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Réduisez vos charges de copropriété

Réduisez vos charges de copropriété
Février 2010
Le Particulier n° 1046, article complet.
Auteur : COULAUD (Nathalie)

Avec la crise, les copropriétaires éprouvent de plus en plus de difficultés à payer leurs charges et sont soucieux de maîtriser leurs dépenses. Voici, poste par poste, nos conseils pour diminuer vos charges de copropriété.

Les charges de copropriété pèsent lourdement sur une partie croissante des copropriétaires, notamment ceux ayant acheté leur logement au prix fort juste avant la crise immobilière actuelle et dont le budget est souvent grevé par de grosses mensualités d’emprunt. Les impayés de charges ont, d’ailleurs, augmenté de 10 % en 2009, indique l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis). Ils constituent la première source de procès en copropriété : en 2008, le non-paiement des charges a été à l’origine de 62 % des 34 500 décisions de justice rendues en matière de copropriété, selon une récente étude du ministère de la Justice. Ce n’est pas surprenant : non seulement le montant des charges de copropriété est élevé, mais il s’alourdit d’année en année. Selon la récente enquête de l’Association des responsables de copropriété (ARC) auprès des copropriétaires parisiens, ces derniers ont acquitté, en 2008, 26,30 €/m2 de charges annuelles pour une copropriété sans ascenseur ni chauffage collectif, et 43,80 €/m2 dans le cas contraire. Faire diminuer les charges ou, au moins, maîtriser leur augmentation est donc un enjeu crucial, à Paris comme en régions. Pour parvenir à des résultats probants, il est indispensable que le conseil syndical s’implique à fond dans la gestion de la copropriété. Chaque poste doit être passé au peigne fin, en commençant par ceux qui génèrent les dépenses les plus importantes, notamment le chauffage, les contrats d’entretien, les honoraires de syndic et la consommation d’eau froide. Il faut souvent s’armer de patience, car rassembler tous les éléments indispensables à l’analyse des différents postes de charges, pour ensuite renégocier les contrats avec les prestataires de services, peut prendre du temps, parfois plusieurs années. Mais le jeu en vaut la chandelle, puisque les économies réalisées peuvent atteindre de 20 à 50 %, selon les postes.

Chauffage : appuyez-vous sur un bilan énergétique simplifié

Charges acquittées à Paris en 2008 : 12,23€ / m²

Dans les copropriétés dotées d’un chauffage collectif, il s’agit du plus gros poste de dépenses : 12,23 €/m2/an pour le chauffage, plus 1,71 €/m2/an pour l’eau chaude sanitaire, d’après les statistiques de l’ARC, soit 1 115 €/an pour un logement de 80 m2. D’où l’intérêt de réduire ces charges au minimum. Pour ce faire, il faut demander les factures de chauffage au syndic, afin de calculer la consommation d’énergie de l’immeuble par mètre carré, eau chaude sanitaire comprise. Pour y parvenir, le plus simple est de s’appuyer sur le bilan énergétique simplifié (BES) mis en place par l’ARC et Foncia (téléchargeable sur www.unarc.asso.fr, en inscrivant « bes » dans la zone de recherche). Vous vous rendrez très vraisemblablement compte que la consommation énergétique de votre immeuble est très au-dessus de ce qu’elle devrait être. Rappelons que l’objectif à atteindre en 2020 est de 160 kWh/m2/an, selon la loi Grenelle 1 (n° 2009-967 du 3.8.09, JO du 5). Cette surconsommation peut, notamment, être due à une installation mal entretenue : une chaudière mal réglée, des radiateurs emboués ou entartrés. Dans ce cas, l’intervention d’un chauffagiste pourra vous permettre de réaliser jusqu’à 20 % d’économie d’énergie (voir le n° 1044 du Particulier, p. 51).

