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Comment faire pour expulser un locataire mauvais payeur ?

Comment faire pour expulser un locataire mauvais payeur ?
Avril 2010
Le Particulier n° 1048, article complet.
Auteur : MAZODIER (Caroline)

Si votre locataire ne paie pas ses loyers, vous pouvez avoir recours à la procédure d’expulsion applicable aux baux d’habitation et aux locations en meublé. Les conditions et les délais dans lesquels elle peut être entamée ont été précisés par la loi n° 2009-323 du 25.3.09 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, dite loi Boutin. Voici la marche à suivre.

Vous obtenez une décision du tribunal

Si votre contrat de bail contient une clause résolutoire, c’est-à-dire qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas d’impayés, vous devez, avant de saisir le juge, avoir fait délivrer à votre locataire un acte d’huissier ordonnant de régler les loyers impayés, visant cette clause résolutoire.

Faites délivrer un commandement de payer

Pour cela, adressez-vous à un huissier établi à proximité du lieu de l’appartement loué. Vous devez lui remettre : une copie du contrat de bail et, éventuellement, de ses avenants ; une copie de l’acte de caution ; un décompte précis de la dette locative (en séparant les charges du loyer) et, s’il y a lieu, des versements déjà effectués par le locataire. L’huissier signifie alors à votre locataire un commandement de payer les loyers. Dans les 15 jours, il en informe la caution. Si ce délai n’est pas respecté, la procédure reste valable, mais, par la suite, le propriétaire ne pourra pas faire condamner la caution au paiement des frais, intérêts et pénalités de retard. En parallèle, l’huissier informe également la préfecture du lieu de l’appartement loué qu’une signification du commandement de payer les loyers a été faite au locataire.

Saisissez le juge

Si 2 mois (pour les baux d’habitation de 1989) ou 1 mois (pour les locations meublées) après la signification, aucun paiement n’a été fait, vous pouvez saisir le tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble pour demander l’expulsion du locataire (quelles que soient les sommes réclamées). En cas d’urgence, vous pouvez saisir le juge des référés. L’huissier se charge de porter l’assignation à la connaissance du préfet, ce qui permettra à ce dernier de déclencher une enquête sociale. Le juge peut alors rendre deux types de décision : soit il prononce l’expulsion du locataire, soit il décide de lui accorder des délais de paiement. L’huissier signifie la décision au locataire défaillant afin de lui ouvrir les délais et voies de recours.

Vous faites délivrer un commandement de quitter les lieux

Une fois le jugement ordonnant l’expulsion rendu et porté à la connaissance des intéressés, un commandement de quitter les lieux peut être délivré au locataire par huissier. Ce document contient : l’indication de la décision de justice en vertu de laquelle l’expulsion est engagée ; la désignation de la juridiction devant laquelle peuvent être portées les demandes de délais et les contestations relatives à l’exécution des opérations d’expulsion ; l’indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés et l’avertissement qu’à compter de cette date il pourra être procédé à l’expulsion forcée
du ou des occupants (art. 194 du décret n° 92-755 du 31.7.92).
L’huissier devra en informer la préfecture par lettre recommandée avec avis de réception, ce qui permettra au département d’instruire une demande de relogement du locataire, devenu occupant sans titre.

Un délai pour restituer les clés

Si le locataire n’a obtenu aucun délai de paiement, il a 2 mois, à compter du commandement de quitter les lieux, pour rendre les clés. Passé ce délai, vous pourrez tenter de le faire expulser. Sachez, cependant, que si l’expulsion a pour la personne concernée des conséquences d’une « exceptionnelle dureté », notamment du fait des conditions climatiques, le délai peut être prolongé par le juge pour une durée de 3 mois (art. 62 al. 2 de la loi n° 91-650 du 9.7.91).

Attention : Le commandement de quitter les lieux doit être dirigé, comme la décision d’expulsion, contre tous les titulaires du bail. Par exemple, si votre locataire est marié (il a pu se marier après la signature du bail et ne pas vous en avoir informé ; renseignez-vous auprès du gardien, des voisins, etc.), la décision doit être rendue contre les deux époux, car ils sont cotitulaires du bail. Si elle ne vise que votre locataire, elle ne sera opposable qu’à lui, et non à son conjoint. Vous devrez alors recommencer la procédure.

Vous procédez à une tentative d’expulsion

À ce stade de la procédure, l’huissier, assisté d’un serrurier, se rend sur place (sans le propriétaire) afin de faire procéder à l’expulsion de l’ancien locataire. Pour des raisons de sécurité, il peut ne pas prévenir l’occupant de la date de son passage. Il ne peut se présenter qu’entre 6 h et 21 h.

