Le Particulier Immo

Cette interview de Gérard Brémond, président du groupe Pierre & Vacances – Center Parcs dresse l’état des lieux de l’investissement en résidence de tourisme en montagne : prévision de remplissage pour la saison 2009-2010, réaction des investisseurs à la suppression du statut de loueur en meublé professionnel (LMP), stratégie de développement adoptée par Pierre & Vacances sur le marché de la montagne en 2010 et influence de la loi « tourisme » du 22 juillet 2009 face aux risques liés à l’exploitation de ces résidences , notamment en zone de revitalisation rurale (ZRR).

Cet article revient sur un phénomène peu commun en France : l’achat d’un édifice religieux (prieuré, presbytère, abbaye, couvent, basilique, chapelle, église…).
Il fait un état des lieux du marché atypique de ce type d’édifices, lesquels nécessitent d’importants travaux de restauration.
Plusieurs témoignages illustrent cet article : propriétaire d’un couvent dédié au culturel et à l’événementiel, copropriétaire d’un prieuré sauvé de la démolition, couple possédant une abbaye transformée en université portant sur l’étude des religions, propriétaire d’une chapelle, passionné de restauration.
Un premier encadré explique comment sont recensés les édifices religieux protégés et non protégés.
Un second encadré indique les démarches à effectuer pour obtenir des subventions pour travaux de restauration.

Tout bailleur désirant vendre libre un logement en location doit respecter un certain nombre de formalités, strictes, sous peine de nullité. Le locataire ne peut en effet pas être mis dehors du jour au lendemain.
Cet article présente, étape par étape, la procédure de congé pour vendre : formalités du congé, droit de préemption du locataire, notification du congé, fixation du prix de vente du logement, obligation de relogement pour certains locataires, preuve de la fraude par le locataire.
Un encadré présente un modèle de lettre de congé pour vendre.

En application de la loi du 5 mars 2007, « relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur », 95 % de la population française passera à la télévision numérique terrestre (TNT) d’ici fin 2011.
Cet article revient sur les grandes questions que pose cette mutation de l’univers audiovisuel français :

• qu’est-ce que la TNT (ou le hertzien numérique) ?
  
• dans quel but passe-t-on au tout numérique ?
  
• que doivent faire les habitants non couverts par le signal numérique ?
  
• que faire d’un téléviseur pas adapté ?
  
• quelles sont les contraintes induites par la TNT dans un immeuble collectif ?
  
• que faire de ses installations individuelles ?
  
• quels changements cela va-t-il provoquer au sein des ménages ?
• faut-il prévoir des adaptations pour les immeubles équipés du câble ?
  
• quel est le processus à suivre par la copropriété pour assurer le passage au numérique ?
  
• à quelle majorité l’assemblée générale doit-elle se prononcer pour réaliser ces travaux ?
  

Un encadré présente le calendrier du passage à la télé tout numérique en France métropolitaine. Il décline, par région, l’arrivée de la TNT dans les foyers depuis 2009 jusqu’à son échéance en fin novembre 2011.
Enfin, un glossaire explicite le vocabulaire apparu avec le phénomène TNT : analogique, antenne râteau, fréquence hertzienne, numérique et télévision numérique terrestre (TNT).

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont été durement touchées par la crise. Cependant, cela n’a pas empêché l’apparition de nouveaux produits sur le marché (SCPI Scellier, SCPI verte). Il est alors légitime de se demander si c’est le bon moment ou non pour investir.
L’ article fait le bilan des conséquences de la crise sur ce placement pierre papier (désaffection des épargnants, parade des sociétés de gestion, apparition du dispositif Scellier et des SCPI vertes…).
Une planche propose l’entretien croisé de 2 dirigeants de SCPI, Eric Cosserat, PDG du groupe Périal et Alain Boyer, DG d’Immovalor Gestion, à propos des perspectives d’avenir de la pierre papier.

