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Le dispositif Scellier en pratique

Février 2010
Le Particulier Immo n° 261, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

Plus simple à manier que l’amortissement Robien, le dispositif Scellier présente toutefois certaines difficultés auxquelles une instruction fiscale a déjà apporté des réponses. Voici les principales interrogations des investisseurs en amont de leur projet.

Avec le dispositif Scellier, le particulier qui investit dans un logement neuf destiné à la location profite d’une réduction d’impôt égale, en 2010, à 25 % du prix de revient du bien acheté, considéré dans la limite de 300 000 euros. Cette réduction se répartit sur les neufs ans de son engagement de location, chaque année à parts égales. Pour un bien acheté 300 000 euros en 2010, il verra ainsi son impôt sur le revenu réduit de 8 333 euros par an jusqu’en 2019. Soit 75 000 euros d’économies réalisées sur l’ensemble de la période. Ce régime, d’une réelle simplicité dans sa mise en œuvre, n’échappe pas toutefois à certaines difficultés d’ordre pratique en ce qui concerne ses conditions d’application. Difficultés auxquelles l’administration fiscale a d’ores et déjà pris soin d’apporter quelques réponses (instruction fiscale du 12 mai 2009, BOI B 17 09). L’occasion de s’attacher aux principales interrogations des investisseurs.

Quand le logement doit-il avoir été acheté  pour bénéficier du dispositif ?

Le dispositif Scellier est temporaire : il s’applique entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. L’investisseur doit avoir signé l’acte authentique d’achat du logement entre ces deux dates pour bénéficier de la réduction d’impôt. Peu importe, s’agissant d’un logement acquis dans un immeuble achevé, la date de dépôt du permis de construire. Peu importe de même, s’agissant d’une vente en l’état futur d’achèvement, la date de signature du contrat de réservation.

Une seule acquisition par an s’entend-t-elle par couple ou par personne ?

L’unité de référence est le foyer fiscal. Un couple marié ne peut réaliser qu’une opération par an. Mais lorsque deux ­personnes ont acquis, chacune de son côté, un logement au titre d’une même année ­d’imposition, puis se marient ou concluent un Pacs, et sont alors soumises à imposition commune, elles pourront bénéficier de la réduction d’impôt au titre de chaque acquisition antérieure. à la condition, toutefois, que l‘une et l’autre demandent la reprise du dispositif au nom du ménage constitué. Elles peuvent même bénéficier d’une troisième réduction d’impôt en cas d’acquisition d’un autre logement après leur mariage, au cours de la même année ! Par ailleurs, la limitation annuelle du ­nombre d’investissements n’interdit pas le cumul de plusieurs réductions d’impôt au titre d’une même année, dès lors qu’elles se rapportent à des logements acquis au cours d’années différentes.

À partir de quand l’investisseur profite-t-il de la réduction d’impôt ?

Il faut distinguer selon que l’immeuble est acquis en l’état futur d’achèvement, ou achevé.
- Pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement, la réduction d’impôt s’appliquera l’année d’achèvement du logement. Exemple : un particulier acquiert un logement en l’état futur d’achèvement en février 2010, devant être livré au 2e trimestre 2011. Il bénéficiera de la réduction d’impôt au titre des revenus de 2011, déclarés et payés en 2012.
- Pour les logements acquis neufs, la réduction d’impôt s’appliquera l’année de leur acquisition. C’est alors la date de la signature de l’acte notarié qui compte. Exemple : un particulier acquiert un logement déjà achevé en février 2010 (date de la signature de l’acte notarié). Il profitera de la réduction d’impôts pour les revenus 2010, déclarés et payés en 2011.
- À noter : la location du bien pouvant intervenir avec retard, il est possible de bénéficier de la réduction d’impôt avant même la signature du bail. Exemple : le logement est achevé et livré en septembre 2010. En mars 2011, lorsqu’il rédige sa déclaration de revenus, l’investisseur n’a toujours pas trouvé de locataire. Il profitera quand même de la réduction d’impôt au titre de ses revenus 2010, déclarés et imposés en 2011.

Qand Choisir entre Scellier « classique » et « intermédiaire » ?

Le choix n’a pas à être fait lors de l’acquisition, mais au moment de la déclaration de revenus déposée au titre de l’année d’achèvement du logement – ou de son acquisition dans le cas d’un logement achevé. Pour bénéficier du dispositif Scellier, le contribuable doit en effet exercer une option auprès des services fiscaux, en joignant un engagement écrit de louer dans les conditions requises à sa déclaration d’impôt. Cet engagement doit être établi conformément à un modèle (disponible dans les centres des impôts ou téléchargeable sur le site www.impots.gouv.fr, rubrique documentation). Une fois le bail conclu, l’investisseur qui choisit de louer en secteur intermédiaire joindra également à sa déclaration l’avis d’imposition du locataire concernant l’avant-dernière année précédant la conclusion du bail.