L’occupant n’oppose pas de résistance

Le cas est rare, mais il arrive que, à la venue de l’huissier, le locataire accepte de quitter les lieux. Il se peut aussi que l’occupant soit déjà parti et que l’huissier trouve un logement vide. Un procès-verbal d’expulsion est alors dressé, et il est procédé au changement de serrures et à l’enlèvement des meubles de l’occupant. Le mobilier sera entreposé dans un garde-meuble ou dans un lieu désigné par l’occupant – aux frais de celui-ci –, qui a alors un mois pour venir le récupérer. Passé ce délai, le procès-verbal prévoit la date à laquelle le juge de l’exécution statuera sur le sort des meubles. En général, ceux-ci sont abandonnés ou vendus aux enchères publiques s’ils ont de la valeur. Après paiement de la dette locative, ce qui reste est rendu au locataire.

L’occupant est momentanément absent ou refuse d’évacuer les lieux

L’huissier dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion. Si le locataire est présent, il le prévient qu’il va devoir requérir la force publique auprès du préfet. Si le locataire est absent, l’huissier laisse un avis de passage dans la boîte aux lettres.

Pas d’expulsion pendant la trêve hivernale

Aucune expulsion n’est possible pendant la période hivernale, c’est-à-dire entre le 1er novembre et le 15 mars, à moins que le relogement du locataire soit assuré dans des conditions respectables. Toutefois, la trêve hivernale n’est pas applicable si un arrêté de péril a été pris concernant les locaux. Elle ne l’est pas non plus si les occupants à déloger sont des squatteurs. Sont considérées comme tels les personnes qui n’ont jamais été locataires des locaux, mais qui y sont entrées par voie de fait, par exemple en cassant un carreau ou en forçant un verrou (art. L. 613-3 du code de la construction et de l’habitation). Pour ceux-ci, le passage devant le juge n’est, d’ailleurs, pas nécessaire. Après avoir porté plainte au commissariat ou à la gendarmerie, le propriétaire peut demander directement au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux (art. 38 de la loi n° 2007-290 du 5.3.07).

À savoir : Les impayés de loyer ne sont pas les seules causes d’expulsion. Une expulsion peut également être obtenue à l’égard d’un locataire qui reste dans les lieux après la date de prise d’effet d’un congé qui lui a été valablement délivré.

Vous demandez le concours de la force publique

En cas d’échec de la tentative d’expulsion, un exposé des « difficultés sérieuses » rencontrées par l’huissier est dressé, puis envoyé à la préfecture afin de requérir la force publique (art. 50 du décret n° 92-755 du 31.7.92). En effet, selon l’art. 16 de la loi n° 91-650 du 9.7.91, « l’état est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et autres titres exécutoires ». Cependant, le préfet peut refuser, pour des raisons d’ordre public, de prêter main-forte au propriétaire. La préfecture a 2 mois pour répondre à cette demande, mais, en pratique, les autorités se contentent de garder le silence, ce qui équivaut, au bout des 2 mois, à un refus tacite. Si, en revanche, l’autorisation de la préfecture est accordée, un rendez-vous est pris avec le commissariat afin de procéder à une nouvelle expulsion.

En cas de refus, réclamez des indemnités à l’état

Le refus de la préfecture de vous prêter le concours de la force publique doit être porté à la connaissance du procureur de la République par votre huissier. Ce refus vous ouvre, par ailleurs, la possibilité d’engager la responsabilité de l’état pour rupture de l’égalité devant les charges publiques (CAA de Nantes n° 97NT00166 du 30.5.02) et d’obtenir ainsi des indemnités. Dans un premier temps, vous devrez introduire un recours hiérarchique auprès du ministre de l’Intérieur, autorité de tutelle du préfet. Ce recours doit être effectué par écrit, dans un courrier argumenté, envoyé en recommandé avec avis de réception. Joignez-y toutes les pièces justificatives utiles, dont vous conserverez une copie. L’administration dispose alors de 4 mois pour vous répondre. En cas de refus, vous aurez 2 mois pour saisir le tribunal administratif. Vous devrez alors prendre un avocat spécialisé. Si le juge considère que l’administration a été négligente, et qu’un refus de concours de la force publique n’était pas justifié, il pourra ordonner au préfet d’agir et d’exécuter le jugement d’expulsion. Mais une telle décision est rare. L’affaire se résout, le plus souvent, en indemnités.

Réalisées par Caroline Mazodier


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CLAUSE RESOLUTOIRE , EXPULSION , HUISSIER DE JUSTICE , LOCATION , PROCEDURE CIVILE D'EXECUTION




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