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Les nouveaux colocataires

Les nouveaux colocataires
Mars 2010
Le Particulier Immo n° 262, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Solution économique ou style de vie, la colocation séduit Toutes les générations.

Impossible d’aborder le sujet de la colocation sans évoquer L’Auberge espagnole, ce film devenu culte où cohabitent dans un joyeux désordre des étudiants issus de toute l’Europe, au cœur de Barcelone. Pourtant, si elle a longtemps attiré une population exclusivement estudiantine, la colocation gagne aujourd’hui d’autres tranches d’âge. Les seniors eux-mêmes commencent à se laisser séduire, lançant des initiatives originales encouragées par les pouvoirs publics, qui y voient l’une des solutions possibles au problème du financement de la prise en charge des personnes âgées.
Pouvoir d’achat en berne et loyers en hausse…, du côté des locataires, les raisons d’envisager le partage d’un logement sont évidentes. Quant aux propriétaires, si la plupart du temps ils n’ont aucun mal à trouver preneur pour de ­petites surfaces, ils peinent parfois à trouver des locataires solvables s’agissant de logements plus vastes. La clientèle familiale susceptible d’être ­intéressée préfère, en effet, pour le même niveau de contribution, se tourner vers l’acquisition. « La colocation, c’est l’assurance de cumuler plusieurs sources de revenus au lieu de deux, au mieux, dans le cas d’une famille, explique Frédéric de Bourguet, fondateur et dirigeant du site ­Colocation fr,  qui ajoute : la rotation des locataires étant plus rapide, il y a plus d’opportunités de réévaluation du loyer et de reprise du logement, la durée effective moyenne d’un bail en colocation étant de deux ans et demi. » Pour ce jeune entrepreneur, si la formule prospère, c’est aussi en raison d’une double évolution qu’il constate depuis une dizaine d’années : la « tribu » ayant le vent en poupe, la colocation surfe sur cette mode. Mais elle est aussi de plus en plus formalisée. Selon lui, la plupart des colocataires font preuve de beaucoup de sérieux. Mieux organisée, la formule fonctionne mieux.

La motivation n’est plus seulement économique

Première nouveauté, les actifs, jeunes ou moins jeunes, sont tentés par ce mode de vie, jugé à la fois économique et convivial. D’après Frédéric Bourguet, les colocataires se répartiraient désormais en trois tranches d’âge d’égale importance : un tiers d’étudiants, un tiers de jeunes actifs de 25 à 35 ans et un tiers de 35 à 49 ans. « La proportion de ces derniers nous a surpris, car nous pensions qu’il s’agissait d’un ­épiphénomène, de quelques ­personnes retournant momentanément au statut de célibataire après un divorce, par exemple. Mais c’est, au contraire, une tendance qui s’affirme », souligne-t-il.
Selon Sylvain Jutteau, directeur national de la gestion immobilière du réseau Century 21, l’explication est simple : « Le prix au mètre carré d’un studio, bien supérieur à celui d’un cinq-pièces – l’écart peut être de 10 euros à Paris, de 8 euros à Lyon, par exemple –, explique en partie cet engouement. Mais chez les jeunes actifs, ce n’est plus l’aspect financier qui prime. Il s’agit essentiellement de célibataires de la génération MSN et Facebook, qui apprécient ce mode de vie communautaire. Autrefois, on optait pour la colocation par défaut, aujourd’hui c’est un choix de vie. » Martine Rullier, directrice de l’Adil 75 confirme : « Si, chez les plus jeunes, la motivation est le plus souvent purement économique, les plus âgés ont mûri leur décision : plutôt que d’occuper chacun un studio ou un petit deux-pièces, ils vont jeter leur dévolu sur un quatre ou cinq-pièces haussmannien, dont la configuration se prête bien à leur style de vie : vastes pièces de réception en commun, isolées des chambres desservies par un long couloir. » Alors que le degré d’organisation des étudiants reste approximatif, les actifs de 25 à 40 ans sont au contraire très rigoureux. Ils ont souvent recours à un « règlement intérieur » régissant la vie quotidienne et définissant le partage des tâches, ce qui permet d’anticiper nombre de dysfonctionnements inhérents à la colocation(1).
Quant aux bailleurs, ils sont aujourd’hui plutôt favorables à cette formule, notamment parce que le cumul des revenus (et/ou des cautions) permet de sécuriser le paiement du loyer. « Tout le monde a assimilé le principe de la clause de solidarité : à chaque départ qui s’annonce, les colocataires s’empressent de chercher un remplaçant pour faire face à l’obligation de paiement intégral du loyer », affirme Sylvain Jutteau. Un optimiste que ne partage pas entièrement Martine Rullier, qui note quelques réticences de la part des propriétaires, parfois mêlés, bien malgré eux, à des conflits entre colocataires ayant pour origine cette fameuse clause de solidarité. « Dans l’euphorie de l’emménagement, bien des colocataires (de même que leurs cautions) négligent d’en mesurer les conséquences », observe-t-elle.

