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SCI et résidence principale ne font pas toujours bon ménage

SCI et résidence principale ne font pas toujours bon ménage
Mars 2010
Le Particulier n° 1047, article complet.

La constitution d’une société civile immobilière pour acheter sa résidence principale peut non seulement éveiller la suspicion du fisc mais être aussi parfois source d’inextricables conflits familiaux.

Un outil suspect aux yeux du fisc

Certains contribuables créent une SCI pour dégager artificiellement des revenus fonciers en louant leur logement auprès de cette société. Ils déduisent alors les dépenses de travaux et les intérêts d’emprunt payés pour cette résidence principale, et imputent le déficit foncier ainsi généré sur leurs autres revenus. Ces montages constituent un abus de droit sanctionné par une majoration de l’impôt éludé de 80 %. Un couple a ainsi franchi la ligne jaune en achetant à crédit, via une SCI, une villa nécessitant d’importants travaux. Quatre mois après, le couple louait la villa à la SCI pour y loger ses enfants. Trois ans plus tard, il faisait de la villa sa résidence principale. Le fisc a jugé l’opération abusive : détenant le contrôle exclusif de la SCI qui ne possédait que cet immeuble, le couple n’avait jamais cherché à louer à des tiers. Une analyse confirmée par le comité de l’abus de droit fiscal (BOI 13 L-1-10).

Des risques de blocage en cas de séparation des « associés »

L’achat à deux d’un logement au moyen d’une SCI ne facilite pas nécessairement la gestion du bien en cas de séparation. En témoigne un conflit récemment tranché par la Cour de cassation. Deux concubins avaient constitué une SCI puis, après leur mariage, acheté leur logement par son intermédiaire. L’époux possédait 50 % des parts sociales, l’épouse 45 % et le père de celle-ci les 5 % restants. Madame demandant le divorce, Monsieur convoque une assemblée générale pour voter la suppression de l’attribution gratuite du logement aux associés et sa mise en location. L’épouse, qui occupe seule le logement, et son père votent contre. Le mari conteste leur refus devant les juges. La Cour de cassation lui a donné raison. Le refus de voter le versement d’un loyer en contrepartie de l’occupation du logement par un seul associé constitue une atteinte à l’objet social et à l’intérêt général de la société. La mise en location est, en effet, pour les juges une opération essentielle à la survie de la société. Pour dénouer la situation, un administrateur a été désigné pour voter à la place du père et de la fille (cass. civ. 3e du 16.12.09, n° 09-10209).


Mots-clés :

ABUS DE DROIT , CONTROLE FISCAL , DEDUCTION FISCALE , INTERET D'EMPRUNT , LOCATION , RESIDENCE PRINCIPALE , REVENU FONCIER




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