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Focus sur la réforme de la TVA immobilière : les prix des terrains à bâtir risquent d’augmenter

Focus sur la réforme de la TVA immobilière : les prix des terrains à bâtir risquent d’augmenter
Mai 2010
Le Particulier n° 1049, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

La réforme de la TVA immobilière est effective depuis le 11 mars 2010. Elle met fin au régime dérogatoire dont bénéficiaient les cessions de terrains à des particuliers. En fonction de l’offre et de la demande, le prix des parcelles pourrait grimper.

Il y avait urgence… Initialement intégrée dans la proposition de loi Warsmann pour une application au 1er janvier 2011, la réforme de la TVA immobilière avait vu, à l’issue des discussions parlementaires, son entrée en vigueur avancée au 1er juillet 2010. Au final, cette réforme a été insérée dans la loi de finances rectificative pour 2010 (art. 16 de la loi no 2010-237 du 9 mars 2010). Publiée au Journal officiel du 10 mars 2010, elle est effective depuis le 11 mars dernier. « Obsolète, notre régime de TVA immobilière n’était pas conforme au droit communautaire. La France encourait d’importantes pénalités », explique l’avocat parisien Me David Colin pour justifier cet empressement législatif. Nous avons répertorié ce qui va concrètement changer pour les particuliers.

La notion de terrain à bâtir est clarifiée

Première modification apportée par la réforme : on dispose d’une définition précise du terrain à bâtir. « Auparavant, il n’en existait pas dans le code général des impôts. La notion de terrain à bâtir était subjective car elle dépendait de l’intention de construire de l’acquéreur. Aujourd’hui, la définition est objective et urbanistique. Sont, en effet, considérées comme terrains à bâtir les parcelles sur lesquelles des constructions peuvent être autorisées, en application des documents d’urbanisme locaux », explique Nathalie Ezerzer, responsable du service juridique de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier).
Second changement, et non des moindres : toutes les cessions de terrains à bâtir réalisées par un assujetti à la TVA (lotisseur, commune, société foncière, etc.) sont désormais soumises à la TVA immobilière à 19,6 %. Pour se mettre en conformité avec le droit communautaire, le texte met fin au régime dérogatoire dont bénéficiaient, depuis la loi de finances pour 1999, les ventes de terrain à bâtir réalisées par des professionnels assujettis à la TVA, à des particuliers. Ces ventes étaient effectivement toujours exonérées de TVA, l’acheteur s’acquittant de droits d’enregistrement au taux de « droit commun » (5,09 %). Ce régime dérogatoire ne supportait qu’une exception, peu connue : lorsque le vendeur était un marchand de biens, celui-ci devait payer la TVA à 19,6 % sur la marge (différence entre le prix auquel le professionnel achète la parcelle et celui auquel il la revend).

Les ventes de terrains aux particuliers sont soumises à la TVA

Depuis le 11 mars 2010, les cessions de terrains réalisées par des assujettis à la TVA sont systématiquement soumises à la TVA à 19,6 %. Et ce, quel que soit l’acheteur, particulier ou non. Les modalités de cette imposition vont toutefois dépendre des conditions dans lesquelles le professionnel aura lui-même acquis son terrain. S’il l’a acheté à un non-assujetti à la TVA (un particulier ou une SCI familiale, par exemple), la TVA s’appliquera sur la marge (voir ci-dessus) et vous acquitterez 5,09 % de droits d’enregistrement. Si le professionnel a acquis la parcelle auprès d’un assujetti à la TVA (un autre lotisseur, une commune ou une société foncière…), la TVA s’appliquera sur la totalité du prix de cession. En contrepartie, vous bénéficierez de droits d’enregistrement réduits à 0,715 %.
En pratique, ce n’est pas vous qui payez la TVA, mais le vendeur. Ce dernier devrait toutefois, selon toute vraisemblance, répercuter ce nouveau surcoût sur le prix de la parcelle. Même si certains professionnels (voir encadré p. 14) tentent de nous convaincre du contraire, l’imposition à la TVA des cessions de terrains à des particuliers pourrait avoir un impact sur le prix de vente de ces derniers, surtout dans les cas où la TVA est appliquée sur le prix total du terrain. « Mathématiquement, une TVA à 19,6 % ne peut pas être compensée par des droits d’enregistrement qui passent de 5,09 % à 0 ,715 % », rappelle Me Colin. Cela dit, cette répercussion devrait être limitée par la loi de l’offre et de la demande, les particuliers n’ayant pas un budget extensible. Au final, ce sont les vendeurs de terrains aux lotisseurs qui pourraient alors, en amont, être contraints de revoir leurs prétentions à la baisse.

Les cessions de terrains entre particuliers restent hors TVA

Si vous achetez votre terrain à un autre particulier, cette cession demeurera exonérée de la taxe sur la valeur ajoutée, et vous devrez vous acquitter des droits d’enregistrement à 5,09 %. Selon toute logique, les parcelles vendues par des particuliers devraient être moins chères que celles proposées par les professionnels. Mais en apparence seulement… En effet, lorsque vous achetez un terrain à un particulier, celui-ci n’est pas viabilisé. « On estime, en moyenne, à 30 000 € le coût de viabilisation d’une parcelle de 500 m². Mais de nombreux éléments, comme un comblement du sous-sol, par exemple, peuvent faire grimper la note », explique Pascale Poirot, présidente du Syndicat national des professionnels de l’aménagement et du lotissement (Snal).

Les reventes avant 5 ans de maisons neuves sont exonérées de TVA

Jusqu’à présent, si vous revendiez une maison que vous aviez fait construire ou sur laquelle vous aviez effectué des travaux (ceux-ci sont définis à l’art. 257 du CGI, à consulter sur www.leparticulier.fr, espace abonnés, bonus du n° 1049) d’une ampleur telle qu’elle était devenue fiscalement assimilable à une construction neuve, vous étiez assujetti à la TVA immobilière dans les 5 années de sa construction ou de sa rénovation. L’acheteur, pour sa part, s’acquittait de droits d’enregistrement à 0,715 %. Dorénavant, cette cession sera exonérée de TVA mais, en contrepartie, les droits de mutation passeront à 5,09 %. Attention, si vous avez acquis votre maison sous le régime de la Véfa (vente en l’état futur d’achèvement), sa revente dans les 5 ans de son achat restera soumise à la TVA immobilière.

Un dispositif transitoire est prévu

Une récente instruction fiscale (BOI 3 A-3-10 du 15.03.2010, à consulter sur votre espace abonnés, bonus du no 1049) précise que les transactions ayant fait l’objet d’un avant-contrat antérieur au 11 mars pour une cession postérieure, peuvent rester soumises aux règles de l’ancien dispositif, c’est-à-dire demeurer hors du champ d’application de la TVA immobilière. L’instruction précise toutefois que, d’un commun accord, les parties pourront demander à bénéficier du nouveau dispositif. Vu le surcoût généré pour le vendeur (cession de terrain à bâtir) ou pour l’acheteur (revente dans les 5 ans d’un logement neuf), cette possibilité devrait être peu usitée.

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

TERRAIN A BATIR , TVA , TVA IMMOBILIERE




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