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Les ventes chutent et les prix grimpent, dans l’ancien

Avril 2010
Le Particulier Immo n° 263, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Côté transactions, ce n’est guère l’euphorie. Peu de biens sont mis sur un marché dominé par des vendeurs attentistes. Les acquéreurs qui ne peuvent différer leurs projets n’ont guère le choix. Ce qui provoque mécaniquement des hausses de prix, au grand dam des acquéreurs, toujours en panne de solvabilité.

Alors que 800 000 logements environ se vendaient chaque année entre 2000 et 2007, 574 000 seulement ont été acquis en 2009, soit une baisse de près de 30 % sur un an.
Ce qui constitue un niveau historiquement bas. La faiblesse des ventes retentit évidemment sur les prix. Mais si tous les acteurs de l’immobilier s’accordent à dire qu’ils ont chuté l’an dernier, de l’ordre de 5 % à 10 %, ils seraient de nouveau orientés à la hausse grâce à la reprise de l’activité depuis le dernier trimestre 2009. C’est notamment ce qu’affirme la Fnaim. En effet, si en février les valeurs étaient encore en légère baisse (- 0,1 %) sur un mois, selon son dernier indicateur des prix, en revanche sur les trois derniers mois, ils enregistraient une hausse de 0,6 %. Hausse qu’il est toutefois nécessaire de relativiser. Car sur un an, les valeurs restent en baisse, mais seulement de - 3,8 % (contre - 8,1 % sur un an à la fin août 2009). « J’ai le sentiment que le début de l’année s’inscrit dans le prolongement du 2e semestre 2009, c’est-à-dire un marché soutenu avec une bonne résistance des prix », indique René Pallincourt, le président de la Fnaim. Le discours est le même chez la plupart des grands réseaux. « Au plan national, on est sur la même tendance qu’à la fin 2009, c’est-à-dire sur un marché de reprise, indique pour sa part Bernard Cadeau, le président du réseau Orpi. Il n’y a pas eu d’effondrement des prix. » Pour Century 21 France, la hausse des prix est plus prononcée encore.

Pourquoi les prix remontent

« Le nombre de projets des acquéreurs continue à augmenter, affirme ainsi Laurent Vimont, le président du réseau. La demande solvable est bien présente, les prix remontent et l’on peut estimer ce potentiel de hausse à 4 %, du moins à Paris, et cela risque même de s’amplifier. » Chez Guy Hoquet, on annonce même « une hausse de 6 % à Paris au second semestre 2009, tandis que les valeurs sont stables en région parisienne et en retrait de 15 % en province sur un an ». Chez Laforêt, on ne dit pas autre chose. Selon ce réseau, la hausse à la fin 2009 est de l’ordre de 4,4 % sur l’ensemble de la France. « Nous sommes donc très loin des - 20 % ou -30 % annoncés à la fin 2008. Ceux qui avaient formulé ces prédictions avaient alors simplement oublié l’une des premières lois de l’économie : les prix se régularisent en fonction de l’offre et de la demande », se réjouissent les deux patrons du réseau. Les acquéreurs auraient-ils à nouveau soif d’immobilier ? Certes, être propriétaire reste cher à leur cœur. D’après le dernier baromètre Orpi, les intentions de réalisation d’un projet ­immobilier à une échéance de deux ans font en effet un bond de 5 %, passant de 19 % en 2008 à 24 % en 2010.
Reste que l’observatoire mêle tous les projets, qu’il s’agisse de location, d’achat ou de vente. De fait, ce sont les projets de location qui tirent les chiffres vers le haut, pas l’achat. Ce qui montre bien que la confiance des ménages est loin d’être restaurée. Alors, qu’est-ce qui provoque la remontée des prix ? « On ne peut pas indéfiniment différer son projet d’achat, et quand les conditions de taux et de prix sont intéressantes, les acquéreurs répondent présents. Je maintiens que nous manquons cruellement de logement en France », avance Bernard Cadeau. Outre la pénurie chronique de production dont souffre l’Hexagone, il faut noter que les vendeurs ne se précipitent pas pour mettre leurs biens sur le marché. Raison pour laquelle les agents immobiliers manquent singulièrement de logements à vendre. « Nous prenons de plein fouet la pénurie, explique Laurent Vimont. Avant, on comptait en moyenne 50 mandats par agence. Aujourd’hui, ce nombre est descendu à 15. » Même constat chez Orpi, Guy Hoquet ou encore Laforêt Immobilier. « Si l’acheteur se voit proposer un choix restreint, il ne peut pas faire jouer la concurrence et par-là même, faire baisser les prix, analyse-t-on chez Laforêt. De fait, depuis le début septembre 2009, les vendeurs retrouvent une force de négociation qu’ils avaient perdue les dix-huit mois précédents. »
Une autre explication à la hausse est avancée. « La concomitance du coup d’arrêt de l’inflation et le moindre ralentissement du revenu disponible des ménages se sont traduits en 2009 par une progression du pouvoir d’achat. C’est sans doute tout cela qui a permis une stabilisation de la chute des prix à la fin de l’année 2009 », indique le Credoc dans une récente étude. Peut-on pour autant dire que la reprise du marché immobilier est bel et bien là ? Doit-on s’attendre à un mouvement durable de la hausse des prix en 2010 ? Rien n’est moins sûr ! Car, dans l’ensemble, les ménages sont encore très attentistes. Pour les professionnels, le pouvoir d’achat des acquéreurs reste l’une des principales interrogations qui pèsent sur le marché en 2010. Et si les taux remontent, la solvabilité des ménages en pâtira forcément.

