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Le locataire est libre de ne pas s’assurer : commentaire de jurisprudence

Mars 2010
Le Particulier Immo n° 262, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

Sauf stipulation contraire, le locataire d’un bail soumis au code civil, n’est pas obligé de souscrire une assurance habitation. Cass. civ. 3e, 20.1.2010, n° 09-65.791.

La liberté dont bénéficient les parties d’un bail soumis aux seules règles du Code civil – et non à la loi du 6 juillet 1989 – ne profite pas toujours au bailleur. Ainsi que le montre cet arrêt.
Une SCI loue une chambre meublée par un bail verbal à une locataire, connaissant des difficultés financières.La SCI avait accepté dans un premier temps qu’elle ne souscrive pas d’assurance habitation. Mais la situation perdurant, elle avait mis fin à cette tolérance. Madame X. accumulant, en plus, des loyers impayés à hauteur de 1 211,90 euros, la SCI avait réclamé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance.
Madame X., pour sa défense, répondait que son bail étant soumis au Code civil, elle n’avait aucune obligation de souscrire une assurance, seule la loi du 6 juillet 1989 ayant une telle exigence (art. 7 g). La SCI invoquait quant à elle l’existence d’un « usage » obligeant le locataire d’un logement à souscrire une assurance habitation.
Les juges du fond ont donné raison à la SCI, prononçant la résiliation du contrat et l’expulsion de la locataire « à raison de manquements suffisamment graves de celle-ci ». Madame X. fait appel. Le deuxième arrêt ne lui est pas plus favorable. Pour la Cour de Paris, outre les impayés de loyers, l’assurance faisait partie des « suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation selon sa nature ».
La locataire forme un pourvoi en cassation. Selon elle, la cour d’appel ne peut se fonder sur un prétendu usage pour reprocher à la locataire un manquement à des obligations qui ne résultaient ni de la loi, ni du contrat. Elle n’obtient pas plus gain de cause, car le défaut de paiement des loyers est rédhibitoire. Mais elle est à moitié entendue puisque la Cour de cassation déclare que l’obligation pour le locataire d’un local meublé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre est, sauf stipulation expresse contraire, facultative.
Ce principe est rappelé pour les locations meublées, mais il vaut pour toutes celles qui sont soumises au Code civil : résidences secondaires, locaux loués indépendamment d’un contrat à usage d’habitation (garages, places de stationnement, jardins),  locations saisonnières. Le bail verbal, lui, n’est pas systématiquement soumis au Code civil. Il est réglementé par la loi du 6 juillet 1989 s’il porte sur un local d’habitation ou mixte non meublé, résidence principale du locataire.
Quand le bail est soumis au Code civil, la liberté contractuelle est grande. C’est souvent à l’avantage du bailleur, mais pas toujours. Le bailleur a donc tout intérêt à faire insérer dans le bail une clause imposant au locataire de s’assurer et d’en justifier au bailleur lors de la remise des clés, puis chaque année. Le  non-respect de cette obligation pourra alors justifier à lui seul la  résiliation du bail.

Laurence Roy


Mots-clés :

ASSURANCE MULTIRISQUE HABITATION , BAIL D'HABITATION , LOCATION MEUBLEE




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