Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Location > Découvrez tous les avantages de la location solidaire

Découvrez tous les avantages de la location solidaire

Découvrez tous les avantages de la location solidaire
Janvier 2010
Le Particulier n° 1044, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

En contrepartie d’un effort sur les niveaux de loyers pratiqués, les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de subventions pour réaliser des travaux et d’une défiscalisation partielle de leurs revenus locatifs.

Depuis quelques années, on assiste à la montée en puissance de dispositifs visant à inciter le bailleur privé à devenir aussi bailleur social en louant son logement à des personnes à revenus modestes et à des loyers inférieurs à ceux du marché. Les ressources du locataire, appréciées lors de son entrée dans les lieux, sont soumises à des plafonds qui varient en fonction de la composition du foyer fiscal, de la situation du bien et du niveau de loyer pratiqué (il en existe trois : intermédiaire, social et très social). Ainsi, les revenus annuels d’un célibataire parisien ne doivent pas excéder 43 753 € en loyer intermédiaire, 21 802 € en social et 11 993 € en très social. Les plafonds de loyers varient en fonction du niveau de loyer et de la localisation du bien. Il existe 3 zones correspondant au zonage « Robien » établi par l’arrêté du 10 août 2006 (zone A : agglomération parisienne, genevois français et une partie de la Côte d’Azur ; zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes à la limite de l’agglomération parisienne, communes littorales et frontalières ; zone C : le reste du territoire). En zone A, par exemple, les maxima s’établissent généralement à 17,31 €/m² en loyer intermédiaire ; 6,24 €/m² en loyer social et 5,91 €/m² en loyer très social. Le loyer est ensuite revalorisé en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Vous pouvez consulter les plafonds de ressources et les plafonds de loyers applicables ainsi que la liste des communes des trois zones sur votre espace abonnés, outils pratiques, bonus du n° 1044.

Passez une convention avec l’Anah et bénéficiez d’un abattement fiscal

Le respect de ces contraintes est compensé par un avantage fiscal : la possibilité de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes des loyers si vous êtes engagé sur un niveau intermédiaire et de 60 % si vous pratiquez un niveau social ou très social. Lorsque le bail n’est pas signé avec une personne physique mais avec une association prenant en charge les mal logés, l’abattement est porté à 70 % (voir p. 63). Attention, pour bénéficier de ces abattements, il faut remplir une troisième condition : la signature d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Depuis octobre 2006, ce conventionnement est possible même si votre bien ne nécessite pas de travaux, dès lors qu’il respecte les caractéristiques de décence prévues par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Dans ce cas, vous vous engagez à louer 6 ans, renouvelables.

