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Rouen, sous les projecteurs du Grand Paris

Rouen, sous les projecteurs du Grand Paris
Avril 2010
Le Particulier Immo n° 263, article complet.
Auteur : PELLEFIGUE (Marie)

Les investisseurs ont tout intérêt à miser sur cette ville encore abordable à fort potentiel de développement, et qui se donne, en outre, les moyens de devenir un centre économique important.

Rouen
Prix moyen des appartements dans l’ancien : 2 190 €/m²

Évolution annuelle : 10,1 %
Après une sévère correction, les prix redeviennent abordables à, bientôt, 50 minutes de Paris.

Rouen dispose d’un fort potentiel de développement grâce à ses friches ­industrielles en bordure de Seine, et au futur TGV Paris-Le Havre, qui la mettrait à 50 minutes de Paris - contre 1 heure 10 aujourd’hui. En outre, le projet du Grand Paris l’a mise sous le feu des projecteurs. La ville est abordable, d’autant que depuis 2008, les prix y ont diminué de 10 % à 30 %. En outre, la demande locative y est importante, 70 % des habitants de Rouen étant locataires, soit 50 % dans toute l’agglomération.

Valeurs patrimoniales

Le centre historique - entre l’hôtel-de-ville, la cathédrale et la place Jeanne-d’Arc - reste un secteur très demandé. Les prix y sont les plus élevés de la ville, mais un bien en bon état s’y louera sans difficulté. Dans l’ancien, les studios de 18 à 20 m² se négocient entre 2 400 et 2 900 e/m² selon la surface et l’état. Ils intéressent surtout les étudiants, qui les louent hors charges entre 220 et 300 e par mois. Les deux-pièces, destinés aux jeunes actifs, se vendent entre 100 000 et 120 000 e pour une ­cinquantaine de mètres carrés, et rapportent de 500 à 550 e par mois. Quant aux trois-pièces, ils ont la faveur des couples urbains, prêts à débourser de 700 à 850 e par mois pour y habiter. Mais à l’achat, il faut prévoir un budget moyen de 150 000 à 250 000 e. Attention, dans le centre-ville, mieux vaut privilégier les vieux ­immeubles que les ­constructions d’après-guerre. « Le niveau des charges y est souvent très important et comme les locataires raisonnent en loyer global payé, la rentabilité pour le propriétaire est moindre », explique David Protais, directeur de Orpi ALP-Immo. Enfin, les investisseurs qui disposent de davantage de liquidités opteront pour un petit immeuble de 5 à 10 lots. « Certains sont déjà loués, d’autres à rénover et ils s’achètent sur la base d’un taux de rentabilité moyen de 7 % », estime Philippe Salomon, directeur de Laforêt Rouen.
Seconde valeur sûre : le secteur du CHU, situé à l’est du centre- ville. La demande locative est forte, car nombre d’étudiants souhaitent y habiter. Les tarifs des appartements des années 1960 à 1970 oscillent entre 2 200 et 2 400 e par mois pour des résidences en bon état avec un niveau de charges raisonnable. Les studios d’une trentaine de mètres carrés se louent entre 250 et 300 e par mois et les deux-pièces, entre 480 et 520 e par mois.

Rive gauche, évitez les studios

Le marché de la rive gauche de Rouen compte beaucoup d’immeubles des années 1950 et 1970, avec espaces verts, gardien et chauffage ­collectif, qui ­affichent des charges parfois exorbitantes. Mieux vaut les ­éviter car, à terme, ils nécessiteront des travaux d’entretien coûteux. Optez plutôt pour une construction des années 2002 à 2007, le long des quais ou autour de la rue Lafayette. Les bâtiments avec parking et ­terrasses ont vu leurs tarifs baisser de 10 % à 20 %, et les ­petites surfaces partent entre 2 300 et 2 500 e/m². Privilégiez sans hésiter les deux ou trois pièces, qui intéressent les actifs célibataires et en couple, et ­évitez les studios qui ­connaissent de trop longues périodes de vacance. « Un deux-pièces de 35 à 40 m² avec parking se louera sans problème entre 450 et 520 e par mois hors charges », précise Sylvie Pierson, directrice de l’agence Guy Hoquet Petit-Quevilly-Rive gauche. « Pour un trois-pièces, les loyers oscillent entre 680 et 700 e par mois, avec un prix moyen d’achat autour de 2 300 e/m² », ajoute Claude Bertrand, directeur de Era immobilier.
Commune mitoyenne de Rouen, Petit-Quevilly est reliée au centre-ville par le métro. Des petites maisons mitoyennes de 60 m² avec courette ou petit jardin se vendent entre 90 000 et 110 000 e. En bon état, elles intéresseront une clientèle modeste, qui louera entre 600 et 650 e par mois, selon qu’elle sont ou non équipées d’un espace vert. Autre possibilité, investir à Saint-étienne-du-Rouvray dans une copropriété des années 1960. Les prix sont presque deux fois moins élevés qu’à Rouen : les trois-pièces de 60 m² s’y négocient entre 80 000 et 100 000 e et les quatre-pièces de 80 ², moins de 120 000 e. La commune est très populaire, et beaucoup de ­jeunes familles bénéficient d’aides au logement, ce qui permet de louer un trois-pièces autour de 650 e par mois et un quatre-pièces pour 700 e par mois en moyenne.

Un pont d’avenir

Depuis septembre 2008, le pont Gustave-Flaubert, sixième à Rouen, est entré en service. Situé à l’ouest de la ville, il offre un accès direct à la voie rapide et à l’autoroute A13. La ville a de grands projets de développement urbain autour de ce pont. Pour le moment, c’est sur la rive droite qu’ils se concentrent, avec notamment l’aménagement des berges de la Seine et l’implantation d’immeubles de bureaux et de logements. « à terme, ce quartier devrait totalement changer de physionomie, précise Philippe Salomon. Tous les ingrédients sont là pour que les prix grimpent une fois que les travaux seront terminés », ajoute-t-il. Actuellement, le quartier est surtout composé de maisons ouvrières qui se négocient 180 000 e environ avec des travaux. Certaines peuvent être découpées en trois ou quatre appartements, qui se loueront de 10 % à 15 % moins cher qu’en centre-ville. Le secteur compte aussi quelques immeubles d’après-guerre, à des prix de vente compris entre 1 800 et 2 000 e/m². Les tarifs de location d’un deux-pièces oscillent entre 450 et 540 e par mois et ceux d’un trois-pièces, entre 640 et 750 e par mois. Ils intéressent les étudiants de la faculté de droit, proche, pour les partager en colocation.
Enfin, Déville-Lès-Rouen, au nord-ouest de la ville, a profité de l’arrivée du transport en commun « Téor », et devrait encore se développer. Le quartier est populaire et tranquille, mélange de ­résidences des années 1960 à 1970 et de constructions des années 2000. Mieux vaut s’intéresser aux petites maisons de ville de 80 à 90 m², qui valent entre 120 000 à 150 000 e, en fonction de l’existence ou non d’un jardin et d’un garage. Elles pourront se louer à des familles, entre 630 et 750 e par mois.

Marie Pellefigue


Mots-clés :

MARCHE IMMOBILIER , NORMANDIE , ROUEN




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