Sites de rencontres

À l’instar des colocataires, le marché s’est organisé, et les sites dédiés sont aujourd’hui légion. Les deux plus importants, Colocation.fr et Appartager.com, avancent chacun une moyenne de quelque 100 000 annonces actives en permanence, le premier revendiquant 30 000 personnes logées chaque mois par son intermédiaire. Sans compter la rubrique « Colocation » du journal d’annonces De Particulier à Particulier. Les sites offreurs se sont également spécialisés. Les familles monoparentales qui souhaiteraient se rapprocher, notamment pour partager la garde des enfants, peuvent trouver leur bonheur sur le site Colocation-monoparentale.com. Les seniors ne sont pas oubliés : depuis le printemps dernier, Partage-senior.net propose aux plus de 50 ans de déposer des annonces en vue de colocations (voire d’acquisitions en copropriété) en France ou à l’étranger, le Sénégal et l’île de la Réunion étant les pays le plus souvent visés. Et Grandpartage.fr se réclame comme étant le « premier site de petites annonces gratuites pour les colocations entre les seniors et la cohabitation intergénérationnelle » (voir encadré p. 22). Souvent à l’initiative de ces mêmes sites, des rencontres sont organisées, afin de mettre en présence des candidats à la colocation : à Paris, les Jeudis de la colocation (Colocation.fr) et les soirées « État des lieux » de Roomlinker.com ; à Tours, celles de Bedandschool.com…

Agences spécialisées

Du côté des agences immobilières traditionnelles, en revanche, on n’affiche guère d’enthousiasme. S’occuper d’une colocation équivaut souvent à un casse-tête : autant de dossiers à examiner, de cautions à demander, de nouveaux baux (ou avenants) à signer à l’arrivée du successeur d’un locataire sortant. « Un marché qui échappe à 90 % aux agences, qui, estime Frédéric de Bourguet, n’ont pas joué le jeu. » « Les professionnels n’hésitent pas à facturer des honoraires équivalant à un mois de loyer à chaque remplacement de colocataire », confirme Martine Rullier, qui suggère aux bailleurs de s’entendre à l’avance avec l’agence sur le montant des honoraires demandés à l’occasion de la signature d’un avenant. Lesquels honoraires ne devraient pas dépasser 100 à 120 euros.
Pourtant, quelques (rares) professionnels ont choisi de faire de la colocation leur spécialité : à Tours, Bedandschool vise une clientèle exclusivement étudiante, tandis qu’à Bordeaux, Corinne Roussille, qui a ouvert il y a un an sa propre agence sur Internet, Acca immo, s’adresse plutôt à des actifs en mobilité professionnelle. Quant à l’Auberge, implantée à Marseille dès 2004, elle a, depuis, ouvert trois antennes à Lille, Lyon et Paris, proposant aux bailleurs comme aux locataires une formule originale : « C’est l’Auberge qui est signataire du bail. À charge pour nous, ensuite, de sous-louer le bien, après l’avoir meublé. Les colocataires, avec chacun desquels nous concluons un bail individuel – leur épargnant ainsi la clause de solidarité – apprécient le fait de pouvoir entrer d’emblée dans un logement entièrement équipé », explique Benoît Jobert, cofondateur de la société. À cet égard, il est étonnant de constater que la plupart des logements en colocation sont proposés vides. La location meublée permet en effet aux colocataires d’économiser les frais d’acquisition du mobilier en entrant dans les lieux, mais aussi, à l’occasion d’un départ, d’éviter les conflits résultant de l’impossible partage du canapé ou du lave-linge. Elle permet également au bailleur de louer un peu plus cher…

