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Focus sur l'amélioration des performances énergétiques : travaux d'économies d'énergie, le locataire mis à contribution

Focus sur l'amélioration des performances énergétiques : travaux d'économies d'énergie, le locataire mis à contribution
Février 2010
Le Particulier n° 1046, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Les textes précisant les modalités de mise en œuvre de la contribution du locataire aux économies d’énergie résultant de travaux réalisés par un bailleur privé viennent d’être publiés. Bailleurs et locataires y trouvent-ils leur compte ?

Jusqu’à présent, l’augmentation d’un loyer d’habitation en cours de bail n’était possible que si une clause d’indexation figurait dans le contrat ou si le loyer était manifestement sous-évalué. L’article 119 de la loi Boutin (loi n° 2009-323 du 25.3.2009), codifié à l’article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989, consacre une troisième exception : le bailleur entreprenant des travaux d’économie d’énergie dans le bien loué peut désormais demander une contribution financière au locataire en place. Ce dispositif, applicable depuis la signature d’un arrêté et d’un décret le 23 novembre dernier (JO du 25 ; à consulter sur votre espace abonnés, outils pratiques, bonus du n° 1046), ne fait pas l’unanimité. Si l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi) y est favorable, les professionnels de l’immobilier et les associations de consommateurs l’accueillent avec circonspection. « Entreprendre des travaux d’envergure en cours de bail est toujours délicat et peut être source de conflits. Les bailleurs préféreront attendre un changement de locataire », anticipe Jean Bosvieux, de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil).

Une concertation est indispensable

Le décret n° 2009-1439 du 23 novem­bre 2009 encadre les conditions dans lesquelles un bailleur peut réclamer à son locataire une participation au titre des économies d’énergie consécutives à des travaux réalisés dans son logement (parties privatives ou communes). Selon l’article 1 du décret, la contribution est exigible à condition que le bailleur (ou son représentant) ait engagé une concertation avec le locataire sur les travaux envisagés, les modalités de réalisation, les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique et sur la contribution du locataire – notamment sa durée – au partage des économies de charges résultant de ces travaux. La mise en œuvre de cette concertation fait débat. « Elle risque de se limiter à une seule réunion d’information au cours de laquelle la voix des locataires ne sera pas forcément entendue », s’inquiète un représentant de l’association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV). « à partir du moment où un bailleur aura essayé de solliciter l’accord de son locataire et qu’il aura conservé les preuves de cette tentative de concertation sans jamais avoir reçu d’opposition de son locataire, on pourra penser qu’il est de bonne foi. Il pourra alors réaliser les travaux et demander une participation financière à l’occupant », renchérit Sidonie Fraiche-Dupeyrat, avocate au cabinet Lefèvre Pelletier.

Des travaux encadrés, variant suivant la date de construction

La contribution ne sera exigible que pour des travaux précis, dont la définition varie en fonction de la date de construction du logement. Si celle-ci est antérieure au 1er janvier 1948, le bailleur doit réaliser un « bouquet de travaux » en combinant deux actions choisies parmi une liste de six (isolation thermique des toitures et des murs extérieurs, installation d’équipement de chauffage utilisant une énergie renouvelable, etc.). Les équipements doivent respecter des caractéristiques techniques et des critères de performance énergétique figurant aux articles 3 et suivants de l’arrêté du 23 novembre 2009.
Le propriétaire d’un logement achevé entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989 doit viser une performance énergétique globale, variable en fonction de la situation géographique du bien et de son altitude. Cette performance est déterminée à l’issue d’une étude effectuée par un thermicien, qui préconisera les travaux nécessaires. Exception à la règle, les bailleurs ne possédant pas plus de 3 logements dans le même immeuble peuvent privilégier le bouquet de travaux. Tous ces travaux peuvent ouvrir droit à des avantages fiscaux ou financiers (crédit d’impôt développement durable, subventions de l’Agence nationale de l’habitat, etc.). à noter, les logements construits à compter du 1er janvier 1990 sont exclus du dispositif.

Une contribution forfaitaire modeste

La méthode de calcul de la contribution mensuelle demandée au locataire varie, elle aussi, suivant la date de construction. Pour les immeubles achevés avant le 1er janvier 1948, la contribution est fixée forfaitairement : 10 € pour une chambre ou un studio ; 15 € pour un logement de 2 ou 3 pièces et 20 € pour 4 pièces et plus. Mais, la modicité du forfait comparé au coût des travaux (voir p. 16) fait des mécontents. « Ce forfait n’est pas incitatif pour les propriétaires », déplore Benoît Fauchard, représentant de la Fnaim au bureau du Comité stratégique de la mission bâtiment du Grenelle de l’environnement.