Vérifiez le contrat de chauffage

Le contrat P2, le plus simple, facturé environ 40 € par lot, se limite à la mise en service de l’installation, sa conduite, son dépannage et son entretien. Avec un contrat P3, facturé environ 60 € par lot, le chauffagiste assure aussi les travaux de gros entretien et prend à sa charge le renouvellement des équipements défaillants ou vétustes. Lorsque le chauffagiste vous livre également le combustible, un contrat P1 vient s’ajouter au contrat P2 ou P3. Si votre copropriété est chauffée au fioul, il est préférable d’opter pour un contrat sans fourniture de combustible, donc P2 ou P3. En achetant elle-même le fioul séparément, la copropriété peut, en effet, mieux en négocier le prix en mettant en concurrence plusieurs fournisseurs et/ou en regroupant ses commandes avec celles d’autres copropriétés. Du fait de sa complexité et de son coût élevé, un contrat P3 mérite une attention particulière. Il doit comprendre la liste exhaustive des équipements couverts et de ceux exclus de la garantie, et recenser les travaux à effectuer avant qu’il n’arrive à son terme, avec un échéancier précis.
Si, après une étude approfondie, votre contrat ne vous semble pas performant, vous ne pourrez, toutefois, le renégocier qu’à son échéance. Sa durée allant de 3 ans, pour un contrat P2, à 10 ans pour un P3, soyez vigilant ! Il est préférable de tout remettre à plat et de faire jouer la concurrence entre plusieurs chauffagistes. Il pourra alors être intéressant d’opter, avec l’aide d’un bureau d’étude thermique, pour un contrat de performance énergétique fixant au chauffagiste des objectifs de consommation. Si celle-ci est inférieure à l’objectif contractuel, le chauffagiste empochera une partie des économies réalisées (en général, le tiers ou la moitié). En revanche, si la consommation est supérieure à l’objectif, le chauffagiste prendra le dépassement à sa charge. Ce type de contrat pourrait, d’ailleurs, être rendu obligatoire par loi Grenelle 2 (voir le n° 1044 du Particulier, p. 51).

Responsabilisez les copropriétaires et faites réaliser un diagnostic

Le montant des charges de chauffage dépend aussi, pour partie, du comportement des occupants : la facture sera d’autant plus élevée que les copropriétaires (ou leurs locataires) chauffent leur appartement au-delà des 19 °C préconisés, ouvrent leurs fenêtres en laissant leurs radiateurs fonctionner ou négligent de les baisser lorsqu’ils s’absentent plusieurs jours d’affilée. Pour les responsabiliser, il peut être judicieux d’installer, sur chaque radiateur, des répartiteurs de chaleur, qui enregistrent la consommation réelle de chacun. Le coût de ces répartiteurs n’est pas négligeable (8 €/an par radiateur, en location), mais ils permettent de réduire la consommation de 15 % (voir le n° 1012 du Particulier, p. 42).
Enfin, pour réduire la facture de chauffage de façon plus drastique, il vous faudra faire réaliser un diagnostic de performance énergétique de votre immeuble. Vous saurez ainsi quels sont les travaux à effectuer en priorité : isolation de la toiture, pose de fenêtres à double-vitrage ou remplacement de la chaudière (voir le n° 1044 du Particulier, p. 48).

Eau froide, 4,13€ / m² : comparez les consommations et traquez les fuites

L’eau froide est un poste de charges important, puisqu’il s’élève, en moyenne, à 4,13 €/m2/an. Pour le faire baisser, il faut comparer les consommations de l’immeuble sur plusieurs années afin de détecter, par exemple, des fuites éventuelles ou un arrosage excessif des espaces verts. Par ailleurs, n’hésitez pas à comparer la consommation annuelle de la copropriété avec la somme des consommations (mesurées par les compteurs individuels lorsqu’ils existent) de l’ensemble des résidents. S’il y a un écart, il peut être imputable à des compteurs individuels bloqués ou, en l’absence de tels compteurs, à des surconsommations manifestes de certains résidents ou encore à des fuites non décelées, généralement dans les parties privatives (robinets qui gouttent, chasses d’eau qui fuient…). à titre de comparaison, sachez qu’une personne consomme, en moyenne, 90 à 150 litres d’eau par jour, soit 130 et 220 m3 d’eau par an pour une famille de 4 personnes. La consommation des parties communes ne doit pas dépasser 5 % du total des consommations privatives, sauf si l’immeuble est doté d’espaces verts très importants.