Certains travaux de rénovation peuvent être subventionnés

L’intérêt d’une opération locative sociale est encore accru si vous êtes propriétaire d’un bien à rénover. Car vous pouvez alors bénéficier, en plus de l’abattement fiscal, de subventions de l’Anah moyennant un engagement locatif de 9 ans renouvelables. Les travaux de lutte contre l’humidité, la mise aux normes des réseaux d’eau, d’électricité ou de gaz, ou encore l’amélioration de l’isolation acoustique ou thermique du logement sont subventionnés. En revanche, les ouvrages assimilables à une construction neuve ou à un agrandissement ainsi que les travaux de décoration ne sont pas éligibles, sauf, pour ces derniers, s’ils découlent de travaux d’amélioration (comme, par exemple, ceux nécessaires après avoir isolé par l’intérieur). L’importance des aides varie en fonction de la situation géographique du bien et de l’engagement social du bailleur. à Paris et sa proche banlieue, elles peuvent atteindre 70 % du coût des travaux – dans la limite de 800 €/m² – si vous pratiquez un niveau de loyer très social. En moyenne, elles représentent 50 % des dépenses pour un engagement social ou très social. Vous pouvez consulter la liste des travaux subventionnés par l’Anah et le montant des subventions, selon le niveau de loyer pratiqué et la situation du bien, sur votre espace abonnés, outils pratiques, bonus du n° 1044. Depuis 2009, une écoprime de 2 000 € peut s’ajouter, sous réserve notamment que les travaux permettent de gagner deux classes sur les étiquettes du diagnostic de performance énergétique (de E à C, par exemple).
Bonne nouvelle, les modalités de retour à un loyer de marché ont été assouplies par la loi de Mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009. Après les 6 ou les 9 années de conventionnement, vous pouvez désormais remettre le loyer à niveau sans tenir compte des ressources du locataire. « Si le bailleur ne souhaite pas renouveler la convention, il a deux solutions, explique Laurent Girometti, directeur juridique et technique de l’Anah. Soit les dates d’achèvement du bail et de la convention coïncident. Dans ce cas, 6 mois avant cette double échéance, le bailleur peut, en invoquant l’article 17-c de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit la revalorisation d’un loyer sous-évalué, faire signer à son locataire un nouveau bail avec un nouveau loyer se rapprochant des prix du marché. Mais, parfois, l’échéance du bail intervient un ou 2 ans après celle de la convention. Dans ce cas, le bailleur continue de bénéficier de l’abattement forfaitaire jusqu’à la fin du bail. Six mois avant celle-ci, il peut appliquer l’article 17-c. »

Pour les opérations avec travaux, une assistance technique est utile

Malheureusement, réaliser un conventionnement avec travaux se révèle souvent un parcours du combattant : il faut constituer le dossier auprès de l’Anah, demander des devis, sélectionner les artisans, sans parler du suivi du chantier. Lorsque le bien à rénover est situé dans une Opération programmée d’amélioration de l’habitat (Opah), vous bénéficiez d’une aide gratuite, mais dans tous les autres cas, vous serez livré à vous-même. Vous pouvez toutefois vous rapprocher d’organismes tels que la Fédération nationale habitat et développement (FNHD), la Fédération des associations pour la promotion et l’insertion par le logement (Fapil) ou le réseau d’associations Pact-Arim qui agit pour améliorer les conditions d’habitat en France (voir contacts p. 63). Les trois pourront vous proposer, moyennant une rémunération de 5 à 8 % du coût des travaux, une assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO). Cela comprend la collecte et l’étude des devis, le montage du dossier et l’obtention de financements pour couvrir les dépenses non éligibles aux subventions. Ces organismes feront aussi le tour des aides complémentaires auxquelles vous pouvez prétendre. Celles-ci varient en ­fonction des collectivités locales. à Lyon, par exemple, un programme d’intérêt général (PIG) complète les subventions de l’Anah, ce qui peut porter le total des aides à 85 % du montant des travaux. Une prime de 2 000 ou 3 000 € est aussi allouée pour la décoration du logement. Les bailleurs parisiens, eux, bénéficient d’une subvention, plafonnée à 50 % de 2 000 €, via le dispositif « Louer solidaire » (voir p. 60). La FNHD, la Fapil et les Pact-Arim pourront, en outre, vous avancer tout ou partie des subventions Anah, qui ne sont versées qu’une fois les travaux achevés et sur présentation des factures.

