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Berlin, quatre fois moins chère que Paris

Janvier 2010
Le Particulier Immo n° 260, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Un marché plutôt calme, des prix encore abordables malgré leur disparité. Des rendements locatifs plus que corrects, assortis d’une douce fiscalité, autant de bonnes raisons pour investir dans Berlin, très en vogue de surcroît.

Repères
- Rendement locatif de 4 à 7 % en moyenne
- Valeurs locatives, entre 5 et 12 E/m2
Seulement 15 % de propriétaires
- Prix de vente : entre 1 500 et 2 500 E/m2
- Micromarché : entre 2 000 et 4 000 E/m2

Vingt ans déjà depuis la chute du mur de Berlin, et la ville a définitivement tourné le dos à son passé. Propulsée au rang de capitale de ­l’Allemagne réunifiée, elle n’a pas ménagé ses efforts pour se forger une nouvelle image. Parfois à ­marche forcée. Si elle a fait les frais d’une réunification coûteuse, qui a pesé sur les prix des ­logements, les ­fondamentaux ­immobiliers sont sains. Les prix sont aujourd’hui très ­attractifs pour les ­investisseurs privés ­étrangers. Anglais et Scandinaves, notamment, ont massivement acheté à Berlin, tandis que les Français ­demeuraient en retrait.
Avec des prix quatre fois ­inférieurs à ceux pratiqués à Paris – un appartement de 100 m2 vaut autant qu’un ­studio dans la capitale hexagonale – Berlin offre pourtant de réels attraits. À condition de choisir ­soigneusement le bien et ­l’emplacement, et de miser sur le long terme.

Nouvelle ville moderne

Entre l’emblématique Reichstag redessiné par Norman Foster et désormais coiffé d’une coupole de verre, qui abrite le Bundestag (le Parlement allemand), le nouveau bâtiment de la Chancellerie fédérale baptisé par les Berlinois « la machine à laver », le Hauptbahnhof, la ­nouvelle gare centrale, les tours du ­quartier d’affaires de Potsdamer Platz…, les projets ont surgi faisant entrer la ville de plain-pied dans la ­modernité. Et ce n’est pas fini. Un aéroport ­international devrait être mis en service en 2012. Bref, la métamorphose est ­spectaculaire. Sa qualité de vie, ses équipements et ses manifestations culturelles en font, en outre, une destination très en vogue (c’est la troisième ville la plus visitée d’Europe) et nombre de jeunes qui la découvrent ne dédaignent pas s’y installer. Pour autant, si Berlin veut se forger une stature de capitale européenne comme Londres ou Paris, force est de ­constater qu’un long chemin reste à parcourir. Aux ­franges de la Pologne, la ville est encore relativement pauvre (un Berlinois sur cinq dépendrait de l’aide sociale), et souffre de maux qui enrayent son développement économique. Certes, nombre d’entreprises y ont élu domicile (Daimler-Benz, Universal, Siemens, IBM…).
Mais avec 60 % d’emplois industriels détruits en moins de vingt ans, un taux de chômage qui reste très élevé (14 %) et un endettement record, Berlin ne s’est pas encore imposée comme capitale économique européenne. Elle n’a donc pas connu, pour l’instant, le « boom » économique que certains lui prédisaient. « Berlin est une ville qui a fait un travail remarquable depuis vingt ans et qui a de l’avenir, mais c’est une ville atypique qui ne peut être comparée à Londres ou Paris », indique Frédéric Haven, ex-président de BNP Paribas Reims, qui vient de créer la filiale française du groupe immobilier allemand Grundconsult, une société de conseil aux investisseurs institutionnels cherchant à s’implanter en Allemagne.

Un marché très sage

Son marché immobilier est à l’image de ces difficultés. Berlin n’a pas vu ses prix flamber, comme à Londres, Paris ou Madrid. Pas plus que la crise n’a entraîné l’effondrement de ses valeurs. La raison en est simple. La demande reste faible : 15 % seulement des Berlinois sont propriétaires de leur ­logement (43,2 % à l’échelle du pays). « De par leur passé, les Berlinois sont craintifs et peu enclins à accéder à la ­propriété, explique David Nguyen d’Aden Foncier, un cabinet de ­consultants spécialisé ­dans l’immobilier à Berlin. De plus, l’Etat a longtemps favorisé la location, avec un système de plafonnement des loyers. » Ceux-ci sont donc très stables. « Les valeurs locatives oscillent entre 5 et 12 E pour du neuf, raison pour laquelle, il y a peu de candidats pour l’achat », indique Frédéric Haven. Résultat, les prix de vente restent très abordables, oscillant fréquemment entre 1 500 et 2 500 E/m2. Mais, comme partout, des ­disparités importantes existent selon les quartiers. Aujourd’hui, c’est le Mitte, no man’s land de ­l’ex-Berlin Est devenu très touristique, en particulier le long de Friedrichstrasse (artère très commerçante), qui suscite l’engouement, notamment des artistes, des professions libérales… Allemands, mais aussi Français, Italiens. Ici, les valeurs s’inscrivent entre 2 000 et 4 000 E/m2, avec des pointes à 7 000 E/m2, voire plus. « Dans Berlin, les prix les plus élevés sont atteints dans les micromarchés très recherchés, tels Helmholtz Platz, Botzow, Viertel, Kastanienallee, etc. », précise David Nguyen.
également très tendance, le quartier Prenzlauer Berg est un peu moins cher, entre 2 000 et 3 000 E/m2. Un studio de 35 m2 dans un immeuble construit au début du siècle (type Altbau) et entièrement rénové s’y vend 64 000 euros.

De grandes « petites surfaces »

Une caractéristique du marché berlinois, les surfaces sont très grandes. Un studio fait au moins 35 m2 et un deux-pièces entre 60 et 80 m2. « Attention : dans l’ancien des années 1880-1950, 50 % du parc n’est pas aux normes », précise Frédéric Haven. Dans le prolongement de Mitte, Friedrichshain, attire davantage la clientèle locale, jeunes ménages et étudiants, car plus abordable : entre 1800 et 2 500 E/m2. Kreuzberg, quartier pourtant agréable, s’affiche entre 900 et 2 500 E/m2. Quant à Charlottenburg, Wilmersdorf et Steglitz, ils constituent des quartiers bourgeois, un peu à l’image de nos IXe ou XVIe arrondissements.
Des prix encore accessibles  pour une capitale ­dynamique, qui offre à l’investisseur des rendements locatifs très ­corrects, de l’ordre de 4 à 7 %…, assortis d’une ­fiscalité plutôt douce ­(système d’amortissement, pas de plus-value après dix ans, pas de CSG/CRDS, taux d’imposition allégé…), ce qui n’est pas le moindre de ses atouts. Des prix qui, si l’on en croit les experts, pourraient doubler à un horizon de dix ans. Dans ce contexte, investir à Berlin pourrait s’avérer un pari gagnant.

Colette Sabarly


Mots-clés :

ALLEMAGNE , EUROPE , MARCHE IMMOBILIER




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