Prévoyez l’installation de compteurs individuels

Pour supprimer les fuites, il peut être intéressant de souscrire un contrat d’entretien de la robinetterie : pour environ 15 € par lot et par an, un plombier viendra régulièrement vérifier les parties communes et privatives. L’installation de compteurs individuels d’eau froide permet, quant à elle, de faire baisser la consommation de 15 à 30 %. En effet, les copropriétaires (ou locataires) sont incités à ne plus gaspiller d’eau et à faire réparer leurs fuites puisqu’ils paient leur consommation réelle d’eau froide et non plus un montant forfaitaire calculé sur leurs millièmes de charges. Pour garantir l’efficacité du comptage individuel, il faut prévoir de facturer aux copropriétaires absents lors des relevés un forfait dissuasif, par exemple 200 m3 pour un F4. Une autre solution consiste à faire poser des compteurs à radio-relevé, relevables à distance. L’installation de compteurs d’eau froide se vote à la majorité de l’article 25, un second vote pouvant être effectué à la majorité de l’article 24. La pose d’un compteur coûte entre 25 et 70 €, auxquels s’ajoutent 10 €/an de frais de location et de relevé (15 à 30 €/an pour un compteur avec radio-relevé). Négociez un contrat obligeant le prestataire à garantir un taux de 90 % de relevés.
Si votre copropriété comporte un ou plusieurs commerces grands consommateurs d’eau (café, coiffeur, fleuriste, etc.), assurez-vous que leur consommation leur est correctement imputée. Dans le cas contraire, demandez-leur de se doter de compteurs individuels.

Contrats d’entretien, 5,83€/m² : renégociez-les lorsqu’ils arrivent à échéance

Les contrats d’entretien et de maintenance souscrits par les copropriétés peuvent se révéler coûteux, puisque ce poste de charges atteint, en moyenne, 5,83 €/m2/an, selon les statistiques parisiennes de l’ARC. Sont, notamment, inclus dans ces contrats le nettoyage des parties communes, l’entretien des espaces verts, de la ventilation mécanique contrôlée, de l’interphone, de l’éclairage des parties communes ou des portes automatiques de garage. Ces contrats méritent d’être régulièrement passés au crible et systématiquement renégociés à échéance. Pour ce faire, commencez par les recenser. Une démarche qui sera simplifiée si le syndic a annexé ces contrats au carnet d’entretien de l’immeuble. Ils sont d’autant plus faciles à renégocier que la loi Chatel du 28 janvier 2005 (n° 2005-67, JO du 1.2) oblige les prestataires à avertir la copropriété, par l’intermédiaire du syndic, que le contrat arrive à échéance. Si ce n’est pas le cas, la copropriété peut dénoncer le contrat à tout moment sans attendre l’échéance suivante.

Établissez un cahier des charges et maîtrisez les augmentations

Lors de chaque renégociation, il est vivement conseillé de mettre en concurrence le prestataire en place avec d’autres professionnels. Veillez à ce que les entreprises qui répondent à l’appel d’offres se conforment à un cahier des charges précis : prestations et fournitures incluses ou non dans le forfait, périodicité des interventions, résultats à atteindre ou moyens à mettre en œuvre (nombre d’heures consacrées à la copropriété). D’autre part, pour bien maîtriser les augmentations annuelles, l’idéal est de négocier une clause indiquant que « chaque année, avant la date anniversaire du contrat, l’entreprise pourra proposer un pourcentage d’augmentation qui sera librement négocié entre les deux parties. à défaut d’accord, le contrat cessera de plein droit à l’échéance ». Une fois l’entreprise sélectionnée, pour s’assurer qu’elle respecte bien la périodicité et la durée d’intervention à laquelle elle est contractuellement tenue, mieux vaut lui demander de signer un bon de visite à chaque passage. Déposé chez le gardien ou auprès d’un membre désigné du conseil syndical, ce bon doit indiquer le jour, les heures d’arrivée et de départ ainsi que les interventions effectuées.

