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Vendre libre un logement loué

Vendre libre un logement loué
Février 2010
Le Particulier Immo n° 261, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Le Locataire ne peut être mis dehors du jour au lendemain et un congé pour vendre implique le respect d’un certain nombre de formalités, strictes, sous peine de nullité. Attention aux délais.

Les clés
  • En cas de nullité du congé, le bail est reconduit de plein droit pour trois ans.
  • Le locataire bénéficie d’un droit de préemption sur le logement.
  • Il doit apporter la preuve d’une éventuelle fraude.  

Vous êtes propriétaire d’un loge- ment locatif (régi par la loi du 6 juillet 1989) et vous souhaitez le vendre vide. Deux possibilités s’offrent alors à vous : attendre le départ du locataire ou bien lui donner congé…, mais uniquement en fin de bail, c’est-à-dire à l’échéance du contrat de location initial ou de la période du renouvellement en cours.
Car si la loi autorise le « congé pour vendre », cela n’implique pas le départ immédiat de l’occupant. En imposant un formalisme strict, sous peine de nullité du congé, les textes protègent en effet le locataire, qui ne peut pas être mis dehors du jour au lendemain. Marche à suivre…
Le bailleur doit obligatoirement informer le locataire de son souhait de vendre le logement, car celui-ci est prioritaire pour l’acheter (« droit de préemption »). Le congé pour vendre vaut ainsi offre de vente au profit du locataire. C’est pourquoi il doit indiquer le motif invoqué par le propriétaire, en l’occurrence la vente du bien. Il doit aussi préciser le prix et les conditions de vente, en mentionnant les modalités de paiement : prix payable comptant ou échelonné. La seule indication d’un « prix à débattre » équivaut à une absence de prix. Faute de ces précisions, le congé est nul, avec pour conséquence une reconduction de plein droit du bail… le plus souvent pour une nouvelle période de trois ans ! Ou bien la vente du logement occupé, moyennant dans ce cas une décote.

Une erreur formelle rend le congé nul

Le congé doit correspondre exactement aux locaux loués. Tel n’est pas le cas lorsque l’offre omet de mentionner les accessoires loués avec le logement principal, comme une cave ou un garage (cass. civ. 3e du 28.4.09, n° 08-14037). En ­revanche, il n’est pas nécessaire qu’il précise la surface « loi Carrez » du logement. Le locataire habitant déjà les lieux, il est censé en connaître la superficie réelle.
Le congé doit également reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi de 1989 qui organise le droit de préemption. La reproduction faite dans une annexe du congé et non dans l’acte lui-même est valable (cass. civ. 3e du 18.2.09, n° 08-11114). Un formalisme qui doit être respecté, à peine de nullité. Toutefois, l’absence de ces mentions n’entraîne la nullité du congé que si le locataire prouve que l’irrégularité lui cause un préjudice (cass. civ. 3e du 15.5.08, n° 07-10243). Ce qui n’est pas le cas lorsqu’il ne dispose pas des ressources suffisantes pour acheter le bien au prix demandé par le propriétaire.

