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Un édifice religieux dans votre patrimoine

Un édifice religieux dans votre patrimoine
Février 2010
Le Particulier Immo n° 261, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Acheter un prieuré, un presbytère, une abbaye, un couvent, une basilique, voire une chapelle ou une église… C’est ce que font les amateurs de patrimoine religieux. Ils existent bel et bien, il suffit, pour s’en convaincre, de découvrir le parcours de quatre propriétaires qui ont accepté de nous livrer leur témoignage. On assiste depuis peu à une accélération des transactions portant sur de tels édifices. Un phénomène récent en France.

Un édifice religieux converti en habitation, la pratique est relativement répandue dans les pays anglo-saxons et d’Europe du Nord. En France, un tel patrimoine – presque exclusivement d’origine catholique –, était jusqu’à présent surtout convoité par… les promoteurs. Pour le reste, il n’intéressait que d’irréductibles passionnés de la restauration immobilière, s’inscrivant parfois, en outre, dans une ­démarche spirituelle. Aujourd’hui, les édifices religieux, sans que l’on puisse encore parler d’un véritable marché, semblent avoir trouvé un nouveau public d’acquéreurs. Témoin, la multiplication des biens offerts à la vente par un certain nombre d’agences immobilières.
« Ils représentent, de près ou de loin, entre 30 et 40 % de nos transactions », assure Patrice  Besse, à la tête de l’agence éponyme. L’une des dernières ventes du cabinet, réalisée à l’automne, a ainsi porté sur une basilique poitevine de 800 m2, datant du XIXe siècle. « Affichée à un peu plus de 200 000 euros [le propriétaire n’a pas souhaité communiquer sur le prix d’achat, ndlr], elle nécessite un investissement au moins équivalent juste pour remettre en état la toiture et la charpente », détaille le négociateur qui a présidé à la transaction. L’heureux acquéreur a prévu d’habiter la basilique, mais aussi d’y réaliser des animations culturelles… encore secrètes. Prenant acte de ce nouveau souffle, l’agence Patrice Besse, spécialisée dans le patrimoine de caractère, vient même de dédier une rubrique de son site aux édifices religieux. Une dizaine de biens attendent actuellement preneur, répartis sur l’ensemble du territoire. Parmi eux, un ancien presbytère normand, une abbatiale fortifiée en Brie champenoise, un prieuré bourguignon ou encore une église de style féodal, située entre l’Auxois et le Morvan. Cette dernière, une rareté en portefeuille, demeure il est vrai difficile à vendre. Proposée à 500 000 euros, son budget restauration s’élève, au bas mot, à 200 000 euros… Un libraire serait pourtant sur les rangs. Son projet : habiter les lieux et y aménager une librairie de type muséal dans la grande nef. Quant aux autres agences immobilières interrogées, pourtant moins concentrées sur le patrimoine exceptionnel, elles ont toutefois constaté un frémissement sur ce type de bien. Difficile, en revanche, de quantifier le phénomène. Les édifices religieux occupent en effet un segment de marché très étroit, et les biens de ce type n’entrent dans le portefeuille des professionnels qu’au compte-gouttes… C’est ainsi que le Lys téméraire, succursale bourguignonne d’une agence anglaise, s’est vu confier la vente d’une église romane de 100 m2 sur trois niveaux, située en plein cœur d’Avallon, petite ville de l’Yonne. Le prix demandé : 150 000 euros, hors travaux. Pour ajouter à la difficulté, une partie de ce marché échappe aux professionnels. « Le bouche à oreille fonctionne à plein sur ce type de bien », avance un notaire lyonnais.