Peut-on acheter un bien en Scellier à plusieurs ?

Il est possible d’acheter en Scellier sous la forme juridique de l’indivision. Chaque indivisaire bénéficie alors du dispositif à hauteur de sa quote-part, si tous les indivisaires optent pour son application. Il faut donc qu’ils s’engagent tous à louer le logement dans les conditions requises. Sachant que le locataire ne peut être l’un des indivisaires, pas plus qu’une personne fiscalement à la charge de l’un d’entre eux. Mais il est plus judicieux, si l’on désire investir à plusieurs, d’acheter en SCI. C’est la SCI qui devra opter pour le régime Scellier et en respecter les conditions. Les loyers seront imposables entre les mains des associés à hauteur de leur quote-part dans la société. Ils sont tenus de conserver leurs parts toute la durée de la location. Le logement ne peut être donné en location à l’un des associés, ou à un membre de son foyer fiscal.

Est-il possible de louer le logement à un ascendant ou descendant ?

Le titulaire du bail doit être une personne physique autre que le propriétaire lui-même ou un membre de son foyer fiscal. Sous cette réserve, il peut s’agir d’un ascendant ou descendant du contribuable, à la condition que l’investisseur n’ait pas opté pour le régime Scellier « intermédiaire » (voir encadré p. 55), car ce dernier interdit toute location à un ascendant ou descendant. Du moins au moment de la réalisation de l’opération. Car au bout de trois ans de location, le bailleur peut suspendre son engagement de location pour loger un ascendant ou descendant, à titre onéreux ou gratuit, pour une durée maximale de neuf ans. Son engagement n’est que suspendu : il devra le reprendre quand il récupérera son bien. Pendant toute la durée de l’occupation de ce dernier par son proche, il ne pourra profiter ni de la réduction d’impôt, ni de l’abattement forfaitaire de 30 %. Le bénéfice de ces avantages fiscaux est en effet suspendu lui aussi et reprendra quand le bailleur louera à nouveau le logement à un « tiers ». Attention, toutefois : la suspension du dispositif pour mettre le bien à la disposition d’un proche ne peut intervenir qu’au cours de la période initiale de location de neuf ans, pas au cours des périodes de prorogation du dispositif (celui-ci pouvant être porté à douze ou quinze ans).

Les contribuables résidant hors de France sont-ils éligibles au dispositif ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Scellier, il faut être domicilié fiscalement en France, au sens de l’article 4 B du Code général des impôts (CGI) : sont visés les contribuables soumis en France à l’impôt sur l’ensemble de leurs revenus, de source française ou étrangère, c’est-à-dire, dans la généralité des cas, les personnes résidant en France métropolitaine ou dans un département d’outre-mer (Dom). Les salariés français expatriés à l’étranger qui répondent à cette condition peuvent également réaliser un investissement en Scellier. Il faut noter que les personnes fiscalement domiciliées hors de France qui perçoivent des revenus de source française et sont imposables à l’impôt sur ces revenus (art. 4 A du CGI) ne peuvent bénéficier de l’avantage fiscal. Ce qui exclut notamment les contribuables qui ont leur domicile fiscal dans les collectivités (ex-territoires) d’outre-mer (Com) : Polynésie française, Wallis-et-Futuna, Terres australes et antarctiques françaises, Mayotte, Saint-Pierre-et-Miquelon, Saint-Martin, Saint-Barthélémy, Nouvelle-Calédonie. Ils peuvent toutefois opter pour le Scellier spécial Dom-Com, plus largement ouvert.

Peut-on acheter un logement pour le louer à un usage mixte ?

Les locaux à usage mixte ne peuvent en principe ouvrir droit au bénéfice de l’avantage fiscal. Toutefois, il est admis que la partie du logement louée à usage d’habitation ouvre droit à la réduction d’impôt dès lors qu’elle représente les trois quarts au moins de la superficie totale. Pour déterminer si cette condition est remplie, il convient de prendre en considération le rapport existant entre, d’une part la superficie développée(1) des pièces considérées comme affectées à l’habitation principale et de leurs dépendances, et d’autre part, la superficie développée totale du bien. Cette ventilation fait l’objet d’une note annexe qui doit être jointe à l’engagement de location. Le respect de cette condition est apprécié local par local. Si un contribuable ou une société souhaite donner en location un immeuble comportant plusieurs locaux mixtes, ce pourcentage doit être apprécié pour chaque local, et non au niveau de l’immeuble.

Comment calculer le montant du loyer plafond ?