Sur les façades des immeubles, les gardes corps assurent la sécurité des ouvertures (fenêtres, balcons). C’est pourquoi, il est impératif de veiller à leur entretien et à leur réparation en cas de descellement ou de rupture d’un élément.
L’article propose un décryptage des points à ne pas négliger avant travaux : entretien courant, détection des fragilités, choix entre réparation et remplacement (structures en aluminium), travaux à faire effectuer par un maître d’œuvre ou non, option d’un échafaudage, prix du remplacement.
Un encadré retrace les étapes préalables à la mise en œuvre de travaux de reprise de garde-corps sur un immeuble de copropriété (vote en assemblée générale, répartition des coûts et autorisation administrative).
Un autre encadré rappelle les règles de sécurité à respecter impérativement (normes applicables dans la construction et mise aux normes des garde-corps existants).

Cet article fait un état des lieux du marché immobilier de Montpellier : nombre élevé d’étudiants, demande locative importante pour les petites surfaces, secteurs prometteurs dans le neuf et surtout, essor du tramway.
Un tableau indique le prix en € au m² dans les 8 quartiers de Montpellier.
Enfin, une carte géographique de Montpellier complète cet article.

Contrairement au Robien, le dispositif Scellier est en apparence bien plus simple à intégrer. Pour tout investissement dans un logement neuf, destiné à la location, le propriétaire profite d’une réduction d’impôt de 25 % en 2010 qui se répartit sur les 9 ans de son engagement de location, chaque année à parts égales. Ce dispositif qui peut, a priori, paraître d’une grande simplicité soulève pourtant quelques difficultés.
Cet article apporte une réponse aux questions que peuvent se poser les investisseurs :

• à quel moment le logement doit-il avoir été acheté pour bénéficier du dispositif ?
  
• la condition d’une acquisition unique par an vaut-elle pour le couple et pour chaque membre du couple ?
  
• à partir de quand l’investisseur profite-t-il de la réduction d’impôt ?
  
• quand choisir entre Scellier « classique » et « intermédiaire » ?
  
• peut-on acheter un bien en Scellier à plusieurs ?
  
• est-il possible de louer le logement à un ascendant ou descendant ?
  
• les contribuables résidant hors de France sont-ils éligibles au dispositif ?
  
• peut-on acheter un logement pour le louer à un usage mixte ?
  
• comment calculer le montant du loyer plafond ?
  
• dans quels délais le logement doit-il être loué ?
  
• en maison individuelle, faut-il exclure le sous-sol pour déterminer la surface louable ?
• comment s’assurer des ressources du locataire, si l’on choisit le régime Scellier intermédiaire ?
  
• qu’entend-on par le prix de revient du logement ?
  
• le garage ou l’emplacement de stationnement entre-t-il dans la base de calcul de la réduction d’impôt ?
  
• le dispositif Scellier est-il compatible avec le régime microfoncier ?
  
• que se passe-t-il en cas de divorce ou de décès de l’investisseur ?
  
• si le contribuable part à l’étranger, le dispositif sera-t-il remis en cause ?
  

Un encadré récapitule les caractéristiques des 2 Scellier (« classique » et intermédiaire). Enfin, un second encadré précise que le Scellier n’est pas seulement réservé aux logements neufs.

L’action pour obtenir une autorisation judiciaire de réaliser des travaux ne représente pas une action en contestation de la décision de l’assemblée générale. Par conséquent, elle ne peut être soumise au délai de deux mois.

Cass. Civ. 3ème, 16 décembre 2009, n° 09-12.654

Des associés qui refusent de prendre une décision conforme à l’intérêt social commettent un abus de minorité. En effet, deux associés, détenteurs d’une société civile immobilière (SCI), opposés au vote d’une opération essentielle à la société désirée par le troisième associé, portent atteinte à l’objet social.

Cass. civ. 3ème, 16 décembre 2009, n° 09-10.209