Vivre entre seniors

Venue principalement du nord de l’Europe, l’idée du partage d’un logement entre seniors commence à son tour à faire son chemin en France. « Les initiatives émergent de toutes parts. Les sexagénaires et septuagénaires d’aujourd’hui ne veulent plus finir comme leurs parents, dans l’isolement à domicile ou dans une institution spécialisée. Ils revendiquent le droit de vivre la fin de leur vie comme ils l’entendent quitte à priver leurs enfants d’héritage. En revanche, pas question de peser sur eux, encore moins de vivre à leurs crochets. Dans certains cas, ils préfèrent vendre leur patrimoine immobilier et devenir locataires », observe Patrice Leclerc, consultant chez Brigitte Croff Conseil, cabinet spécialisé dans les services aux personnes.
À ce jour, la colocation entre seniors est surtout animée par des associations très engagées, qui rejettent le modèle traditionnel de prise en charge des personnes âgées. L’une des premières, La Trame, a été fondée par Christiane Baumelle, psychosociologue en retraite, après la canicule de 2003. Quatre ans plus tard, elle a imaginé le concept « d’unités de vie collective pour des seniors ne souhaitant pas vivre seuls », baptisées Cocon3S (solidaires, seniors, solos). Il n’existe pour l’instant que quelques « cocons » opérationnels en France. Le montage juridique a été soigneusement étudié pour rassurer futurs colocataires et propriétaires. L’association des locataires loue le bien partagé – généralement une maison – à son nom, avec un bail de six ans, puis elle sous-loue à chacun des ­occupants. « Nous ne demandons pas de subsides, car nous voulons rester totalement indépendantes et ne pas être sous la coupe d’une municipalité, par exemple », souligne Christiane Baumelle. Au contraire des « Babayagas »(2), groupe de femmes qui œuvrent depuis une décennie pour que la commune de Montreuil, en banlieue parisienne, accepte de financer la construction d’un immeuble regroupant 20 logements de 35 m2 et des espaces collectifs dédiés aux seules colocataires. Objectif : éviter, tant l’isolement, que la « vieillesse assistée » dans des institutions de type maison de retraite, grâce à une initiative qui se veut « autogérée et solidaire ». « Après dix ans d’atermoiement, le premier coup de pioche est attendu à l’automne prochain, grâce à un coup de pouce de Christine Boutin, qui a aidé au déblocage des crédits », se félicite Thérèse Clerc, la très militante octogénaire porte-parole de l’association. Si les obstacles ont été si difficiles à franchir, c’est aussi que les Babayagas ont posé une condition sine qua non : une occupation strictement féminine des lieux, ce qui leur a valu d’être accusées de discrimination.
Les « Boboyakas » sont la version mixte et plus juvénile (20 personnes de 55 à 62 ans) des Babayagas. À l’origine, des amis qui ont créé une SCI ayant pour but l’achat d’un terrain à bâtir ou d’une construction existante, afin d’y passer leurs vieux jours. L’acquisition, autofinancée, devrait être réalisée fin 2010. La SCI deviendra leur bailleur collectif, chacun définissant la superficie de la partie privative devant lui revenir. Tous sont encore en activité, et tous ont été affectés par les fins de vie difficiles de leurs parents. Comme les autres associations, en rassemblant ceux qui se ressemblent, les Boboyakas aspirent à « fuir les ghettos », à s’impliquer dans la vie sociale locale et dans des activités rassemblant toutes les générations. Un paradoxe qu’ils revendiquent, n’hésitant pas à parler d « utopies réalistes ».
Pour sa part, l’association Habitat & Humanisme nourrit un projet associant la mixité sociale et générationnelle à des préoccupations écologiques. Sachant que la colocation s’accommode mal d’un parc immobilier conventionnel, elle propose de nouvelles solutions d’habitat durable (considérant que chauffer 80 m2 occupés par une personne seule est une hérésie) adaptées aux attentes et modes de vie des adeptes de la colocation : séparation des espaces individuels et communs, isolation phonique renforcée, accessibilité étudiée pour les seniors, etc. Deux immeubles vont être construits sur ce modèle à Paris et à Lyon, avec de grands logements destinés à quatre jeunes colocataires ou deux familles monoparentales et d’autres, plus petits, pour un senior et une famille monoparentale ou deux seniors. À l’entrée dans les lieux, les occupants signeront un règlement de l’immeuble et une charte du colocataire. L’association entend faire d’une pierre trois coups : son objectif annoncé est « d’offrir une solution alternative à la pénurie de logements et de diminuer le taux d’effort de chaque locataire par un meilleur partage des charges, favoriser l’entraide mais aussi l’auto-contrôle social, la transmission de savoirs et de compétence grâce au rapprochement des générations ». Un ambitieux programme…

