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Evaluer un terrain dans les règles de l'art

Evaluer un terrain dans les règles de l'art
Janvier 2010
Le Particulier Immo n° 260, article complet.

Terrain agricole ou à bâtir? Dans le premier cas, l’estimation porte sur son potentiel d’exploitation, dans le second, sur la pression exercée par le marché immobilier. Sachant qu’un terrain à bâtir se vend vingt fois plus cher qu’un terrain non constructible, tous les paramètres ont leur importance. Méthode.

L’avis du pro : Noël Cahuzac, expert foncier à Pexiora
« Apprécier la valeur d’une parcelle implique de combiner simultanément des paramètres d’ordre physique, juridique et économique. »

Maintes situations entraînent la ­nécessité d’évaluer un terrain : une vente, une ­sortie d’indivision ou un apport au capital d’une SCI, une ­donation-partage, l’ouverture d’une succession ou, dans une perspective ­fiscale, la déclaration de l’impôt de solidarité sur la fortune.
Un terrain à bâtir se vend presque vingt fois plus cher, en moyenne,  qu’un terrain non constructible. La ­problématique de l’évaluation repose donc avant tout sur la vocation, agricole ou à bâtir, du terrain. En substance, lorsqu’un terrain n’est pas urbanisable, son évaluation est liée à ses capacités d’exploitation. Tandis que s’il est constructible, immédiatement ou à plus ou moins longue échéance, sa valeur dépend de la pression exercée par le marché immobilier sur les valeurs foncières.

Connaître le statut du terrain 

Ce sont les documents d’urbanisme qui déterminent le statut du terrain et y attribuent des droits. Le plan local ­d’urbanisme (PLU)­ – le plan ­d’occupation des sols (POS) pour les communes où il s’applique encore – précise, dans sa partie graphique, le zonage applicable à chaque parcelle d’une commune. Classée en zone urbaine (U), elle est immédiatement constructible. En zone à urbaniser (AU), la constructibilité de la parcelle est acquise à terme, souvent dans le cadre d’un projet d’aménagement au profit de la commune, ce qui en majore potentiellement la valeur. En revanche, en zone agricole (A) et en zone naturelle et forestière (N), les constructions sont interdites, sauf cas particuliers. En ­l’absence de PLU ou de POS, il peut ­exister une carte communale, qui se contente de départager les zones constructibles et non ­constructibles. D’autres documents, comme une charte paysagère, peuvent, le cas échéant, formuler leurs ­propres contraintes… Si aucune pièce ­d’urbanisme n’existe, il faut se référer au règlement ­national d’urbanisme (RNU). Il interdit toute ­construction sur un terrain, dès lors que celui-ci est situé dans une partie non urbanisée de la commune. Sauf à tirer profit d’un bâtiment existant. Ainsi que le fait valoir un géomètre expert, « une réfection, voire une extension, sont alors permises, ce qui augmente la valeur du terrain ». Un facteur à prendre en considération.

En zone agricole, la nature du sol est essentielle

Apprécier la valeur d’une parcelle à vocation agricole implique de tenir compte de ses caractéristiques physiques, qui commandent ses possibilités culturales. Une terre d’alluvions est ainsi plus cotée qu’une terre graveleuse. La qualité du sol est surtout fonction de l’épaisseur de la couche arable – labourable et/ou productrice – et de la présence ­éventuelle d’un cours d’eau ou bien d’un réseau d’irrigation, qui favorise son arrosage. Mais aussi de son entretien par l’exploitant tel que l’engrais, les labours, etc. Si la parcelle abrite des vignes, un verger ou un bois, la qualité des plantations entre dans le calcul de l’estimation. Il faut savoir enfin que les conditions climatiques exercent une influence sur la valeur d’un terrain, notamment les précipitations et le ­nombre de jours de gel enregistrés. Une configuration régulière, l’absence de relief, une desserte facile, en vue du ­passage des machines agricoles, mais aussi de la commercialisation des produits de culture, sont par ailleurs autant d’éléments qui concourent à une bonne exploitation, donc à sa valorisation. De même que la taille de la parcelle, son rendement, la faculté de la diviser en unités plus petites, viables sur le plan agricole, ou la présence d’un bâtiment d’exploitation, élément qui majore le prix.
Évaluer un terrain agricole, c’est également tenir compte de facteurs juridiques, telles les servitudes dont il peut être grevé. « L’existence d’une servitude de passage en sous-sol de canalisations ou de conduits peut affecter sensiblement la valeur vénale d’un terrain, a fortiori s’il est boisé », illustre Thomas Augustin, expert foncier à Parmain, dans le Val- d’Oise. Jusqu’à diminuer sa valeur initiale de 90 %.

