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Copropriété : pour une répartition plus juste des charges

Copropriété : pour une répartition plus juste des charges
Avril 2010
Le Particulier Immo n° 263, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Quel copropriétaire ne s’est jamais indigné d’avoir à payer des charges relatives à des équipements qui ne lui sont d’aucune utilité, à des travaux qui ne valorisent pas son lot ? Souvent à tort, au regard des textes qui régissent la copropriété. Parfois à raison : certaines iniquités peuvent être corrigées. Explications.

Un principe de répartition des charges... en théorie

La loi du 10 juillet 1965 a posé un principe de répartition des charges entre copropriétaires (article 10) : les premières, dites générales, sont imputées à chaque lot en fonction du critère de proportionnalité – à chacun selon ses tantièmes de parties communes –, tandis que les secondes, dites spéciales, sont réparties selon le critère dit de l’utilité – à chacun selon l’utilité théorique de l’équipement considéré pour son lot (voir tableau p. 31). Ces critères doivent en principe être traduits par le règlement de copropriété pour chaque immeuble concerné, dans le respect de la loi. Mais en pratique, il en va souvent bien autrement. Soit parce que le règlement a été rédigé avant 1965 et jamais mis en conformité avec les nouveaux textes applicables ; soit à cause d’une erreur du rédacteur, indépendamment de la date de rédaction du règlement. Sachant que de telles erreurs ne sont plus censées se produire depuis janvier 2003, date à laquelle la loi SRU a contraint les rédacteurs à fournir des explications quant à la méthode utilisée pour attribuer les tantièmes de charges.Reste qu’un (ou plusieurs) copropriétaire peut se trouver lésé, qu’il paie trop de charges eu égard à la « valeur relative » de son lot ou à l’utilité que les services et équipements communs présentent pour ce lot. Ou que d’autres copropriétaires n’en paient pas assez au regard de ces mêmes critères. Or, pour rectifier l’erreur, il faut, sauf exception (voir encadré, p.32), une décision unanime des copropriétaires, ou bien s’adresser au juge.

Agir contre une erreur de répartition dans le règlement

Premier réflexe : relire le règlement de copropriété afin de s’assurer que la ventilation des charges, injuste en apparence, ne relève pas en réalité d’une initiative du syndic, désireux de s’assurer la paix sociale en maintenant une répartition non conforme, dès l’origine, au règlement.
Si, en revanche, il s’avère que le règlement de copropriété comporte bien une erreur de répartition, la loi de 1965 a prévu une action judiciaire permettant de la rectifier. Mais ce recours a rapidement fait la preuve de ses limites.

L’action en révision

Contre les erreurs de rédaction dans les règlements de copropriété, la loi de 1965 avait paré à toute éventualité : bien qu’ayant fourni aux rédacteurs, avec l’article 10, des critères leur permettant de déterminer précisément la part de chacun dans les dépenses collectives, elle avait aussi prévu la faculté de corriger une éventuelle erreur, grâce à une action en révision (article 12) qui peut être introduite en cas de sous-évaluation ou de surévaluation de plus de 25 % de la contribution d’un copropriétaire. Une possibilité qui n’est ouverte que dans les cinq ans suivant la publication du règlement ou dans les deux ans suivant la première revente d’un lot. Mais la complexité de la réalité a rapidement révélé les limites de la loi.