Notifier dans les règles de l’art

Pour être valable, le congé doit être adressé individuellement à chacune des personnes titulaires du bail, soit en vertu du contrat lui-même, soit en vertu de la loi : le colocataire, le conjoint ou la personne avec laquelle le locataire a conclu un pacs (à moins que ce dernier n’ait pas fait connaître son existence au bailleur). Cela étant, la notification du congé est de plein droit opposable au conjoint du locataire, lorsque celui-ci s’est marié ou s’est pacsé en cours de bail sans en informer son propriétaire (art. 9-1 de la loi de 1989). Quant au concubin, s’il n’est pas signataire du bail, il n’a pas à recevoir d’offre. En revanche, si les colocataires sont liés par une clause de solidarité, la proposition signifiée à l’un vaut à l’égard de tous (cass. civ. 3e du 20.7.89, n° 88-12676).
Faute d’une notification à toutes les personnes concernées, le congé est inopposable à l’égard de celui qui ne l’a pas reçu (cass. civ. 3e du 18.3.92, n° 90-13759).
Le propriétaire doit délivrer le congé pour vendre par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par acte d’huissier, six mois au minimum avant la fin du bail. Ce délai se calcule par rapport à la date d’échéance du bail, elle-même fixée en fonction de la date de prise d’effet du bail, et non de sa signature (CA de Montpellier, 2e ch. A, du 20.2.01). À vingt-quatre heures près, le congé est tardif et nul : le bail est reconduit aux conditions antérieures. Il ne faut donc pas se tromper dans son décompte. Un exemple : si le bail expire le 30 septembre 2010, le congé devra être délivré au plus tard le 31 mars 2010 à minuit. Et lorsque le délai expire un dimanche ou un jour férié, il n’est pas pour autant suspendu.
En cas d’envoi en recommandé, le préavis ne court pas si le locataire refuse la lettre ou ne va pas la chercher, ou encore si l’avis de réception est signé par une tierce personne (concierge, autre personne non destinataire présente dans le logement…). Seule compte la remise effective du pli recommandé à son destinataire (cass. civ. 3e du 10.1.96, n° 93-17725). La notification par huissier est plus sûre. Toutefois, en anticipant, vous pouvez envoyer le congé en LRAR avec un ou deux mois d’avance par rapport au point de départ légal du délai de six mois, puis faire appel à un huissier si cette démarche n’a pas abouti. La jurisprudence valide en effet un congé signifié prématurément : ses effets sont reportés à la date à laquelle il aurait dû être donné (cass. civ. 3e, du 29.10.08, n° 07-17911).

Locataire prioritaire

L’offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du préavis de six mois (et non pendant les deux mois à compter de la date de délivrance du congé). En conséquence, lorsque celui-ci est donné par anticipation, c’est-à-dire plus de six mois avant l’échéance du bail, le propriétaire ne pourra vendre librement (sous réserve de respecter au minimum le prix indiqué dans le congé) que quatre mois avant la date d’expiration du bail.
Passé le délai légal de deux mois, l’offre tombe et le locataire qui a refusé expressément l’offre ou n’y a pas répondu devra quitter le logement au terme du bail.
Le locataire qui accepte l’offre doit le faire savoir, idéalement par LRAR, pour conserver une preuve. L’acceptation doit porter sur le prix proposé. Une acceptation sous réserve d’une discussion ou d’une baisse du prix est sans effet. La jurisprudence l’assimile à un refus de l’offre (cass. civ. 3e du 20.6.90, n° 88-20106). Mais rien n’empêche le locataire de discuter du prix avec le propriétaire, de vive voix, dans le délai qui lui est imparti pour répondre à l’offre.
Attention, le bailleur ne peut pas imposer au locataire qui décide d’acheter de lui verser une indemnité d’immobilisation (cass. civ. 3e du 1.3.00, n° 98-16836). Le locataire dispose d’un délai de deux mois pour signer l’acte de vente à ­compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire. Ce délai est porté à quatre mois, s’il précise dans son acceptation qu’il souhaite recourir à un prêt. Si la vente n’est pas réalisée à l’expiration du délai du fait du locataire (par exemple refus de prêt), il devra libérer le logement à l’échéance normale du bail.
À savoir : le droit de préemption du locataire n’existe pas si le logement est vendu à un parent du propriétaire jusqu’au ­quatrième degré inclus, sous réserve que l’acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans.

Fixer un « juste » prix

Le niveau du prix demandé est un problème crucial. Car si vous le fixez à un niveau trop élevé par rapport au marché, le droit de préemption dont dispose le locataire risque d’entraver la vente. En effet, si vous ne pouvez vendre à ce prix, ni au locataire ni à un tiers, et êtes dans l’obligation de le baisser, vous (ou le notaire chargé de la vente) devrez en informer le locataire, sous peine d’annulation de la vente, afin qu’il puisse exercer un second droit de préemption. La notification (LRAR ou acte d’huissier) de la nouvelle proposition doit lui être adressée à sa nouvelle adresse ou, lorsqu’il ne l’a pas fait connaître, à son ancienne adresse. Cela constitue une nouvelle offre de vente valable pendant un mois à compter de sa réception, durant lequel la vente est gelée. Si le locataire l’accepte, il dispose à nouveau d’un délai de deux mois pour réaliser la vente, ou de quatre mois s’il recourt à un prêt. Dans le cas contraire, vous pourrez poursuivre la vente avec un autre acquéreur.
Attention : le délai de réflexion de deux mois dont dispose le locataire ne commençant à courir qu’à compter de la date normalement prévue par la loi, c’est-à-dire six mois avant l’échéance du bail, il n’est pas forcément dans votre intérêt de trop anticiper la date du congé. En faisant votre offre trop tôt, vous risquez en effet de geler le prix de vente trop longtemps.