L’on peut prendre en compte le nombre de mètres carrés annoncés par le promoteur, mais attention : ils correspondent à la surface habitable du logement posée par l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation(2). Or, pour déterminer le loyer applicable, le propriétaire doit estimer la surface habitable du logement, augmentée, le cas échéant, de la moitié de la surface des annexes réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement, dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m, dans la limite de 8 m² par logement. Ces annexes comprennent les caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs, celliers intérieurs ou extérieurs au logement, resserres, combles et greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas et terrasses, la surface de ces dernières ne pouvant être prise en compte qu’à hauteur de 9 m². Quant à celle des emplacements de stationnement et des garages, elle est à ignorer, ces espaces ne constituant pas des locaux à usage d’habitation. Le nombre de mètres carrés « louables » est à préciser dans l’engagement de location.
Exemple : surfaces pour un trois-pièces
- Surface habitable 
Séjour + kitchenette : 23 m²
Chambre 1 : 8 m²
Dégagement : 2,15 m²
WC : 1,70 m²
Chambre 2 : 13,55 m²
Salle de bain : 3,10 m²
Total : 51,50 m²
- Annexes
Surface inférieure à 1,80 : 1,75 m²
Terrasse : 11 m²
Cave : 6 m²
Parking (voir plus loin).

Pour obtenir le loyer plafond de ce logement, il faut ajouter aux 51,5 m² de surface habitable la moitié des annexes (9 m2 de terrasse + 6 m2 de cave : 2 = 7,5 m2) dans la limite de 8 m2, soit 59 m2.
À multiplier par le plafond exprimé en €/m². Même si ce calcul paraît complexe, il gagne à être effectué : il permettra à l’investisseur de disposer d’arguments en cas de contestation par l’administration fiscale du montant du loyer pratiqué, lorsque celui-ci se trouve à la limite du plafond.

En maison individuelle, faut-il exclure le sous-sol pour déterminer la surface louable ?

Non, du moins pas totalement. Dans l’hypothèse où le sous-sol est utilisé totalement ou en partie à l’usage du stationnement, et à titre de règle pratique, l’administration fiscale autorise l’investisseur à fixer forfaitairement à 12 m2 la partie à usage de stationnement, quel que soit le nombre de véhicules susceptibles d’y stationner ou encore la configuration ou la destination initiale des locaux. Attention toutefois : cette règle ne vaut que pour les annexes dont la configuration permet une utilisation à usage d’emplacement de stationnement. Concrètement, dans une maison individuelle de 90 m2 de surface habitable, comportant un sous-sol de 90 m2, la surface retenue pour apprécier le plafond de loyer est égale à 90 m2 + 90 m2 (sous-sol) – 12 m2, soit 78 m2 d’annexes, retenues pour la moitié de leur surface (39 m2) dans la limite de 8 m2. Au total, 98 m2. Sur le principe, il s’agit d’une mesure de tempérament, mais sa portée pratique est limitée compte tenu du plafonnement à 8 m2 des annexes.

Dans quels délais le logement doit-il être loué ?

Le logement doit être loué dans les douze mois suivant l’acquisition lorsqu’il a été acquis neuf, et dans les douze mois suivant son achèvement, lorsqu’il a été acquis en état futur d’achèvement. Selon une jurisprudence constante du Conseil d’État, un logement est considéré comme achevé lorsque l’état d’avancement des travaux en permet une utilisation effective, c’est-à-dire lorsque les locaux sont habitables. Tel est le cas, notamment, lorsque le gros œuvre, la maçonnerie, la couverture, les sols et les plâtres intérieurs sont terminés et les portes extérieures et fenêtres posées, alors même que certains aménagements d’importance secondaire et ne faisant pas obstacle à l’installation de l’occupant resteraient à effectuer (pose de papiers peints ou de moquette, par ­exemple). Notons que dans les immeubles collectifs, l’état d’avancement des travaux s’apprécie distinctement pour chaque appartement, et non globalement à la date d’achèvement des parties communes. En l’état actuel de la réglementation, un investisseur qui ne parvient pas à louer son bien dans les douze mois de son achèvement ou de son acquisition, s’expose à une sanction sévère : la remise en cause pure et simple de son avantage fiscal.

Comment s’assurer des ressources du locataire, si l’on choisit le régime Scellier intermédiaire ?

