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Les pratiques tarifaires abusives des syndics

Les pratiques tarifaires abusives des syndics
Avril 2010
Le Particulier n° 1048, article complet.
Auteur : COULAUD (Nathalie)

Forfaits en hausse de 3,50 % sur un an, prestations facturées en plus, pratiques illégales en matière d’honoraires de suivi de travaux… tels sont les résultats de notre enquête. Ils vous aideront à évaluer les tarifs de votre syndic et à les renégocier (accéder au module sur les frais de syndic).

L’année 2009 n’a guère apporté d’améliorations dans la gestion de la copropriété. Tout d’abord, nombre de syndics facturent toujours en plus des prestations qui devraient être comprises dans le forfait de base. Rappelons que, généralement, les copropriétaires élisent, chaque année, leur syndic sur un contrat qui leur est proposé en assemblée générale (AG). Ce contrat distingue deux types d’honoraires : ceux de gestion courante et ceux de gestion particulière, pour les missions ponctuelles pouvant faire l’objet d’un supplément. Les honoraires de gestion courante, dont le montant forfaitaire est fixé en assemblée générale, sont censés inclure la majeure partie des missions confiées au syndic : tenue des comptes et de l’assemblée générale annuelle, conservation des archives, suivi de l’entretien de l’immeuble, gestion du personnel de la copropriété… Au total, 44 tâches relevant de la gestion courante ont ainsi été répertoriées dans un avis du Conseil national de la consommation (CNC) de septembre 2007 (retrouvez-en la liste sur www.leparticulier.fr, espace abonnés, outils pratiques, bonus du n° 1048). Les syndics s’étaient engagés à respecter cet avis, et donc à intégrer toutes ces tâches dans leurs honoraires de gestion courante. Notre étude statistique montre que certains d’entre eux ont fait quelques efforts en ce sens, sans doute sous la pression des conseils syndicaux, des associations de défense des copropriétaires… et de nos deux précédentes enquêtes (voir les n° 1025 et 1036 du Particulier). Toutefois, les progrès restent limités. Ainsi, des tâches emblématiques de la gestion courante comme la présence du syndic à la réunion du conseil syndical précédant l’AG, la conclusion de contrats avec des prestataires ou la mise à disposition de tous les copropriétaires des pièces comptables avant l’AG ne sont encore incluses dans les honoraires de gestion courante qu’à hauteur, respectivement, de 83 %, 84 % et 89 %. Et sans progression notable de ces pourcentages depuis notre enquête de l’année dernière. Ce qui n’a pas empêché les syndics d’augmenter leurs honoraires de gestion courante de 3,50 % en un an, soit quatre fois l’inflation.

Des honoraires de gestion particulière en forte hausse

En un an, ces honoraires se sont littéralement envolés en île-de-France, puisqu’ils ont enregistré une hausse record de 26,43 %. Beaucoup de nos lecteurs nous confient, d’ailleurs, qu’ils ont le plus grand mal à reconstituer le montant exact des honoraires de gestion particulière qui leur ont été facturés sur l’année par leur syndic, tant la comptabilité de leur copropriété manque de transparence. Vu l’escalade des tarifs, on comprend pourquoi ! Les fédérations professionnelles n’apportent pas d’explications crédibles à ces augmentations et se bornent, généralement, à alléguer que le métier de syndic est de plus en plus difficile et de moins en moins rentable. Compte tenu des pratiques abusives des syndics en matière d’honoraires, il est donc important que l’arrêté prévu par Hervé Novelli, secrétaire d’état chargé, notamment, des Services et de la Consommation, paraisse au plus vite.

Un arrêté très attendu, mais aux effets incertains

Cet arrêté, dont le texte est prêt, devrait être publié au Journal officiel au printemps 2010. Il devrait imposer aux syndics l’intégration systématique dans leurs honoraires de gestion courante des 44 tâches répertoriées par le CNC et interdire toute facturation de prestations particulières non expressément prévues au contrat. Le texte devrait aussi fixer la liste des documents (les contrats de travail des employés du syndicat, le règlement de copropriété, l’état de répartition des charges, par exemple) que les syndics seront tenus de garder. Cette liste et la durée pendant laquelle les syndics auront à conserver leurs archives sont encore en cours de discussion entre les associations de consommateurs et l’administration. En revanche, l’arrêté n’encadrera pas les tarifs des prestations particulières, alors qu’elles sont très chères et augmentent fortement année après année.
Reste à savoir si, une fois paru, cet arrêté sera réellement appliqué. En effet, notre enquête montre que de nombreux syndics ne respectent pas encore la loi Boutin du 25 mars 2009 : d’une part, elle leur interdit de facturer des honoraires de suivi des travaux courants de la copropriété ; d’autre part, elle les oblige à négocier en AG leur rémunération de suivi des travaux importants (ravalement, mise aux normes des ascenseurs, voir p. 53). Or, 46,20 % d’entre eux (et 52,80 % en île-de-France) continuent de fixer ces honoraires de travaux par contrat. Aussi, il est urgent de réfléchir aux moyens d’assainir les pratiques d’une profession qui s’occupe, tout de même, d’un parc de 7 à 11 millions de logements en France. Nous renouvellerons donc notre enquête l’année prochaine pour vérifier si les syndics respectent l’arrêté Novelli et s’ils maintiennent leurs tarifs à des niveaux raisonnables.

Dossier réalisé par Nathalie Coulaud

Accéder au module sur les frais de syndic.


Mots-clés :

COPROPRIETE , HONORAIRE , PRIX , SYNDIC DE COPROPRIETE




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