Une solution au défi du vieillissement ?

Formule décidément adaptée à tous les publics, de 7 à 77 ans… et plus, la colocation a également inspiré un nouveau concept d’habitat, destiné cette fois au grand âge. Les maisons Âges et Vie ont pour principe de permettre aux personnes confrontées à une perte d’autonomie (moyenne d’âge : 90 ans) de se maintenir dans un logement « normal » et moins coûteux, de surcroît, qu’un établissement spécialisé. Il s’agit d’une opération de promotion, qui aboutit à la construction d’un petit immeuble dont le rez-de-chaussée est occupé par six personnes âgées qui disposent chacune de leur chambre avec salle de bains. À l’étage, trois appartements sont destinés à des professionnels de l’aide à domicile, qui paient un loyer d’environ 500 euros pour un quatre-pièces, chacun étant d’astreinte une nuit sur trois. Les six colocataires seniors sont aussi co-employeurs des trois personnes salariées, par le biais d’une association. La commune apportant le terrain dans le montage de l’opération, priorité est donnée à ses habitants. Quant aux bâtiments, ils sont vendus en l’état futur d’achèvement à des investisseurs(2) et la gestion confiée à Âges et Vie, promoteur et gestionnaire. Une garantie de paiement des loyers est apportée par la commune et tout acquéreur d’un lot dispose d’un droit préférentiel s’il désire y loger lui-même ou y héberger un proche. « Nous gérons aujourd’hui sept maisons autour de Besançon, mais le succès est tel que nous allons essaimer prochainement en Bourgogne, Alsace-Lorraine et Rhône-Alpes », annonce Simon Vouillot, cogérant d’Âges et Vie.
Alors, la colocation, une nouvelle solution au défi posé par le vieillissement ? « On en parle beaucoup, mais elle en est encore au stade embryonnaire », relativise Frédéric de Bourguet, qui constate pourtant l’existence d’une vraie demande. « Après la publication d’un article de presse intitulé “La colocation de 7 à 77 ans”, nous avons reçu des centaines d’appels de personnes vivant en maison de retraite, nous demandant conseil pour accéder à la colocation. » Un public jusqu’alors ignorant des opportunités existantes, parce qu’il ne surfe pas volontiers sur le web, mais qui est loin d’être hostile à des formules alternatives lui permettant de reprendre la main sur sa fin de vie.

(1) L’Adil 75 a publié une étude intitulée « La colocation à Paris » où elle recense les dysfonctionnements de la formule et propose des solutions pour y remédier.
(2) Sorcière des légendes russes habitant une maison montée sur des pattes de poulet, dont les murs sont en pain d’épice et le toit en pâte d’amande.
(3) La rentabilité est de l’ordre de 4,5 % pour un 20 m2 vendu 36 000 euros et un 90 m2 147 000 euros à Chatenoys-les-Forges.

Françoise Juéry


Mots-clés :

COLOCATION , ETUDIANT , JEUNE , LOCATION IMMOBILIERE , PERSONNE AGEE , SENIOR




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