Une resolvabilisation des acquéreurs ?

Or, malgré les déclarations répétées des agents immobiliers, promoteurs, banquiers et courtiers, non seulement le crédit n’est pas beaucoup moins cher aujourd’hui qu’hier, mais en outre, les taux pourraient bel et bien remonter…
À y regarder de plus près, on s’aperçoit tout d’abord que, dans un contexte d’inflation quasi nulle, le crédit est loin d’être aussi abordable qu’on veut bien le laisser croire : avec des taux fixes moyens de 3,5 % à 4 % et une inflation à 0,4 %, selon les estimations de la Banque centrale européenne (BCE), il n’est ainsi guère plus attractif aujourd’hui qu’il y a deux ans, alors que les taux avaient passé la barre des 5 % et que l’inflation tutoyait les 3 %. En outre, les banquiers sont engagés dans une politique de reconstitution de leurs marges : s’ils prêtent entre 3,5 % et 4 %, ils empruntent eux-mêmes autour de… 1 %. Ils ne sont donc pas enclins à baisser significativement leurs taux.
Quant aux évolutions à venir, les experts du crédit n’excluent pas une hausse des taux, même s’ils sont partagés quant aux scénarios possibles. Ainsi, pour Maël Bernier, porte-parole d’Empruntis.com, « on va rester aux niveaux actuels de taux jusqu’à la fin du 1er semestre et s’il n’y a pas de hausse en juillet-août, on peut penser qu’ils baisseront encore en septembre-octobre, parce que ce sont de gros mois pour l’immobilier et que les banques feront la course aux objectifs de fin d’année ».
Un point de vue que ne partage pas tout à fait la banque HSBC France, dans son dernier point de conjoncture : « Les taux d’emprunt vont cesser de reculer, affirme Mathilde Lemoine, directrice des études économiques et de la stratégie marchés. Les marchés interbancaires se sont normalisés alors que la BCE pourrait augmenter son taux directeur en fin d’année 2010. » La hausse des taux aurait évidemment des répercussions importantes sur le pouvoir d’achat des acquéreurs. Pour un crédit de 150 000 euros sur vingt ans consenti à 3,70 %, la mensualité s’établit à 885 euros, mais si le taux augmente d’un point, elle grimpe à 965 euros, soit 80 euros de plus. Ce qui ne serait pas une bonne nouvelle pour des acquéreurs confrontés à des prix qui restent trop élevés.
De fait, les observateurs sont tous d’accord : pour que leur taux d’effort soit supportable, il faudrait que les prix baissent encore de 15 %. C’est déjà le cas dans certains secteurs, mais c’est plus rare dans les grandes villes.


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , BORDEAUX , ILE-DE-FRANCE , LOGEMENT ANCIEN , LOGEMENT NEUF , MARCHE IMMOBILIER , MARSEILLE




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