Les plafonds de ressources du locataire sont fixés par décret et révisés chaque année. Pour être sûr que la personne candidate à la location du logement respecte bien ces plafonds, il faut lui demander son avis d’imposition concernant l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. Les ressources à prendre en compte sont celles du revenu fiscal de référence figurant sur cet avis d’imposition. Ainsi, pour une location conclue en 2012, les revenus de référence à retenir sont ceux figurant sur l’avis d’imposition pour l’année 2011, établi au titre des revenus de l’année 2010.
À noter : si les ressources du locataire sont devenues supérieures au plafond, entre l’année de référence et la signature du bail (ou en cours de bail), l’avantage fiscal ne sera pas remis en cause. Il en sera de même en cas de tacite ou expresse reconduction du bail avec le même locataire.

Qu’entend-on par le prix de revient du logement, base de la réduction d’impôt ?

Il s’agit du prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires (promoteur, gestionnaire de patrimoine, agent immobilier…), TVA, droits d’enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière. En revanche, les frais liés à la conclusion du prêt ne peuvent être comptabilisés (frais de constitution de dossier, frais d’assurance décès-invalidité ou perte d’emploi, frais d’hypothèque, etc.). Ils pourront en revanche être déductibles des revenus fonciers si le propriétaire opte pour le régime réel d’imposition.

Le garage ou de l’emplacement de stationnement entre-t-il dans la base de calcul de la réduction d’impôt ?

La fraction du prix de revient du bien qui se rapporte à l’emplacement de stationnement ou au garage entre normalement dans la base de calcul de la réduction d’impôt. À une condition, toutefois : que cet emplacement ou garage fasse l’objet d’un bail commun avec le logement. S’il fait l’objet d’un bail distinct, la fraction du prix et les frais d’acquisition y afférant doivent être exclus de la base. À défaut, l’avantage sera remis en cause. Il en est de même des autres dépendances du logement, et notamment de la cave.
En maison individuelle, le garage ou l’emplacement de stationnement ne peuvent, la plupart du temps, faire l’objet d’un bail distinct, n’étant pas physiquement séparés du logement. Dans ce cas, la base de la réduction d’impôt ne doit subir aucune réfaction.

Le dispositif Scellier est-il compatible avec le régime microfoncier ?

Le régime microfoncier s’applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier total du contribuable n’excède pas 15 000 euros au titre de l’année d’imposition.
Le fait que ce dernier bénéficie de la réduction d’impôt Scellier ne fait pas obstacle à l’application de ce régime.

Si le contribuable part à l’étranger, le dispositif sera-t-il remis en cause ?

Le contribuable qui entend ­bénéficier de la réduction d’impôt doit être domicilié fiscalement en France. Le fait qu’il quitte la France et transfère son domicile fiscal hors du territoire français au cours de la période de location ne remet pas en cause l’avantage fiscal obtenu jusqu’à la date de ce transfert. L’avantage ne s’appliquera cependant pas pour l’avenir, tant que son foyer fiscal demeurera hors de France. En revanche, à son retour, la réduction d’impôt peut à nouveau s’imputer au titre des années restant à courir. La durée totale de la période d’application de la réduction d’impôt ne s’étend pas. Elle reste de neuf, douze ou quinze ans.Exemple : un investisseur achète un logement en mars 2010, achevé en 2011. Il peut compter sur une réduction d’impôt étalée sur neuf ans, soit jusqu’en 2020. Il quitte la France en 2013 et revient en 2017. Il pourra bénéficier de la réduction d’impôt à concurrence de 1/9e de son montant total au titre de 2011 et 2012 et pour les années 2017 à 2020, mais pas 2013 à 2016.

Que se passe-t-il en cas de divorce ou de décès de l’investisseur ?

En cas de divorce, l’ex-époux qui s’est vu attribuer le logement loué en Scellier peut demander la reprise du dispositif à son profit. C’est une formalité à ne pas négliger car s’il ne le fait pas, la réduction d’impôt sera remise en cause. Si le bien a été acheté en couple, entre personnes mariées ou pacsées, le survivant devient usufruitier et peut demander la reprise du dispositif à son profit. Si le bien a été acheté seul et qu’il y a plusieurs héritiers sur ce bien, sa propriété va leur échoir en indivision. Les avantages obtenus antérieurement au décès de l’investisseur seront conservés mais, pour l’avenir, le dispositif cessera de produire ses effets. Les héritiers ne profiteront donc pas de la réduction d’impôt Scellier.

Laurence Roy

(1) Somme des surfaces hors-œuvre (c’est-à-dire murs périmétriques compris) des différents niveaux d’un bâtiment, affectés de coefficients de pondération proportionnels à l’utilité de ces niveaux par rapport à celle d’un niveau courant (les caves, sous-sols, combles et greniers utilisables ou non sont ainsi généralement pris en compte pour la moitié de leur surface).

(2) Surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, exclusion faite des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m et des annexes que sont les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas et autres dépendances.


Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , MARCHE LOCATIF , REDUCTION D'IMPOT , ROBIEN , SCELLIER




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