La situation locative du terrain peut occasionner une moins-value

En pratique, le statut du fermage fait varier considérablement la valeur d’un terrain agricole exploité. Il prévoit en effet des mesures de protection très favorables à l’exploitant occupant, que ce soit le droit au renouvellement du bail ou le droit de préemption, qui sont autant de contraintes restreignant le droit du propriétaire à disposer librement de son bien. La moins-value qui en résulte, par rapport à la valeur d’un terrain libre, oscille entre 10 et 30 %, voire plus en fonction de la durée du bail restant à courir, du montant du loyer et de l’âge du locataire. Pèsent aussi dans la balance les travaux d’amélioration, de drainage par exemple, accomplis par le fermier en place et dont il est en droit de réclamer le remboursement. Quant au loyer, qui vient en principe relativiser la moins-value résultant de l’occupation, il n’est pas libre ! Il est compris obligatoirement dans une fourchette fixée à l’échelle départementale par arrêté préfectoral.

Parier sur la constructibilité d’une terre agricole

Le positionnement géographique d’une parcelle de terre agricole pèse de plus en plus de poids dans son estimation. Sa situation privilégiée en bordure de commune est ainsi susceptible d’améliorer sensiblement sa valeur. Ce terrain ne peut alors plus être évalué comme une ­parcelle agricole, même si sa ­constructibilité est hypothétique. « Une plus-value immédiate est octroyée à ce terrain, liée à sa ­perspective de valorisation extra-agricole, même avec l’incertitude qu’il reste inconstructible », explique Christophe Duhem, expert foncier à Villers-sur-Coudun, dans l’Oise. Un calcul que les experts ­effectuent, à l’aide de tables financières… parfois en formulant des réserves dans leurs rapports (par exemple : « Il s’agit d’une valeur actuelle, limitée dans le temps, qui reste tributaire des diverses réglementations officielles ») afin de limiter leur responsabilité. Il faut savoir que du point de vue de l’administration fiscale, le bien sera toujours apprécié à sa valeur actuelle.
Cette part de risque fait toucher du doigt la difficulté à évaluer une terre agricole voisine d’une zone urbaine. Au propriétaire de démontrer que ce terrain a une valeur privilégiée, en arguant par exemple d’une viabilisation proche et de constructions autorisées à quelques centaines de mètres. Il peut, le cas échéant, s’appuyer sur le schéma de cohérence territoriale (Scot), qui énonce les perspectives d’évolution sur la commune. Ce document peut, par exemple, révéler que le terrain changera de destination à l’horizon de dix ans. D’ici là, il s’agit de trouver l’acquéreur prêt à surpayer le bien. Le plus souvent, c’est un promoteur qui, en quête de foncier, a déjà des visées sur la parcelle. Il s’acquittera, en pratique, de ce qui s’apparente à une indemnité d’immobilisation, dans l’attente de la constructibilité à venir. La valeur du terrain se situe alors en deçà du prix du mètre carré du foncier à bâtir.

Le terrain constructible est-il… constructible ?

Que les documents d’urbanisme rendent possible la construction sur une parcelle donnée est une chose. Encore faut-il que le terrain se prête à la construction, ce qui va dépendre en grande partie de ses qualités « physiques ».
Sa configuration, tout d’abord. Ainsi, une forme triangulaire ou irrégulière avec des « haches rentrantes » ou « sortantes » sera-t-elle moins aisée à exploiter qu’une figure rectangulaire, même si, comme le souligne un architecte, « une parcelle même aux formes tourmentées, dès lors qu’elle est bien positionnée, pourra faire l’affaire d’un promoteur cherchant à édifier un programme en collectif ».
La largeur du terrain est un élément important au regard des règles de distance à respecter par rapport aux propriétés voisines, règles découlant du droit de l’urbanisme. C’est ainsi qu’une parcelle inférieure à huit mètres de ­largeur est généralement considérée comme ­inconstructible en secteur pavillonnaire.
La profondeur entre en ligne de compte dans l’évaluation. Si elle est excessive, elle constitue a priori un élément de moins-value. C’est le cas, reconnaissent les experts, lorsqu’elle dépasse le double de la largeur de la façade d’une maison pour un terrain voué à la ­construction individuelle. Mais cette profondeur se révèle un atout lorsqu’elle participe à augmenter la constructibilité réelle d’un immeuble, par le jeu du coefficient d’occupation des sols (COS). Ce dernier permet de calculer le nombre de mètres carrés de plancher hors œuvre construc­tible, chaque mètre carré de sol participant à la constructibilité totale. Ainsi, un terrain de 1 000 m2 doté d’un Cos de 0,5 peut-il recevoir 500 m2 de surface de plancher hors œuvre bâtie. Il faut se reporter au PLU (ou POS) pour connaître le coefficient applicable à la parcelle.
Il est aussi important, à ce stade, de se renseigner sur l’existence d’une éventuelle servitude d’alignement frappant la propriété. « J’ai été confronté au cas d’un terrain à bâtir dont la faible profondeur, moins de dix mètres, était un obstacle à sa construction, compte tenu d’une servitude d’alignement qui existait, par ailleurs, en bordure de voie publique », témoigne ainsi Bernard Monassier, un notaire parisien.
Quant au relief que peut présenter un terrain par rapport au niveau de la voie de desserte, il est le plus souvent ­considéré comme un élément dépréciatif de sa ­valeur. Une déclivité importante peut avoir pour conséquence de réduire la constructibilité, tout au moins d’entraîner des frais de nivellement et de consolidation disproportionnés. Il arrive que la moins-value soit considérable, au point de faire renoncer au projet de construire, notamment si l’implantation du bâtiment risque de se situer en contrebas sensible de la canalisation d’évacuation des eaux usées… Mais, là encore, tout est question de cas d’espèce. « Une situation originale de relief avec ensoleillement ou vue sera regardée comme un élément de valorisation du terrain », assure Noël Cahuzac, expert foncier dans l’Aude.
Autre élément, et non des moindres, la nature du sous-sol. Elle conditionne la résistance à supporter des habitations, si bien que la valeur d’un terrain peut s’en trouver considérablement affectée. Les plus dévaluées sont les parcelles remblayées ou comportant une ancienne ­carrière en sous-sol, en raison des risques importants de tassements différentiels qu’elles sont susceptibles de générer. De même, un ­terrain compressible ­– cas type, un sol argileux – implique, surtout pour des projets de construction d’envergure, de prévoir l’établissement de fondations ­spéciales qui sont onéreuses. Mairies et directions départementales de l’équipement (DDE) fournissent des informations sur les ­risques engendrés par ce type de sols, même si rien ne vaut le recours à un géotechnicien… y compris pour détecter une pollution souterraine. Enfin, dernier élément susceptible d’affecter la valeur du terrain à bâtir : la présence éventuelle d’une construction, dont il faudra intégrer les frais de démolition.