L’action en nullité

Pour y remédier, les juges ont, au fil du temps, validé le recours à une autre action permettant de revoir la répartition des charges : l’action en nullité. Là, plus besoin de se soucier de proportionnalité ou de délai pour agir : il suffit qu’il y ait ignorance (ou même soupçon de méconnaissance) des critères légaux par le rédacteur du règlement pour que la contestation soit recevable. En effet, l’action en nullité repose sur l’article 43, qui répute « non écrites » toutes les clauses contraires aux dispositions d’ordre public de la loi (dont l’article 10 fait partie). On pourrait multiplier les exemples : est ainsi nulle la clause qui dispense un copropriétaire du paiement de certaines charges afférentes à un service ou à un équipement dont il profite (lot de parking desservi par un ascenseur), de même que la contribution imposée a contrario au titulaire d’un lot qui ne profite pas de cet équipement (local du rez-de-chaussée tenu de contribuer aux charges d’ascenseur). L’action en nullité peut être intentée à tout moment et quelle que soit la catégorie de charges concernée, générales ou relatives à un service ou à un équipement commun. De sorte qu’elle sera, dans la plupart des cas, retenue pour tenter de rétablir l’équilibre.
Tout copropriétaire (ou le syndicat, mais non le syndic, qui n’y est pas habilité) peut donc faire constater à tout moment par le tribunal de grande instance (TGI) la non-conformité des clauses du règlement aux dispositions légales (cass. civ. 3e du 9.6.1999, n° 98-10.801). Ce qui permet de faire reconnaître des erreurs commises de longue date, autrefois non recevables pour cause de forclusion. Ainsi, d’une interversion de lots dans le règlement ayant pour résultat une imputation de charges inversée entre deux copropriétaires (cass. civ. 3e du 30.4.02, n° 00-17.332), ou encore d’une « erreur matérielle » (cass. civ. 3e du 22.10.08, n° 07-18 201).
Qu’il s’agisse d’une action en révision ou en nullité, le juge a deux possibilités dont il usera selon la situation. Soit il redistribuera lui-même les tantièmes. Ce sera, par exemple, le cas s’agissant d’un lot en rez-de-chaussée participant aux charges d’ascenseur : le tribunal annulera la participation de ce lot, augmentant ipso facto celle des autres lots. Soit il désignera un expert qui se chargera d’établir la nouvelle répartition. Quoi qu’il en soit, le juge ne peut laisser le syndicat dépourvu de grille de répartition.
Si une action en révision aboutit, la nouvelle répartition n’a, en principe, pas d’effet rétroactif. Contrairement à la décision issue d’une action en nullité qui tend aujourd’hui à être déclarée rétroactive par la Cour de cassation, même si les juges du fond regimbent face à cette solution, l’estimant irréaliste et susceptible de déséquilibrer gravement le fonctionnement du syndicat. En tout état de cause, les copropriétaires lésés du fait d’un rédacteur inattentif peuvent obtenir des dommages et intérêts : le notaire, le géomètre ou le promoteur à l’origine de clauses illicites dans le règlement ont été jugés responsables du préjudice subi par les copropriétaires du fait de répartitions non conformes (CA de Paris,23e ch B, du 27.11.03, n° 2003/08423).

La mise à jour du règlement de copropriété à la majorité de l’article 24

Mais il n’est plus forcément nécessaire de recourir à la justice pour rétablir la légalité. Sans pour autant retomber dans le piège du recours à une autorisation de l’AG, nécessairement à l’unanimité.
Car le législateur a donné aux copropriétaires la faculté, à l’origine ­limitée dans le temps, d’« adapter » les règlements de copropriété obsolètes (article 49, introduit par la loi Solidarité et renouvellement urbains). Or, cette faculté a finalement été pérennisée par la loi du 25 mars 2009. Malheureusement, le législateur n’a pas balisé clairement le champ d’application du texte. En principe, les modifications apportées au règlement ne peuvent découler que des nouvelles dispositions introduites par les textes postérieurs son établissement. Peut-on utiliser l’article 49 pour éliminer du règlement toutes les ­clauses réputées non écrites ? Rectifier les erreurs ­patentes dans la répartition des tantièmes de copropriété, ou les erreurs matérielles (interversion de lots, par exemple) figurant dans le règlement. S’applique-t-il aux règlements postérieurs à l’établissement du règlement ? La 24e recommandation de la commission relative à la copropriété suggère de l’utiliser pour « analyser la conformité du critère de la répartition des charges par rapport aux dispositions impératives de l’article 10 » sans pour autant modifier « les quotes-parts de parties communes en tant que quotes-parts de propriété, lesquelles sont intangibles ». Toute la subtilité de la démarche consiste donc à revoir la grille de répartition des charges ou à en établir une si elle est inexistante, tout en s’interdisant de modifier la répartition des tantièmes de copropriété. Une solution validée par le TGI de Nanterre, à propos de charges d’ascenseur imposées à un lot situé en rez-de-chaussée (8e ch, 19.3.09, n° 07/11222), les juges ayant estimé que l’« unanimité n’avait plus de sens dès lors qu’il s’agit de rétablir la légalité ». Si l’on suit cette piste, il serait possible de faire inscrire le point à l’ordre du jour de l’assemblée générale, pour corriger une répartition illicite à la majorité simple de l’article 24…
En pratique, le copropriétaire qui ­s’estime, à bon droit, lésé du fait d’une clause du règlement de copropriété nulle, pourrait s’abstenir de payer les charges, par exemple relatives au parking ou à l’ascenseur, alors qu’il ne dispose pas d’emplacement dans le premier, ou que son appartement se trouve en rez-de-chaussée. Si le syndicat intente une action en recouvrement des impayés, il formera une demande reconventionnelle, reconnue comme recevable (CA de Paris 23e ch A du 12.11.97, n° 96/07417). À n’en pas douter, il se trouverait alors exonéré par le tribunal des charges correspondantes.