Pour l’amour du patrimoine

Si les édifices religieux ont la cote auprès des acheteurs, c’est avant tout en tant que bâtiments de caractère. « Ces biens sont souvent établis sur des sites remarquables, de nature à combler les amoureux des vieilles pierres », renchérit Philippe Toussaint, président de Vieilles maisons françaises (VMF), une association en charge de la défense du patrimoine. L’acheteur type est un passionné de restauration, prêt à y investir de l’argent et du temps, et pour qui l’éventuel avantage fiscal offert par le statut de monument protégé ­– classé ou inscrit –, ne constitue qu’un critère tout à fait secondaire de choix.
Quant à la motivation spirituelle, elle ne semble plus aujourd’hui présente qu’à la marge. « Une infime partie de notre clientèle se focalise d’emblée sur un bien à caractère religieux », affirme Patrice Besse.
Il est vrai que l’achat d’un édifice religieux est encore mal perçu dans la culture française. « Il faut cependant différencier, dans l’acception du religieux, ce qui relève d’anciens lieux de résidence, comme un prieuré ou un presbytère, et les édifices cultuels proprement dits que sont les églises », nuance Béatrice de Andia, à la tête de l’Observatoire du patrimoine religieux (OPR). Nombre de biens issus du patrimoine du clergé régulier (lieux de vie communautaire tels que monastères, couvents, etc.) ont déjà été désacralisés au moment de la Révolution. En ce cas, aucun obstacle, qu’il soit d’ordre cultuel… ou culturel, ne vient donc s’opposer à leur vente. À en croire Béatrice de Andia, la réticence des acheteurs porte sur la seconde catégorie de biens, ceux traditionnellement voués au culte. « Vivre dans une chapelle, où la réalité religieuse est encore présente, est susceptible de heurter sur le plan psycho­logique. Difficile, en effet, d’imaginer le chœur transformé en ­chambre. Ce n’est pas le cas pour un ancien dortoir de moine », souligne Céline Berrette, responsable des édifices religieux auprès de l’agence Patrice Besse. Sans ­compter que les volumes des édifices cultuels ne se prêtent pas toujours idéalement à une transformation architecturale intérieure…
Bien qu’à la marge, certains acheteurs sont toutefois intéressés par la présence, dans l’enceinte ou le parc d’un château dont ils  veulent faire l’acquisition, d’une chapelle, généralement désacralisée, susceptible d’abriter leur foi. Il leur faudra alors obtenir préalablement les autorisations du ­prêtre, puis de l’évêque, afin de le rendre à sa vocation initiale. Autorisations facilement accordées en pratique.

Des biens de seconde main

Sur le marché de l’édifice religieux, on rencontre deux types de vendeurs : les particuliers et les communes. Les premiers cherchent à céder un bien précédemment acquis. Ils constituent la majorité d’une offre parfois insolite. Témoin, cette basilique dont vient de se défaire un artisan : celui-ci l’avait achetée dans les années 1970 à l’évêché pour la transformer en hangar de stockage de liège, puis l’avait louée, au moment de la cessation de son activité, à un tailleur de pierre et à un carrossier récupérateur de voitures (sic). Plus rarement, il est possible d’acquérir directement un édifice religieux auprès des communes qui en sont, depuis les lois de séparation de l’Église et de l’État, devenues propriétaires… et sont chargées de leur entretien. Une spécificité française. Il arrive donc qu’une municipalité envisage, pour des raisons ­financières, de se séparer d’une partie de son patrimoine religieux. C’est ainsi que le maire de Massat, une bourgade ariégeoise, a fait sensation en mettant en vente, l’été dernier, sa chapelle sur… eBay. Le préfet, chargé de faire appliquer la loi, s’y est opposé : au-delà de la méthode – brader aux enchères une église – susceptible de heurter les convictions religieuses –, il se trouve que la mise en vente par une commune d’un édifice religieux suppose que sa désacralisation ait été au préalable prononcée par l’évêque, faute de quoi le bien est réservé à l’usage du culte, et ce de manière perpétuelle. Une formalité que le maire de Massat avait « omis » d’accomplir. En général, les communes se chargent d’obtenir la désacralisation des édifices encore consacrés avant de les mettre en vente. Sachant que cette désacralisation peut encore être assortie de contraintes pour l’acquéreur. Par exemple, que le lieu soit utilisé pour un « usage profane » et non pour une autre confession religieuse, voire une secte. Ou bien que sa destination « n’ait pas un caractère inconvenant au regard de l’affectation antérieure de l’édifice ».

