Evaluer un terrain dans les règles de l'art
Terrain agricole ou à bâtir? Dans le premier cas, l’estimation porte sur son potentiel d’exploitation, dans le second, sur la pression exercée par le marché immobilier. Sachant qu’un terrain à bâtir se vend vingt fois plus cher qu’un terrain non constructible, tous les paramètres ont leur importance. Méthode.
| L’avis du pro: Noël Cahuzac, expert foncier à Pexiora «Apprécier la valeur d’une parcelle implique de combiner simultanément des paramètres d’ordre physique, juridique et économique.» |
Maintes situations entraînent la nécessité d’évaluer un terrain: une vente, une sortie d’indivision ou un apport au capital d’une SCI, une donation-partage, l’ouverture d’une succession ou, dans une perspective fiscale, la déclaration de l’impôt de solidarité sur la fortune.
Un terrain à bâtir se vend presque vingt fois plus cher, en moyenne, qu’un terrain non constructible. La problématique de l’évaluation repose donc avant tout sur la vocation, agricole ou à bâtir, du terrain. En substance, lorsqu’un terrain n’est pas urbanisable, son évaluation est liée à ses capacités d’exploitation. Tandis que s’il est constructible, immédiatement ou à plus ou moins longue échéance, sa valeur dépend de la pression exercée par le marché immobilier sur les valeurs foncières.
Connaître le statut du terrain
Ce sont les documents d’urbanisme qui déterminent le statut du terrain et y attribuent des droits. Le plan local d’urbanisme (PLU) - le plan d’occupation des sols (POS) pour les communes où il s’applique encore - précise, dans sa…