Modifier la répartition des charges générales

Lorsque la répartition des charges générales ne semble pas équitable, on touche à la structure même de la propriété. Il faut donc commencer par analyser l’origine des erreurs dans la distribution des tantièmes, avant de chercher des solutions visant à rétablir l’égalité entre les lots.

Repérer des anomalies révélant une répartition inéquitable

Rappelons que le critère de répartition de cette catégorie de charges est impérativement celui de la valeur relative de chaque lot par rapport à l’ensemble des parties privatives de l’immeuble, cette valeur devant être calculée selon les trois critères énoncés par l’article 5 de la loi de 1965 : consistance, superficie et situation.Il y a anomalie lorsque…

  • La comparaison entre des lots similaires fait apparaître des différences de tantièmes sensibles. Exemple : entre deux lots de même nature, même superficie, même volume et situés au même étage, l’écart des tantièmes de charges est de plus de 5 %. Il faut examiner la ­situation de plus près et se demander si le rédacteur du règlement a pu commettre des erreurs ou méconnaître les critères ­énoncés par les articles 10 et 5.
  • Des appartements de même superficie et de même volume ont des tantièmes identiques, quel que soit l’étage, ce qui laisse soupçonner un non-respect du critère de « situation » (vue et ensoleillement) ; de même que des appartements disposant de tantièmes identiques, qu’ils bénéficient ou non d’un balcon, d’une terrasse ou d’un jardin…, laissent supposer des critères de « consistance » non pris en compte.
  • On constate une « survalorisation » des lots à usage professionnel ou commercial. « Une pratique assez répandue jusqu’aux années 1960, observe Jean-François Dalbin, géomètre expert en région parisienne, consistait à attribuer aux lots commerciaux des tantièmes de charges pouvant aller jusqu’au double de ceux des locaux d’habitation ; tenant ainsi compte de leur valeur vénale, un paramètre qui ne doit aucunement intervenir. » Les commerçants injustement traités obtiendront gain de cause en justice (cass. civ. 3e du 30.1.08, n° 06-19.773).

Faire le point sur les parties communes qui ont pu être annexées subrepticement

« C’est souvent en effectuant une remise à plat à la faveur de l’adaptation des règlements de copropriété autorisée par l’article 49 de la loi de 1965, que sont mises en lumière certaines situations ­officieuses relève Joëlle Barnier-Sztabowicz. C’est le moment ou jamais pour le syndicat de régulariser en cédant aux occupants les portions de paliers, WC ou autres recoins et débarras annexés, mais toujours classés parties communes par le règlement. Sans oublier les emplacements de parkings “créés” sur une aire commune du sous-sol, ou les emplacements préexistants transformés en box par leur propriétaire. » Dans ces situations, la régularisation doit être votée à la double majorité de l’article 26, par exception à la règle de l’unanimité (voir encadré p. 32). Elle présente un double avantage : une rentrée de fonds pour le syndicat et une minoration de charges pour les autres copropriétaires, par le jeu de l’augmentation des tantièmes des acquéreurs. Une régularisation tout aussi bienvenue pour les nouveaux titulaires des anciennes parties communes, qui risquaient, sinon, de se trouver pris au piège en cas de vente de leur lot.
Dans certains cas, la régularisation de l’annexion ne donnera pas lieu à une cession de partie commune, mais entraînera tout de même une modification de la répartition des charges. Exemple : l’attribution d’un droit de jouissance privative sur une partie commune (un jardin commun annexé par un lot du rez-de-chaussée, par exemple) au profit d’un copropriétaire peut être accordée, moyennant la création de nouveaux tantièmes de charges (mais non de tantièmes de propriété) attachés au lot du copropriétaire concerné (CA de Paris, 19e ch B, du 10.12.92, n° 92/130079) ;

