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Une demande locative soutenue à Lille

Une demande locative soutenue à Lille
Mars 2010
Le Particulier Immo n° 262, article complet.
Auteur : PELLEFIGUE (Marie)

Les prix, depuis un an, ont baissé de 2 à 15 % suivant les secteurs. Ils restent cependant élevés. La diversité des quartiers offre à l’investisseur une palette de choix suffisante pour satisfaire ses objectifs.

Bien desservie par le TGV, la capitale du Nord s’est imposée ces dernières années comme une métropole attractive pour les investisseurs. À juste titre, si l’on en croit Philippe Descampiaux, directeur de l’agence Descampiaux-Dudicourt : « Le marché locatif est dynamique et la demande soutenue », affirme-t-il. Gérard de Rycker, président Fnaim de la Chambre du Nord, tient toutefois un discours plus nuancé : « Il y a beaucoup de petites surfaces à louer, les investisseurs cherchant à Lille un taux de rentabilité. C’est dommage, regrette-t-il, car la demande est forte pour les deux, trois-pièces et plus, et comme ces surfaces sont en pénurie, l’investisseur qui en fait l’acquisition sera gagnant, à terme. » Depuis vingt ans, la ville met les bouchées doubles pour se rénover. Elle a su mettre en valeur son cœur, le vieux Lille, quartier commerçant aux maisons de brique, qui était encore considéré comme un coupe-gorge, et laissé à l’abandon, au milieu des années 1980. Les prix de l’immobilier ont évolué à l’identique, inscrivant Lille dans le peloton de tête des capitales régionales (voir carte ci-dessus). Et même si, depuis un an, ils ont baissé, dans des proportions variables d’un quartier à l’autre, de 2 à 15 %, ils demeurent élevés. Les vendeurs persistent en effet à afficher de sérieuses prétentions, acceptant mal les négociations. Aujourd’hui, à Lille intra-muros, il faut compter, d’après le Conseil régional des notaires du Nord-Pas-de-Calais, entre 2 100 et 2 800 €/m² pour acquérir un bien ancien en bon état. Les programmes neufs, rares, s’arrachent à prix d’or, autour de 3 100 à 3 500 E/m² en proche couronne et au-delà de 4 500 E/m² en centre-ville. Un marché dopé par les investisseurs : en 2009, d’après le Crédit foncier, plus de la moitié (53,7 %) des achats d’appartements neufs ont consisté en un investissement Scellier.

Les valeurs sûres

évitez le vieux Lille, où les biens se vendent au-delà de 3 000 E/m², ce qui est trop cher pour une petite surface et, dans une perspective patrimoniale, préférez-lui le centre-ville, qui offre un large choix d’appartements dans des constructions anciennes. Il faut compter avec un budget moyen de 2 600 E/m², mais la fourchette des prix oscille entre 2 300 et 2 800 E/m², selon la surface et l’état. « Dans ce secteur, je conseillerais d’acheter au moins un deux-pièces, car il se louera sans problème autour de 500 E par mois mais sera occupé toute l’année par un célibataire actif ou un jeune couple », énonce Benoît Lambelin, président du GIE Orpi Lille. Autre piste à creuser : le parking. La volonté municipale de rendre les rues aux piétons a, en effet, créé un problème de stationnement, valorisant les emplacements libres dans les rares immeubles d’après-guerre. Négocié autour de 15 000 E, un parking vous rapportera, s’il est bien placé, entre 70 et 80 E par mois.
Avec un budget serré, prospectez le quartier Vauban. Au pied de la citadelle, il connaît une forte demande locative estudiantine pour les petites surfaces ou les grands appartements à partager (voir encadré). Il faut compter 2 500 E/m² environ pour un studio, qui se louera entre 350 et 400 E par mois.

Une rentabilité respectable

Un peu moins coté, le quartier ouvrier de Wazemmes fait
l’objet d’une opération de réhabilitation initiée il y a cinq ans. Une population de jeunes actifs s’y est installée, rénovant petites maisons et vieux appartements. La demande locative est forte, notamment pour les biens situés à proximité de la station de métro. Il faut compter entre 100 000 et 120 000 E pour acquérir un deux-pièces de 45 m² et autour de 150 000 E pour un trois-pièces. Des biens qui se loueront respectivement 450 E et 600 ou 650 E par mois. « Un peu au nord, entre Gambetta et Wazemmes, on trouve de belles maisons bourgeoises pour 1 200 à 2 000 E/m², à louer en colocation à des étudiants, suggère Gérard de Rycker. Cela permet d’obtenir un taux de rentabilité avant impôt de 7 ou 8 %. »

Les quartiers prometteurs

À l’est de Wazemmes, Moulins reste le parent pauvre des quartiers intraboulevards, avec une population touchée à près de 30 % par le chômage. La municipalité l’a placé au centre de son projet urbain et y lance nombre d’opérations de réhabilitation, y compris en faveur de l’habitat privé, puisque le secteur entier vient de bénéficier d’une Opah. Les prix y sont globalement les mêmes que ceux de Wazemmes, mais il est plus difficile de trouver des locataires. « La rue de Douai est en pleine transformation et devrait faire évoluer le secteur dans le bon sens », assure pourtant ­­Me Hugues Lemaire, vice-président du Conseil régional des notaires. En outre, le vaste projet d’urbanisme qui touchera, d’ici à une dizaine d’années, l’ancienne gare de marchandises Saint-Sauveur, au nord de Moulins, devrait avoir un impact sur l’immobilier.
Dans un délai plus court, le quartier de Fives devrait offrir de nouvelles opportunités. Situé derrière la gare de Lille Flandres, il est traversé par le métro, qui permet de rallier la place Rihour en moins de dix minutes. La majorité du parc immobilier est constitué de petites maisons de brique ou d’immeubles ouvriers, mais il est possible d’y trouver une belle bâtisse de style flamand, quoique souvent en très mauvais état. Les appartements se vendent entre 1 600 et 2 100 E/m² et les maisons de 90 000 à 110 000 E pour 80 à 90 m². Une fois rénovées, elles se loueront autour de 700 E/m². « Fives reste l’un des quartiers les moins chers de Lille, aussi a-t-il toutes les chances de se valoriser », pronostique Gérard de Rycker.

Marie Pellefigue


Mots-clés :

MARCHE IMMOBILIER , PROVINCE , REGION NORD PAS-DE-CALAIS




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