Une restauration exigeante

Les travaux pèsent lourd dans le budget final de l’acquéreur, sans commune mesure avec la mise de départ consacrée à l’acquisition, en raison de la volumétrie importante et/ou de la complexité des éléments d’architecture – ­voûtes, arcs-boutants ou contreforts – au niveau structurel. Et ils sont encore plus onéreux si le bien est inscrit, ou classé au titre des monuments historiques, car ils sont alors strictement encadrés, générant des contraintes au niveau du choix des entreprises et des matériaux. Aussi est-il indispensable de faire procéder à leur évaluation par un architecte spécialisé, avant même de se porter acquéreur. Certains édifices, malmenés, portent clairement les stigmates de la Révolution ou des guerres. Mais d’autres dégradations, susceptibles de frapper tout bien immobilier, comme la sécheresse, peuvent aussi fragiliser l’édifice, même si elles sont moins ­visibles. « Ce sont alors sept à huit siècles de construction qui, d’un coup, deviennent vulnérables », explique Stéphane Berhault, à la tête de l’agence d’architecte du patrimoine Aedificio. Des travaux d’urgence peuvent s’imposer, comme dans cette abbaye languedocienne acquise par un particulier, dont il a fallu rééquilibrer les ogives de la voûte par la pose de tirants métalliques, pour près de 40 000 euros, ­études préalables comprises. Par ailleurs, il faut parfois reprendre d’anciens travaux exécutés en dépit du bon sens. « Alors qu’il y a vingt ans, on coulait du béton armé sur les ­voûtes d’un édifice pour les consolider, une intervention curative est aujourd’hui nécessaire pour contrer les conséquences néfastes de ces mauvais raisonnements », si l’on en croit Stéphane Berhault.
La règle d’or, s’agissant d’édifices religieux, c’est la hiérarchisation et l’inscription dans la durée. « Un bien religieux restauré met du temps à retrouver un équilibre et à s’assainir », précise l’architecte. Le traitement doit donc être prolongé et l’acquéreur prêt à libérer des fonds de manière régulière. Un calendrier à définir avec un professionnel spécialisé, après élaboration d’un cahier des charges rigoureux, hiérarchisant puis chiffrant les travaux nécessaires.

Des programmes en LMNP voient le jour

S’ils semblent de plus en plus convoités par des particuliers, les édifices religieux continuent également d’intéresser les promoteurs, qui ­disposent en outre plus facilement du budget nécessaire à leur acquisition, comme à leur réfection. Monastères, abbayes et autres couvents, divisés en appartements, seront revendus à un public trié sur le volet. Les programmes restent rares, surtout depuis que le régime de défiscalisation appliqué aux monuments historiques a perdu de son intérêt dans ce type d’opération, la mise en copropriété étant désormais subordonnée à un agrément ministériel (loi de finances pour 2009). Quant au dispositif Malraux, son attractivité laisse aussi à désirer. « Souvent situé hors des villes, ce type d’édifice génère un loyer trop bas au regard de l’ampleur des travaux », explique Patrice Panon, dirigeant du groupe Minerve, à l’origine, il y a trois ans, d’une opération portant sur un prieuré à Fontenay-le-Comte, près de Niort. Les rares professionnels présents sur le créneau semblent davantage se tourner vers la formule « résidence de tourisme classée ». À l’instar de Garrigae Investissements, qui a ainsi racheté en 2006 un ancien couvent au cœur du parc régional du Haut-Languedoc pour le revendre, chambre par chambre, sous le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Rentabilité pour l’investisseur ? Un peu plus de 4 % nets. « Deux nouvelles opérations sont en cours, l’une portant sur l’abbaye de Sainte-Croix, près de Salon-en-Provence, l’autre sur le monastère d’Ardouane dans l’Hérault », annonce le directeur marketing et vente, Marc Achard. Le début de la commercialisation est prévu au printemps.

Marianne Bertrand


Mots-clés :

MARCHE IMMOBILIER , MONUMENT HISTORIQUE , REHABILITATION DE L'HABITAT , SUBVENTION , TRAVAUX




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