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La mutation professionnelle réduit le préavis : commentaire de jurisprudence

Mars 2010
Le Particulier Immo n° 262, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Le locataire bénéficie du préavis réduit en cas de mutation, même si c’est lui qui l’a demandée. Cass. civ. 3e, 20.1.10, n° 09-10287

Le locataire a la possibilité de donner congé à tout moment, en cours de bail, avec un préavis de trois mois. Toutefois, il bénéficie d’un délai de préavis réduit à un mois, en cas de mutation, d’obtention d’un premier emploi, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi. Le préavis réduit bénéficie aussi aux locataires âgés de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile ainsi qu’aux bénéficiaires du revenu minimum d’insertion (RSA depuis le 1.6.09).
En cas de mutation, la question se posait jusqu’à présent de savoir si le locataire pouvait bénéficier du délai réduit de préavis, même s’il était à l’origine de la mutation professionnelle. En effet, une majorité de juridictions inférieures et une réponse ministérielle considéraient que la mutation devait être imposée au locataire par son employeur pour que le délai de préavis réduit soit valide (RM n° 47238, JO AN, 10.3.97, p. 1239).
Par un arrêt de principe, la Cour de cassation met fin à l’incertitude. En l’espèce, un locataire avait donné congé avec un préavis d’un mois, en invoquant une mutation professionnelle. Le locataire avait bien fait l’objet d’une mutation, mais cette dernière était de son fait : il avait pris l’initiative de quitter ses fonctions pour en occuper de nouvelles auprès de la succursale de la Banque de France à Rennes, dans le désir de rejoindre son épouse. Le bailleur exigeait, quant à lui, un préavis de trois mois, car il prétendait que la mutation devait être imposée par l’employeur pour ouvrir droit au délai de préavis réduit à un mois.
Dans cette affaire, la haute juridiction approuve la décision de la cour d’appel (CA de Colmar du 10.11.08), reconnaissant le droit à préavis réduit au locataire qui a demandé et obtenu sa mutation pour convenances personnelles.
Fidèle à sa position de refus de tout ajout de conditions à celles prévues par les textes, la Cour de cassation affirme que l’article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le préavis est réduit à un mois en cas de mutation, sans préciser que celle-ci doit être imposée par l’employeur. En conséquence, « il importait peu que le locataire fût à l’origine de cette mutation pour bénéficier de la réduction de ce délai ».
En cas de mutation, le préavis réduit d’un mois s’applique donc automatiquement, sans distinguer si elle résulte d’une demande du locataire (mutation choisie) ou d’une décision de son employeur (donc subie). Et la loi n’exige aucune condition d’éloignement géographique. Le préavis réduit a même été accordé à un locataire qui déménageait dans la même ville. Toutefois, la réduction du délai de préavis doit répondre à une nécessité d’urgence. Pour que le lien de causalité entre le motif et le congé soit retenu, les dates doivent être suffisamment proches.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CONTRAT DE TRAVAIL , DEMENAGEMENT , PREAVIS




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