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Paris-île-de-France, déséquilibres

Avril 2010
Le Particulier Immo n° 263, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Après une décélération des valeurs moins grave que prévue, les prix recommencent à frémir, mais la situation ne s’est pas stabilisée pour autant et des baisses sont encore à prévoir.

Selon les notaires, la reprise de l’activité s’est amplifiée au 4e trimestre 2009. Le nombre de transactions a été supérieur de 44 % à celui enregistré au cours du 4e trimestre 2008. Une comparaison quelque peu ­faussée, puisque la période prise en référence correspond à l’apogée des effets de la crise financière et économique. Plus significatif, si l’on rapproche les chiffres du 4e trimestre 2009 de ceux du 4e trimestre 2007, les ventes marquent une hausse de 5 % seulement.
Quant aux prix, après des chutes assez marquées au cours du 1er semestre, ils ont retrouvé un semblant de vigueur (+ 0,3 %). Maisons et appartements ne sont toutefois pas logés à la même enseigne. La valeur des appartements grimpe de 1,1 %, tandis que celle des maisons baisse de 1 %. En outre, la hausse est plus sensible à Paris et en petite couronne, où les appartements enregistrent respectivement + 1,1 et + 1,5 %, qu’en grande couronne (+ 0,5 %).
Côté maison, en revanche, le repli affecte plus la petite couronne (- 2,1 %) que la grande couronne (- 0,4 %). Globalement, grâce au redressement de l’activité, la décélération des valeurs sur un an reste très modérée, de l’ordre de 3,8 %. « Il est important de noter que la baisse des prix, qui avait été anticipée par certains observateurs comme devant être très lourde, a été contenue à des niveaux finalement modestes », indiquent les notaires. Là encore, la raison en est simple : « C’est le déséquilibre entre l’offre et la demande qui explique une telle évolution dans la mesure où cette demande de logements et la volonté d’accès à la propriété restent encore très fortes chez les particuliers », note la chambre des notaires de Paris-île-de-France.
À Paris, le prix au mètre carré chute sur un an de 3,9 % au 4e trimestre 2009, et ressort à 6 250 E, retrouvant ainsi son niveau de 2007. Les arrondissements centraux demeurent toujours les plus chers. Le VIe en tête, à 9 010 E/m2, suivi de près par le IVe (8 980 E/m2), qui détrône désormais le VIIe (8 890 E/m2). À l’opposé, le XIXe arrondissement reste en queue de peloton, à 4 720 E/m2, suivi du XXe (5 220 E/m2) et du XVIIIe (5 480 E/m2). Les corrections de prix les plus sévères touchent les arrondissements les plus résidentiels. Elles ont atteint 10,3 % dans le VIe, 6,5 % dans les Ve et VIe, 3 % dans le VIIe. Le IXe arrondissement est également concerné, avec une baisse de 7,2 %, de même que le XIXe (- 6,2 %), secteur pourtant réputé populaire et accessible.
L’analyse diffère quelque peu à la Fnaim, dont les chiffres de référence sont ceux du 4e ­trimestre 2009, plus récents que les données publiées par les notaires, compte tenu des délais d’enregistrement des transactions. « Sous l’effet de la demande, les prix enregistrent une hausse de 5,8 % sur les quatre premiers arrondissements, mais se stabilisent sur les Ve, VIe et VIIe, affirment Gilles Ricour de Bourgies, président de la Fnaim île-de-France. Le sud de Paris (XIIIe, XIVe et XVe) perd 4,1 % ; l’ouest (VIIIe, XVIe et XVIIe) voit au contraire ses valeurs renchérir de 3,3 % ». Quant aux arrondissements du nord (IXe, Xe, XIe et XVIIIe), ils accusent, ­toujours selon la Fnaim, une baisse de 1,5 % et les XIIe, XIXe et XXe perdent 7,6 %.

Les petites surfaces font le marché en périphérie

Dans les quartiers populaires de Paris, le manque d’offres péna­lise les ventes. « On a plus d’acquéreurs mais moins de produits à vendre, indique Sophie Mena, qui dirige une enseigne Guy Hoquet dans le XIXe arrondissement. Les délais de vente redeviennent rapides – de 60 jours, ils retombent à 45 jours –, mais pour les biens affichés à des prix corrects. Or, les vendeurs ont conscience de la pénurie et en profitent pour reprendre la main. Un bémol, seules les petites surfaces profitent de ce regain d’activité. À partir des trois ou quatre-pièces, nous ressentons plus de difficultés pour faire aboutir les ventes, car cela ­correspond à des ­budgets souvent trop élevés », poursuit Sophie Mena. Ce qui vaut pour Paris vaut aussi pour la périphérie parisienne. Et plus on s’éloigne de la capitale, plus le marché est pénalisé par une ­clientèle à revenus plus modestes.
En petite couronne, la chute des prix des appartements atteint 4,7 % sur un an au 4e trimestre 2009, contre 7,3 % au 3e trimestre. Si Boulogne-Billancourt voit ses prix légèrement grimper (+ 0,9 %), Levallois perd 2 %, et des villes comme Livry-Gargan ou Saint-Denis enregistrent des corrections plus sévères, respectivement de 7,6 % et 12,4 %. La demande de logements a beau être très importante, elle se heurte le plus souvent à des prix trop élevés. Pas une transaction n’échappe à la négociation, indique un agent immobilier, et plus on s’éloigne des commodités, plus elle est élevée, ou moins les ventes se ­réalisent. De fait, plus on s’éloigne de la capitale, plus le phénomène de baisse des prix s’amplifie. En deuxième couronne, les notaires font état d’une chute de 5,8 % sur un an au 4e trimestre 2009, qui n’épargne pas forcément les communes très résidentielles. À Versailles, par exemple, les prix ont baissé de 11,4 %. Mais elle n’évite pas non plus des villes pourtant réputées dynamiques, comme Bussy-Saint-Georges (- 13,6 %) ou Massy (- 14 %). Avec des acquéreurs contraints par les prix, le marché des maisons subit davantage la baisse, en petite et en grande couronne, chutant par exemple de 15,9 % à Colombes, de 15,3 % à Vitry-sur-Seine, de 19,6 % à Saint-Maur-des-Fossés, de 24,2 % à Herblay ou de 20 % à Sartrouville.


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , BORDEAUX , ILE-DE-FRANCE , LOGEMENT ANCIEN , LOGEMENT NEUF , MARCHE IMMOBILIER , MARSEILLE




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