 000 e. Avec ascenseur et parking, les deux-pièces se louent près de 530 e mensuels et les trois-pièces, autour de 650 e par mois. Enfin, au sud du quartier impérial, Sainte-Thérèse est le plus bourgeois. « C’est un secteur coté, et les appartements s’y louent facilement, essentiellement à des actifs. 70 % des achats de petites surfaces sont d’ailleurs réalisés par des investisseurs », assure Laurence Müller-Créhange.
Certaines maisons ont été découpées en appartements. Le quartier compte aussi des immeubles 1920 et 1930 et des résidences datant des années 1970. À l’achat, comme à la location, les prix sont identiques à ceux du centre-ville, sauf pour les immeubles sortis de terre après 2000, vendus avec parking et terrasse environ 10 % plus cher.

Mettis va changer la donne

À Metz, certains quartiers devraient profiter de l’arrivée de Mettis, un réseau de bus censé être opérationnel d’ici à deux ans. Deux lignes sont prévues, avec 45 stations desservies. La première reliera Woippy à Borny, la seconde l’île du Saulcy au futur hôpital de Mercy ; un tronçon commun contournera le centre-ville. Mettis devrait décongestionner le centre-ville et permettre une circulation plus fluide entre les deux zones d’activité de la ville. Parmi les quartiers qui devraient en bénéficier, le bas de Queuleu, situé autour de la bruyante avenue de Strasbourg. « Les prix tournent autour de 1 500 à 1 800 e/m² pour des petites surfaces dans des résidences des années 1960 et 1970 », assure Pierre Jung, directeur de l’agence Orpi-Jung Immobilier. « Ils se louent aux étudiants qui recherchent la proximité du centre et de la faculté et des écoles de la zone du technopole », ajoute-t-il. Privilégiez les deux-pièces, qui se revendent plus facilement. Les studios se loueront entre 280 et 320 e mensuels et les deux-pièces de 450 à 490 e par mois. Plus urbain, le quartier de Plantières offre le même type d’habitat, à des prix un peu plus faibles, de 1 300 à 1 600 e/m². « Attention, certaines copropriétés, en mauvais état, vont nécessiter des travaux de rénovation dans les années à venir. Il faut donc négocier les prix à la baisse », conseille un agent immobilier. Les loyers tournent autour de 430 à 480 e par mois pour un deux-pièces, sauf si le niveau des charges collectives est élevé. « Les locataires raisonnent charges incluses. Si elles sont lourdes, les propriétaires devront accepter un loyer moindre pour que leur appartement soit loué », précise Pierre Jung.
De l’autre coté de la gare, le Sablon offre un habitat plus populaire (1950 à 1970). Il devrait profiter de la proximité du quartier neuf de l’Amphithéâtre, qui va voir le jour d’ici à dix ans. Les jeunes actifs l’apprécient, car ils y trouvent des petites surfaces, à des loyers inférieurs à ceux du quartier impérial. « La location est facile pour les biens situés à un quart d’heure à pied de la gare », affirme Emmanuel de Blic, gérant La forêt Immobilier. Mieux vaut se focaliser sur le nord du quartier, où les prix oscillent entre 1 600 et 1 800 e/m² pour les résidences d’après-guerre. Un deux-pièces s’y louera 400 ou 450 e par mois.

Au-delà du fleuve

De l’autre coté de la Moselle, le quartier de Devant-les-Ponts concentre des immeubles 1960. « Ce sont ceux dont la valeur a le plus baissé durant la crise de l’an dernier », précise Jean-Jacques Schneider. Les décotes ont parfois atteint plus de 20 %, raison pour laquelle les investisseurs peuvent trouver de petits appartements autour de 1 500 e/m². Un peu plus chers, entre 1 700 et 1 800 e/m², mais davantage recherchés par les locataires, car les charges y sont moins importantes, les appartements anciens 1930 ou les petites résidences 1980 ont la cote. Ils se louent (300 e par mois un studio avec parking) à des étudiants, à condition d’être proches de la route de Lorry et des ponts pour rejoindre la faculté et le centre.

Marie Pellefigue


Mots-clés :

ALSACE-MOSELLE , MARCHE IMMOBILIER




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