« Individualiser » des charges générales

Ainsi que le souligne avec un brin d’ironie Joëlle Barnier-Sztabowicz, « avec l’accroissement du niveau des charges collectives, qui a rendu ­insupportable un partage inéquitable, qui restait tolérable lorsque la charge globale était modeste, la tendance à la “spécialisation” des ­dépenses s’est développée. Avec un paradoxe à la clé : le statut de la copropriété, conçu initialement dans le but de “collectiviser” un ensemble d’équipements et de services, autorise de plus en plus d’individualisation. » Pour ce qui est des charges générales, il existe  deux techniques qui permettent de parvenir à ce résultat :

➤ L’instauration de charges spéciales par bâtiment ou par portion de bâtiment. Lorsqu’une copropriété est constituée de plusieurs bâtiments, le règlement peut prévoir que chaque lot comporte des ­tantièmes généraux et des tantièmes « spécialisés » par bâtiment (art. 24, dernier alinéa de la loi de 1965), afin que chaque copropriétaire ne contribue pas à l’intégralité des charges générales, alors que la dépense ne concerne pas son bâtiment. Que faire si, au vu de la configuration de l’immeuble, une telle spécialisation, bien qu’opportune, n’a pas été prévue par le règlement ? Jusqu’à une date récente, les tribunaux interdisaient l’introduction d’une clause de spécialisation. Mais en 2005, la Cour de cassation a validé l’initiative de la cour d’appel de Paris ayant instauré des charges ­spéciales par bâtiment, jusqu’alors inexistantes, mais justifiées par leur « caractère indispensable au regard de la loi » (cass. civ. 3e du 22.6.05, n° 04-12.659).
Au même titre qu’un bâtiment, certaines parties communes (sections d’un même bâtiment) peuvent être qualifiées de « spéciales » : cas du sous-sol d’un immeuble constitué de garages ou emplacements de parking : le règlement peut qualifier ce sous-sol de partie commune spéciale dont chaque lot se verra attribuer des charges spéciales. Ainsi, les propriétaires des lots de parking et de cave participeront-ils seuls aux charges relatives à ces parties communes spéciales : éclairage des niveaux correspondants, dispositifs anti-incendie, peinture au sol ou entretien de la porte automatique d’accès aux parkings (cass. civ. 3e du 2.3.05, n° 03-16.731) ;

➤ La création d’un ou de plusieurs syndicats secondaires au sein d’une même copropriété. à la condition sine qua non que la copropriété comporte au moins deux bâtiments indépendants, il est possible de créer des syndicats secondaires (article 27) induisant systématiquement une spécialisation des charges par bâtiment : les uns sont exonérés de ­certaines charges supportées par les autres, et réciproquement. Il suffit que le conseil syndical ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 25 % des tantièmes de la copropriété demandent la convocation d’une assemblée spéciale à cet effet. La décision de création du syndicat secondaire est prise à la majorité de l’article 25, ne tenant compte que des tantièmes des copropriétaires du bâtiment concerné. Doté d’un syndic et d’un conseil syndical, le syndicat secondaire peut alors assurer « la gestion, l’entretien et l’amélioration interne » du bâtiment concerné, et les ­copropriétaires membres du syndicat secondaire supportent seuls les charges afférentes à ce bâtiment. En contrepartie, ils sont exonérés des charges générées par le ou les autres bâtiments.

Modifier la répartition des charges liées aux équipements et aux services

Les charges qui touchent de près la vie quotidienne, ascenseurs, eau, chauffage, lorsqu’elles sont mal réparties, focalisent les mécontentements des copropriétaires, qui ressentent alors une grande injustice.