Une contribution selon les économies réalisées

Pour un logement achevé entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989, le bailleur ne peut pas utiliser le principe du forfait, excepté s’il possède moins de 3 logements dans le même immeuble ou si les caractéristiques de ce dernier ne le permettent (méconnaissance de la résistance thermique des matériaux utilisés, par exemple) utilisés dans l’immeuble. Il doit faire estimer le montant de l’économie d’énergie mensuelle dont bénéficiera son locataire, sans toutefois pouvoir répercuter plus de 50 % de celle-ci. « Si le locataire paie 100 € de charges relatives à sa consommation d’énergie et que, à la suite des travaux, il n’en paie plus que 70 €, il économise 30 €, dont seule la moitié pourra lui être facturée », calcule Renaud Turc directeur juridique de l’Unis.
Pour estimer l’économie réalisée, le propriétaire a le choix entre deux méthodes de calcul : la méthode réglementaire, Th-C-E ex (définie par un arrêté du 8.8.2008), ou la méthode conventionnelle, applicable au diagnostic de performance énergétique (DPE). C’est la première évaluation – considérée comme la plus fiable, elle laisse moins de prise à d’éventuelles contestations du locataire – que vous réclamera votre banquier si, par exemple, vous envisagez de financer les travaux à l’aide d’un éco-PTZ. « Conçue par le Centre scientifique et technique du bâtiment, cette méthode tient compte d’une température intérieure comprise entre 19 et 21 °C et d’une alternance d’hivers doux et rigoureux », explique Nathalie Chang, du bureau d’études thermiques Tribu-énergie. « On répertorie tous les matériaux constitutifs du bâtiment, pièce par pièce, élément par élément, et on étudie l’orientation de la construction », ajoute Didier Bader, du bureau d’études Thermiconseil. Ce mode de calcul nécessite le recours à un ingénieur thermicien, ce qui en accroît la fiabilité – ce professionnel a une obligation de résultat et doit être assuré – mais aussi… le coût. Comptez 800 € environ pour un logement de 90 m². « Beaucoup de bailleurs ont des revenus modestes et ne pourront pas débourser une telle somme », souligne Jacques Mayer, président de l’Unpi du Loiret. Ce qui est un mauvais calcul, car seule cette méthode leur permettra de rentrer dans leurs frais (voir p. 16).
La méthode applicable lors de la réalisation d’un DPE est moins onéreuse (environ 200 €), mais plus controversée. « Le DPE est fondé sur les factures de consommation. Ce qui est subjectif car, en fonction des habitudes des occupants et de leur frilosité, la facture peut passer du simple au double, voire plus », souligne Sylvain Jutteau, responsable de la gestion locative de Century 21.

Des travaux sous surveillance

Après l’achèvement des travaux, le bailleur a l’obligation d’en attester la conformité. Dans le cas d’un bouquet de travaux, il faut que leur éligibilité et leurs caractéristiques techniques soient certifiées par l’entreprise qui les a réalisés. Si les travaux visaient une performance énergétique globale, l’entreprise devra attester leur conformité aux prescriptions de l’étude thermique préalable.
Enfin, le bailleur doit justifier auprès de son locataire de la réalisation effective des travaux en lui transmettant le formulaire type figurant à l’annexe 3 de l’arrêté du 23 novembre, qu’il aura rempli conjointement avec l’artisan. Une fois cette formalité effectuée, la contribution peut être mise en place. Elle sera portée sur l’avis d’échéance et la quittance remis au locataire, sur une ligne intitulée « contribution au partage de l’économie de charges ». Fixe et non révisable, elle ne peut excéder 15 ans. Si le locataire donne congé pendant ce laps de temps, le nouvel occupant pourra, dès lors que le bailleur lui aura apporté les éléments propres à justifier les travaux, être amené à s’acquitter de la contribution pour la durée restant à courir. Dans ce cas, il y a fort à parier que le propriétaire augmentera le loyer et ne réclamera plus à son locataire de participation aux économies d’énergie !

Colette Sabarly


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , ECO-PTZ , ECONOMIE D'ENERGIE , TRAVAUX




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