Obligation de relogement

Il est impossible de donner congé pour vendre à un locataire âgé de plus de 70 ans, s’il dispose de ressources annuelles inférieures à une fois et demie le montant annuel du Smic… sauf si vous le relogez. Le logement proposé dans le congé doit être situé à proximité du logement loué (zone géographique fixée par l’article 13 bis de la loi du 1.9.48) et correspondre aux besoins et aux possibilités financières du locataire. Celui-ci peut exiger le renouvellement de son bail si aucune solution de relogement sérieuse ne lui a été faite. Néanmoins, vous n’êtes pas tenu de le reloger si vous êtes vous-même âgé de plus de 60 ans ou titulaire de revenus inférieurs à une fois et demie le Smic annuel. Les ressources s’apprécient à la date de notification du congé, l’âge à la date d’échéance du contrat.
Les revenus des locataires âgés de plus de 70 ans doivent être appréciés séparément. Il suffit donc que l’un d’eux ait des ressources inférieures au seuil pour faire jouer votre obligation de relogement.

La preuve de la fraude

Le locataire peut contester la réalité du motif du congé pour vendre, mais il doit rapporter la preuve d’une fraude (cass. civ. 3e du 14.6.06, n° 05-12559). La fraude est souverainement appréciée par les juges du fond. Elle peut tout d’abord résulter de la surestimation du prix. Car si le propriétaire est libre de fixer ce dernier, il s’expose à voir son congé annulé s’il apparaît très excessif et volontairement dissuasif, et ce dans le seul but d’empêcher le locataire d’acheter. Mais ce seul élément emporte rarement la conviction des juges et leur appréciation du pourcentage au-delà duquel le prix est jugé exorbitant varie considérablement d’une affaire à l’autre. Ainsi, un congé a été annulé alors que le prix excédait de 111,43 % la moyenne des valeurs pratiquées dans l’arrondissement parisien concerné (CA de Paris, 6e ch., du 21.2.95). Tandis que dans une autre affaire le congé a été validé alors que le prix de vente correspondait à 112 % de l’estimation de l’expert (cass. civ. 3e du 19.4.00, n° 98-18123)… Pour ­caractériser la fraude, les juges retiennent le plus souvent un deuxième critère. Il peut s’agir de l’absence d’intention réelle de vendre du bailleur, qui se déduit de son inertie à trouver un acheteur (cass. civ. 3e du 9.6.09, n° 08-15112).
Il est donc conseillé au bailleur de réunir les éléments susceptibles de convaincre le juge de la sincérité de sa démarche : valeurs de marché, mandat de vente à un agent immobilier, publicité en vue de la vente, visites du bien, etc.
La preuve de la fraude peut aussi résulter de la relocation du bien, suivant de près un congé pour vendre… moyennant un loyer presque doublé (cass. civ. 3e du 16.1.02, n° 00-11824). Toutefois, rien dans la loi n’interdit au propriétaire de relouer le logement, lorsque le locataire n’a pas préempté le lien, s’il n’a pas trouvé d’acquéreur à un prix raisonnable, ou s’il a renoncé à la vente. Et aucun délai minimal n’est imposé entre le départ du locataire et la relocation. Tant que les conditions du droit de préemption ont été respectées.
En cas de fraude établie, le juge peut allouer des dommages et intérêts au locataire évincé, mais sa réintégration dans le logement n’est jamais ordonnée.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CONGE PAR LE PROPRIETAIRE , CONGE POUR VENDRE , PREEMPTION , VENTE




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