Charges d’ascenseur

Trois paramètres régissent la répartition des frais relatifs à l’ascenseur : la situation du lot dans l’immeuble, qui détermine le coefficient de progressivité par étage ; la capacité d’occupation du lot correspondant au nombre potentiel d’utilisateurs de l’ascenseur (on lui substitue souvent la surface du lot ou les tantièmes généraux de celui-ci) ; et l’usage du lot (habitation, activité libérale ou commerciale), susceptible de faire varier la fréquence d’utilisation de l’appareil.
Il arrive qu’une telle grille de répartition soit absente du règlement, avec pour résultat de faire participer aux charges correspondantes la totalité des lots, y compris ceux du rez-de-chaussée, qui devraient, au nom du critère d’utilité, en être exonérés. Et lorsque la grille existe, les lots de cave ou de parking desservis par l’appareil sont souvent oubliés. Or, leurs propriétaires doivent contribuer aux charges d’ascenseur (CA de Paris, 23e ch B, du 27.11.03, n° 2003/08423).
Citons encore le cas de locaux (chambres de bonne, par exemple), autrefois non desservis par l’ascenseur, mais qui le sont depuis, un passage ayant été aménagé entre le dernier étage desservi par l’ascenseur et l’étage de service : ils doivent participer (cass. civ. 3e du 3.2.93, n° 90-21.307), alors que la grille de répartition présente dans le règlement de copropriété ne le prévoyait pas.

ATTENTION : prétendre payer les honoraires du syndic, charges ­générales, en parts « viriles » (chaque lot se voyant imputé une part égale de la dépense) est illicite. Il en va de même pour les frais de convocation d’AG et de diffusion du procès verbal (cass. civ. 3e du 21.5.03, n° 02.11 221). Mais tant que le critère d’utilité est par ailleurs appliqué, rien ne ­s’oppose au choix de charges ­« viriles » pour des équipements tels qu’interphone, boîtes aux lettres, installation d’antenne et réseau câblé. Cette option, souvent estimée plus équitable, doit être décidée en AG, au moment où sont prises ces décisions d’installation qui ­constituent des « améliorations ». Bien entendu, les lots n’ayant pas accès à ces équipements ne participeront pas aux dépenses.

Charges de consommation d’eau froide et chaude

➤ Eau froide. Nombre d’immeubles ne disposent que d’un compteur « général » enregistrant à la fois la consommation de ­l’ensemble des appartements et celle des parties communes (nettoyage, arrosage…). Même si le règlement de copropriété ne le prévoit pas, l’AG a la possibilité de voter la pose de compteurs individuels d’eau froide à la majorité absolue de l’article 25, sans avoir nécessairement à se prononcer sur une nouvelle répartition (cass. civ. 3e du 17.11.04, n° 03-10.002). Une fois un compteur installé sur la ou les colonnes montantes de chaque appartement, le syndic facturera à chacun sa propre consommation. Il faudra vérifier, cependant, avant d’inscrire la résolution à l’ordre du jour de l’AG, que la pose des compteurs, leur achat ou leur location, s’ajoutant aux frais de relève et de refacturation à chaque lot par le syndic, n’excédera pas l’économie à attendre de cette individualisation.
Et dans le cas où les compteurs individuels existent, il convient de s’assurer qu’ils sont tous relevés. Faute de quoi, le coût des consommations non relevées serait supporté par ceux qui se sont pliés à la relève. Ce qui serait pour le moins paradoxal. D’où la pratique de plus en plus répandue de l’instauration d’un forfait. Dont la jurisprudence a établi qu’il pouvait être voté à la majorité de l’article 24, s’agissant d’une simple mesure de gestion, sans modification de la répartition des charges (CA de Paris du 28.2.90, n° 38/011392).
ATTENTION : en l’absence de compteurs divisionnaires, faire ­installer un compteur d’eau pour ­relever sa consommation individuelle ne ­permet pas de limiter ses ­dépenses à sa consommation réelle (cass. civ. 3e du 30.4.02, n° 00-17647).