Assurance, 2,27€/m² : vérifiez que la prime correspond à la superficie

L’assurance multirisque d’une copropriété est un poste à surveiller de près puisque l’ARC évalue qu’il revient, en moyenne à Paris, à 2,27 €/m2/an. Pour savoir si la prime d’assurance de votre copropriété est, ou non, excessive, il faut, en premier lieu, vérifier que la superficie de l’immeuble (exprimée en « mètres carrés développés ») prise en compte par l’assureur est conforme à la réalité. Cette surface « développée » correspond à la somme des superficies de chaque étage, murs compris, la superficie des combles et des sous-sols étant, pour sa part, décomptée à 50 %. Or, les compagnies d’assurances ont une fâcheuse tendance à surestimer largement les mètres carrés développés et, par conséquent, la prime réclamée.
Il faut ensuite s’assurer que la prime, rapportée au mètre carré développé, n’est pas excessive au regard des caractéristiques de votre immeuble. L’ARC estime ainsi, qu’à Paris, les primes « normales » s’élèvent à 0,80 €/m2 développé pour un immeuble des années 1980 bien entretenu sans risques particuliers ; à 3 €/m2 développé pour un immeuble de grande taille. En régions, les prix sont de 10 à 30 % plus bas (voir le n° 1028 du Particulier, p. 54). Bien entendu, tout facteur de risque supplémentaire fait augmenter la prime. Ainsi, la présence de commerces en rez-de-chaussée, telle une pizzeria, accroît les risques d’incendie, et la prime d’assurance s’en ressentira.

Veillez au bon entretien de l’immeuble pour modérer le montant de la prime

Des dégâts à répétition, tels que des fuites d’eau sur les canalisations d’adduction d’eau ou d’évacuation des eaux usées, feront inéluctablement flamber la prime, l’assureur arguant d’une forte « sinistralité » de l’immeuble. La meilleure façon de faire baisser la prime est alors d’entreprendre les travaux qui s’imposent pour remplacer les canalisations. Accepter des franchises sur les garanties (sommes restant à la charge de la copropriété en cas de sinistre) peut aussi permettre de modérer le montant de la prime. Mais assurez-vous que ces franchises ne sont pas trop élevées et tentez d’en avoir le moins possible. Une fois que vous aurez passé en revue ces différents points avec votre assureur actuel, vous estimerez peut-être qu’il ne consent pas suffisamment d’efforts sur le montant de la prime. Si vous envisagez alors de changer d’assureur, mieux vaut préalablement vous adresser à un courtier, comme SGB, De Clarens et fils, ACS ou Pierre Plasse et compagnie, qui examinera pour vous les contrats des différentes compagnies d’assurances et vous aidera à choisir le plus intéressant pour votre copropriété.

Ascenseurs, 2,82€/m² : réclamez un entretien toutes les 6 semaines

Selon le ministère du Logement, l’entretien d’un ascenseur, hors travaux de modernisation, coûte, en moyenne, 1 700 € en copropriété, contre 1 300 € en HLM, soit 23,5 % de moins ! Il existe donc une marge de négociation appréciable pour les copropriétés. D’autant que ce poste s’élève, en moyenne, à 2,82 €/m2/an à Paris, selon l’ARC, ce qui est loin d’être négligeable pour chaque copropriétaire. En préparant cette renégociation du prix, il faut, par la même occasion, vérifier que la maintenance est correctement effectuée par l’ascensoriste. Si ce n’est pas le cas, l’appareil se détériorera plus rapidement et les pièces seront à changer prématurément, ce qui alourdira d’autant le budget de la copropriété. Rappelons que la loi Urbanisme et habitat (n° 2003/590 du 2.7.03, JO du 3, arrêté du 18.11.04, JO du 28) obligent les ascensoristes à réaliser une visite d’entretien de chaque appareil toutes les 6 semaines. Malgré cela, à l’heure actuelle, ces visites tendent à s’espacer car les ascensoristes sont polarisés sur les travaux obligatoires de mise aux normes de sécurité des ascenseurs (voir le n° 1030 du Particulier, p. 42), même si les fédérations professionnelles prétendent le contraire. Pour permettre aux copropriétés de s’assurer que la maintenance est correctement effectuée, l’ascensoriste a l’obligation, depuis le 28 novembre 2004, de tenir à leur disposition un carnet d’entretien mentionnant les travaux effectués (art. R. 125-2-1 du code de la construction).