Des contraintes d’urbanisme peuvent grever la parcelle

Si le COS indique la constructibilité ­maximale, d’autres règles locales d’urbanisme peuvent limiter le droit de construire, voire, par les contraintes qu’elles génèrent, rendre les possi­bilités de bâtir plus onéreuses. Ces dispositions, figurant là encore au PLU, ont donc une incidence dans la formation de la valeur vénale d’un terrain. « Elles se rapportent à l’emprise au sol, à la hauteur et à l’enveloppe extérieure des ­constructions, à leur implantation par rapport à la voie publique, aux limites séparatives. Si bien qu’au final il est complexe de se rendre compte de ce qu’il est possible de construire », explique François Sauval, directeur commercial à Foncier Expertise, une filiale du Crédit foncier. Pour couronner le tout, le terrain peut se retrouver grevé d’une servitude d’utilité publique, par exemple un alignement lié à la voirie, une bande de terrain à laisser vacante pour l’entretien des berges, etc. À ne pas confondre avec des servitudes d’ordre privé qui ont pu s’établir entre voisins ou au fil du temps – parfois depuis plusieurs siècles –, tel un droit de passage sur un terrain, susceptibles de lui faire subir une moins-value. Le notaire est habilité à effectuer des recherches sur l’existence d’une telle servitude en examinant les actes de propriété antérieurs.
Le terrain peut aussi se trouver soumis à des exigences légales supplémentaires, du fait de sa localisation, notamment s’il se situe aux abords d’un bâtiment classé monument historique, en zone de montagne, littorale, ou dans le périmètre d’un parc naturel régional. Enfin, d’autres contraintes à la construction peuvent découler d’un plan de prévention des risques (PPR) applicable dans la commune, qu’il s’agisse de faire face aux risques naturels, sismiques ou technologiques. Ce document, lorsqu’il existe, figure en annexe du PLU. La difficulté est que toutes ces dispositions sont évolutives, dépendant des réformes successives apportées à la législation de l’urbanisme. Aussi peut-il être utile, pour s’informer de leur nature et de leur étendue, de se faire délivrer auprès de la mairie un ­certificat d’urbanisme.

L’environnement de la parcelle est déterminant

En zone urbaine, l’environnement immédiat du terrain, à savoir le quartier, la rue, la proximité de services et de transports, d’activités susceptibles de générer des nuisances est déterminant pour apprécier sa valeur. C’est sans doute le paramètre le plus connu. La question de l’accès au terrain est en revanche souvent laissée pour compte. À tort : c’est ainsi que la situation d’un terrain riverain d’une voie privée ouverte à la circulation engendre des frais d’entretien qui viennent davantage diminuer sa valeur que la tranquillité de sa situation ne l’accroît !
Dans les zones semi-urbaines, la viabilité d’un terrain à bâtir, autrement dit son raccordement aux réseaux collectifs d’eau potable, de gaz, d’électricité, de téléphone et d’assainissement ­constitue un élément important de sa valeur. Autant d’équipements qui, recensés par les « annexes sanitaires » du PLU (ou du POS), dépendent de la situation communale. Le fait que la parcelle ne soit pas reliée au réseau d’assainissement collectif oblige son acquéreur potentiel à recourir à un système autonome, dont le coût peut  s’avérer élevé au regard des nouvelles normes. Les experts se refusent souvent à évaluer un terrain en défalquant de sa valeur vénale les frais qu’entraînerait sa viabilisation. Trop complexe…

Marianne Bertrand


Mots-clés :

MARCHE IMMOBILIER , PRIX , TERRAIN A BATIR , TERRAIN AGRICOLE , TERRE AGRICOLE




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