Enfin, il existe une solution encore plus « personnalisée » : le contrat de fourniture d’eau individuel. C’est une nouvelle option ouverte aux copropriétés, introduite par l’article 93 de la loi SRU, qui doit être adoptée à la double majorité de l’article 26. Chaque occupant de l’immeuble dispose alors d’un contrat individuel avec le fournisseur d’eau. La solution est assez complexe à mettre en œuvre et, même si la formule paraît séduisante, la part fixe de l’abonnement n’étant plus facturée au seul syndicat mais à chacun des occupants, la facture individuelle peut se révéler beaucoup plus élevée que prévu.

➤ Eau chaude. Tous les immeubles disposant d’un système de production collectif d’eau chaude doivent, en principe, disposer de compteurs. Mais de ­nombreuses dispenses sont prévues, notamment ­lorsque leur coût serait disproportionné par rapport à l’économie attendue, ou si leur pose se heurtait à d’importantes difficultés techniques. Si la dispense est avérée, cela n’empêche pas l’AG de voter la pose de tels compteurs à la double majorité de l’article 26, au titre de travaux
d’« amélioration ». Dans le cas contraire, la décision devrait se prendre à la majorité absolue de l’article 25, s’agissant de travaux « obligatoires ».

Charges de chauffage

En matière de chauffage, seuls les lots – mais tous les lots – raccordés ou « raccordables » sans difficulté technique à l’installation collective doivent participer au paiement des charges (cass. civ. 3e du 26.1.10, n° 09-11.014).
La répartition peut se faire au prorata de la superficie du lot, du volume chauffé ou de la surface de chauffe des radiateurs dont chaque lot se trouve doté.
En principe, les immeubles pourvus d’un chauffage collectif doivent être équipés de compteurs individuels, dits « répartiteurs de chaleur » (art. R 131-2 et suivants du CCH), permettant d’évaluer la consommation d’énergie de chaque occupant. Mais l’ensemble des coûts liés au chauffage d’un immeuble ne sont pas individualisables : les travaux réalisés sur l’installation, sa maintenance, ainsi que l’abonnement, et même une partie de la consommation, demeurent charges communes. De plus, le système n’est pas forcément équitable : à lots équivalents, certains consomment plus que d’autres, leurs lots étant mal exposés ou leurs voisins directs s’abstenant de chauffer. Enfin, comme pour les compteurs d’eau, le coût induit par le comptage n’est pas négligeable (environ 12E/an/radiateur) et peut se révéler supérieur à l’économie réalisée (voir LPI n° 247 p. 35).
Dernière solution, la plus radicale : supprimer l’installation de chauffage collective. En principe, l’unanimité est requise, s’agissant de la suppression d’un élément portant atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives. Néanmoins, la jurisprudence a admis que l’on puisse supprimer un système de chauffage collectif, si sa vétusté est avérée, pour lui substituer des installations individuelles, à la double majorité de l’article 26 (cass. civ. 3e du 13.12.83, n° 82-14.804).

ATTENTION : même s’il a obtenu de l’AG l’autorisation d’installer un chauffage individuel dans son lot, un copropriétaire n’est pas dispensé de participer aux charges ­correspondantes (cass. 3e civ. du 26.11.85, n° 84-15.809). De la même manière, s’il installe individuellement un compteur de chaleur, il ne pourra pas se dispenser unilatéralement de contribuer comme les autres copropriétaires aux charges de chauffage (CA de Paris, 2e ch B, du 6.11.08, n° 07/20488).

Certains tribunaux ont considéré le gardiennage comme un service collectif, ce qui permettait de répartir la dépense correspondante selon le critère d’utilité et ainsi, d’en dispenser certains locaux indépendants physiquement, notamment des locaux commerciaux ou des parkings. Mais depuis deux décennies (cass. civ. 3e du 4.1.91, n° 89-15.602), la jurisprudence condamne systématiquement cette solution. Le gardiennage, malgré son appellation de « service », entre dans la catégorie des charges générales et tous les copropriétaires doivent y participer (CA de Paris, 23e ch B, du 16.6.05, n° 04/15700).

Françoise Juéry


Mots-clés :

ASCENSEUR , CHARGE DE COPROPRIETE , CHAUFFAGE , COPROPRIETE , LOT DE COPROPRIETE , REGLEMENT DE COPROPRIETE




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