Exigez l’affichage du certificat de passage du technicien

Ce certificat, rempli par le technicien et apposé dans chaque ascenseur, permet aux utilisateurs de l’appareil de connaître la date de la dernière visite d’entretien. L’expérience montre que, lorsque ce document est affiché, l’ascensoriste est plus attentif à la qualité de l’entretien, ce qui fait baisser la fréquence des pannes. Par ailleurs, dans le contrat d’entretien, il faut porter une attention particulière à la clause dite de vétusté, qui autorise l’ascensoriste à ne pas prendre à sa charge le remplacement d’une pièce si elle est vétuste, alors qu’il est tenu de le faire si elle est simplement usée. Faites-lui bien préciser par écrit à partir de quel âge (10 ou 20 ans) une pièce devient vétuste et, en prévision d’un éventuel remplacement, réclamez-lui la liste des principales pièces, avec leur âge réel ou, du moins, estimé. Mieux encore, bien que ce ne soit pas toujours facile, tentez de faire supprimer cette clause.

Frais de syndic, 4,5€/m² : faites la chasse aux tâches facturées hors forfait

Les honoraires de syndics génèrent, en moyenne, des charges de 4,50 €/m2/an, selon les statistiques de l’ARC. Ils doivent être d’autant plus renégociés à la baisse qu’ils sont facturés sur des bases contestables. Ils se subdivisent en deux parties : les honoraires de gestion courante, qui sont votés chaque année par les copropriétaires, et les honoraires de gestion particulière, qui correspondent, normalement, à des missions ponctuelles supplémentaires. Notre dernière enquête annuelle sur les tarifs des syndics montre que les copropriétaires paient, en moyenne, par an et par logement, 37 € d’honoraires de gestion particulière, qui viennent s’ajouter aux 130 € d’honoraires de gestion courante (voir le n° 1036 du Particulier, p. 46 ; notre prochaine enquête annuelle paraîtra dans le n° 1048 d’avril).

Engagez votre syndic à respecter la liste des tâches de gestion courante du CNC

Trop souvent, des honoraires de gestion particulière sont réclamés pour des tâches qui devraient être incluses dans les honoraires de gestion courante, dont la liste a pourtant été précisée, en 2007, dans un avis du Conseil national de la consommation (CNC) : au nombre de 40, elles vont de la tenue de l’assemblée générale à la gestion du personnel de la copropriété, en passant par la tenue du carnet d’entretien ou l’imputation des consommations individuelles des compteurs d’eau. La liste du CNC devrait devenir obligatoire au cours du premier semestre 2010, après parution d’un arrêté. En attendant, sachez que les fédérations professionnelles se sont toutes engagées à le respecter. Rappelez-le à votre syndic si nécessaire. Pour réduire encore vos frais de syndic, pensez, par ailleurs, à négocier les honoraires de gestion particulière en amont de l’assemblée générale annuelle : pour connaître les tarifs les plus couramment pratiqués, reportez-vous à notre enquête annuelle. Enfin, n’oubliez pas que, depuis la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 (JO du 27), le syndic ne peut plus réclamer d’honoraires sur les travaux d’entretien votés avec le budget prévisionnel. Veillez à ce que cette règle soit bien appliquée !

Nathalie Coulaud


Mots-clés :

ASCENSEUR , ASSURANCE , CHARGE DE COPROPRIETE , CHAUFFAGE , COMPTABILITE , CONTRAT D'ENTRETIEN , EAU




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