Mieux vaut confier la gestion à une agence immobilière sociale

Pour la majorité des bailleurs, louer à un locataire aux revenus modestes augmente les risques d’impayés. Pourtant, ces derniers ne sont pas plus élevés qu’avec des baux souscrits en loyers libres. Ceci tient aux plafonds de ressources – pas si modestes – et à l’état d’esprit des locataires. « Les personnes bénéficiant d’un loyer conventionné ont souvent eu un parcours difficile. Pour elles, avoir un toit c’est primordial et le loyer est la dernière chose qu’elles arrêteront de payer », analyse Michel Pelenc de la FNHD. Pour sécuriser votre opération locative, vous pouvez toutefois confier la gestion du bien à une agence immobilière sociale. Trois réseaux coexistent : les Agences immobilières à vocation sociale (AIVS) qui dépendent des Fapil ; les agences Service immobilier rural et social (Sires), liées à la FNHD et le réseau Clés, une émanation des Pact-Arim. Ces agences immobilières, régies par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, présentent la particularité d’être spécialisées dans la gestion locative de baux à loyers conventionnés. Pour des honoraires équivalents ou inférieurs, elles fournissent les prestations d’une agence classique (recrutement du locataire, état des lieux, etc.) mais vous font profiter en plus d’une gestion locative adaptée au profil de chaque locataire. « Nous effectuons un travail de prévention. Un mois après son entrée dans les lieux, nous rendons visite au locataire afin de nous assurer que tout va bien et qu’il s’est approprié son logement. S’il n’a pas de compte en banque, nous allons chercher le loyer, tous les mois, à domicile. Une fois par an, nous effectuons une visite technique, pour repérer les dégradations et, moyennant une contribution d’une vingtaine d’euros, nous nous occupons des petites réparations », énonce Hélène Bernard, responsable d’une AIVS dans l’Oise. De plus, ces agences proposent souvent pour un coût raisonnable, des garanties loyers impayés efficaces. « La Fapil a négocié un accord-cadre avec deux mutuelles pour couvrir les impayés pendant 18 mois, moyennant une prime de 1,5 % des loyers quittancés. Aucun ratio de solvabilité du locataire n’est exigé, la seule condition requise étant que l’AIVS choisisse le locataire et assure la gestion du bien. Pour 36 € de plus, le bailleur peut s’assurer contre les dégradations locatives à hauteur de 7 000 € et couvrir la non-souscription par le locataire d’une assurance obligatoire », explique Jean-Michel David, délégué général de la Fapil.

Pour plus de sécurité, louez à une association

Vous pouvez aussi louer votre bien à une association qui le sous-louera à une personne en difficulté. Appelée « intermédiation locative » ou « location sous-location », cette solution présente de nombreux avantages. L’association vous décharge de la gestion locative et vous pouvez, avec un conventionnement Anah, bénéficier d’un abattement de 70 % sur vos revenus fonciers, quel que soit le niveau de loyer (intermédiaire, social ou très social). De plus, vous êtes assuré de ne pas subir de vacance locative et avez la certitude de percevoir vos loyers (certaines associations peuvent toutefois rencontrer des difficultés financières). La meilleure solution est de louer à une association faisant partie du dispositif Solibail. D’abord circonscrit à l’île-de-France (hors Paris), Solibail s’étend progressivement à l’ensemble du territoire. Les associations agréées Solibail sont subventionnées par l’État, ce qui garantit un paiement sans faille du loyer. Les bailleurs sont également assurés de récupérer leurs biens dans leur état d’origine. Un conventionnement Anah n’est pas obligatoire pour bénéficier du dispositif Solibail (l’engagement requis est de 3 ou 6 ans), mais lui seul vous permettra de prétendre à l’abattement fiscal de 70 %.

Les rendements dégagés sont très attractifs

Malgré des niveaux de loyers en deçà du marché, les opérations immobilières à vocation sociale sont souvent plus rentables que les opérations classiques. L’abattement fiscal sur les loyers et la prise en charge d’une part conséquente des travaux expliquent ces bons résultats (voir nos simulations p. 62). Ces derniers peuvent être majorés si vous optez, en plus, pour la réduction d’impôt Scellier avec travaux (voir le n° 1040 du Particulier, p. 12). Dans tous les cas, le bailleur privé social semble avoir réussi à résoudre la quadrature du cercle : allier avec succès philanthropie et rentabilité financière…

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

ANAH , BAIL D'HABITATION , DEDUCTION FISCALE , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOCATION , LOGEMENT SOCIAL , REVENU FONCIER




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Bien choisir votre assurance vie
Un expert vous accompagne pour optimiser votre fiscalité, anticiper la transmission de votre patrimoine et préparer votre retraite

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier