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Société civile immobilière : déboires d'une société familiale, commentaire de jurisprudence

Février 2010
Le Particulier Immo n° 261, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Des associés peuvent commettre un abus de minorité en refusant de prendre une décision conforme à l’intérêt social. Cass. civ. 3e, 16.12.09, n° 09-10209

Une société civile immobilière (SCI) a été constituée en 1988, avec pour objet l’acquisition ­d’immeubles « en vue de leur administration, soit par bail ou autrement, soit par leur attribution en jouissance gratuite aux associés ».
Les deux cents parts composant le capital social ont été réparties entre les trois associés dans les proportions suivantes : cent parts pour le concubin, quatre-vingt-dix pour la concubine, et dix pour le père de cette dernière. Après le mariage des concubins, la SCI a acquis un immeuble dont la jouissance a été gratuitement attribuée aux époux. Mais après que l’épouse a engagé une instance en divorce, le mari a convoqué une assemblée générale pour voter la suppression de l’attribution gratuite de l’immeuble et sa mise en location. L’épouse et son père ayant voté contre cette résolution, le mari les assigne pour obtenir la désignation d’un mandataire ad hoc, avec mission de voter en leur lieu et place l’occupation de l’immeuble moyennant le paiement d’un loyer.
La cour d’appel fait droit à cette demande et déclare l’épouse et son père coupables d’un abus de minorité (CA de Dijon du 16.10.08). Les juges du fond retiennent que le refus de deux des associés de voter en faveur du versement d’un loyer en contrepartie de l’occupation, par un seul des associés, constitue à la fois une atteinte à l’objet social et à l’intérêt général de la société. Les juges considèrent que le vote de la gestion rémunérée de l’immeuble doit être qualifié d’opération essentielle à la survie financière de la société. Ils en déduisent donc qu’en refusant de procéder à un tel vote, les associés opposants ont refusé de voter une opération essentielle à la société.
La Cour de cassation approuve la cour d’appel. Cette solution est importante, car elle peut aider à résoudre des cas de blocages, notamment lorsque deux associés de SCI disposent du même nombre de voix. Et pourquoi pas dans les copropriétés.
Une décision d’assemblée générale peut en effet être invalidée pour abus de minorité si elle n’est pas conforme à l’intérêt collectif du syndicat. Mais encore faut-il démontrer que l’opposition des copropriétaires procède de l’intention de nuire (CA de Paris, 23e ch. A, du 8.4.98). Toutefois, la haute juridiction casse partiellement l’arrêt de la cour d’appel, dans la mesure où celui-ci retenait que la mission de l’administrateur ad hoc devait consister à voter, aux lieu et place des associés opposants, en faveur d’une mise en location de l’immeuble.
La Cour de cassation rappelle ainsi que le juge ne peut fixer le sens du vote du mandataire qu’il désigne. En cas d’abus de minorité ou d’égalité, le juge peut seulement désigner un mandataire de justice chargé de voter au nom des associés récalcitrants lors d’une nouvelle assemblée générale, en tenant compte à la fois de l’intérêt social et de leurs intérêts légitimes.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

LOCATION , SCI , SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE




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