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Copropriété : les travaux d'isolation en 10 questions...

Copropriété : les travaux d'isolation en 10 questions...
Janvier 2010
Le Particulier n° 1044, article complet.
Auteur : COULAUD (Nathalie)

Les engagements de la France en matière de réduction des gaz à effet de serre vont amener les immeubles existants à supporter des travaux d’économie d’énergie d’ici à 2020, notamment pour l’isolation. Nos conseils pour anticiper et mener à bien les travaux.

Le secteur du bâtiment est fortement concerné par l’engagement de la France, au niveau international, de diviser par quatre ses émissions de gaz à effet de serre d’ici à 2050. En effet, les logements représentent 32 % de l’énergie finale consommée dans l’Hexagone et 25 % des émissions de CO2 (gaz carbonique). Et sur les 25,5 millions de résidences principales (dont 8 millions en copropriété) recensées en France, les quelque 17 millions construites avant le premier choc pétrolier de 1974 sont donc généralement très mal isolées. En ce qui concerne plus particulièrement les immeubles collectifs, l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe) estime ainsi que la consommation d’énergie requise pour chauffer un logement en copropriété (eau chaude comprise) est, en moyenne, de 260 kWh/m2/an, alors qu’elle n’est que de 180 kWh/m2/an dans les logements sociaux, car ces derniers ont déjà bénéficié de travaux d’isolation importants depuis au moins une décennie. Les copropriétés devront d’autant plus rattraper leur retard que, selon les objectifs du Grenelle de l’environnement, d’ici à 2020, la consommation énergé­tique de l’ensemble des bâtiments d’habitation existants devra descendre à 160 kWh/m2/an.
En pratique, la consommation des copropriétés devra être réduite, en moyenne, de 38 % ! Les efforts – financiers notamment – à fournir sont donc considérables. Pour respecter les objectifs fixés pour 2020, il est donc impératif de réfléchir dès à présent aux travaux d’économie d’énergie à réaliser dans votre immeuble. Et cela d’autant plus qu’en copropriété, les décisions sont toujours plus longues et plus complexes à prendre qu’en habitat individuel.

Quelles nouvelles obligations va créer la loi Grenelle 2 ?

La loi Grenelle 1 (loi n° 2009-967 du 3.8.09, JO du 5) a fixé les grands objectifs à atteindre en matière d’environnement et de lutte contre le changement climatique : elle impose ainsi une consommation énergétique de 50 kWh/m2/an pour les constructions dont le permis sera déposé à partir de fin 2012 et prévoit que les bâtiments existants devront réduire leur consommation à 160 kWh/m2/an d’ici à 2020. La loi Grenelle 2, qui devrait être adoptée par le Parlement courant 2010, vient, quant à elle, préciser comment ces objectifs devront être atteints, notamment dans les bâtiments existants. Pour les copropriétés, le législateur va rendre obligatoire la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif, c’est-à-dire portant sur l’ensemble de l’immeuble. Pour l’instant, un DPE n’est demandé que pour les parties privatives et seulement en cas de location ou de vente d’un logement. Or, si un immeuble est doté d’un chauffage collectif, mesurer la consommation d’énergie dans les seules parties privatives ne semble pas très significatif. C’est pourquoi chaque copropriété devra désormais faire réaliser, après un vote en assemblée générale, un DPE collectif (DPEC) qui permettra de sensibiliser les copropriétaires aux déperditions de chaleur de l’ensemble du bâtiment et de les conseiller sur les travaux à envisager. Encore faudra-t-il que ce DPE collectif soit réalisé sérieusement, ce qui est loin d’être le cas des DPE effectués, à l’heure actuelle, dans les parties privatives (voir les n° 1023 et 1037 du Particulier, p. 44 et 50). Pour plus d’efficacité, un décret devrait venir préciser quels sont les professionnels habilités à réaliser ce diagnostic.
Le projet de loi prévoit également que les surfaces extérieures supportant les aménagements nécessaires à l’isolation thermique ou acoustique d’un bâtiment existant seront exclues du calcul de la surface hors œuvre. De cette façon, l’immeuble dont la surface serait augmentée ne dépasserait pas le coefficient d’occupation des sols et ne se trouverait donc pas en illégalité par rapport aux règles d’urbanisme.

Quelles sont les autres mesures prévues par la loi Grenelle 2 ?

Dans tout immeuble doté d’une installation collective de chauffage, dès lors qu’un DPEC aura été réalisé, le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante la question du vote d’un plan de travaux d’économie d’énergie. Il pourra s’agir, par exemple, d’un plan sur 5 ans prévoyant l’isolation de la toiture la première année, le changement des fenêtres la troisième et celui de la chaudière la cinquième année. Le contenu de ce plan de travaux sera précisé ultérieurement par décret ainsi que le calendrier selon lequel il devra être voté.
En lieu et place d’un plan de travaux d’économie d’énergie, le syndic pourra aussi inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale une résolution sur la signature d’un « contrat de performance énergétique » avec un chauffagiste, aux fins de lui fixer des objectifs de consommation. Aux termes de ce type de contrat, le chauffagiste choisi accepte de n’être payé que pour la « consommation cible » : tout dépassement est donc à sa charge ; en revanche, s’il parvient à consommer moins d’énergie, grâce à une gestion rigoureuse et un bon entretien de l’installation, il empoche une partie de l’économie ainsi réalisée. Pour éviter que le chauffagiste ne sous-chauffe l’immeuble, mieux vaut prévoir aussi une clause de garantie de température.

La copropriété doit-elle engager des actions dès 2010 ?

Les copropriétés n’auront aucune obligation à remplir dans l’immédiat et aucun diagnostic ou travaux à inscrire d’urgence à l’ordre du jour de leur prochaine assemblée générale. Le DPE collectif devra seulement être effectué dans les 5 ans suivant la publication au Journal officiel de la loi Grenelle 2, ce qui laisse du temps pour se préparer. Toutefois, il est préférable d’anticiper sur ces obligations, d’autant que les économies d’énergie sont toujours bonnes à prendre. Pour cela, avant même de lancer un DPEC, il faut se pencher sur les consommations énergétiques globales de l’immeuble. En commençant par demander les factures de chauffage au syndic et recenser sur une ou plusieurs années les consommations ; elles sont exprimées en Kwh pour le gaz, en litres ou m3 (1 m3 = 1 000 litres) pour le fioul et en tonnes-vapeur pour le chauffage urbain, fourni, par exemple, par la Compagnie parisienne de chauffage urbain (CPCU). Le cas échéant, il faut ensuite convertir la consommation de fioul ou de vapeur en kWh d’énergie primaire (1 litre de fioul = 0,101 kWh ; 1 tonne-vapeur = 697 kWh). Le but de ces calculs est de ramener la consommation totale d’énergie de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire de l’immeuble à la consommation annuelle moyenne par m2 chauffé, exprimée en kWh/m2/an. Cette opération permet de situer l’immeuble par rapport aux objectifs affichés par la loi Grenelle 2, à savoir 160 kWh/m2/an d’ici à 2020 (eau chaude sanitaire comprise) et d’en déduire l’importance des économies à réaliser. Pour vous guider sur les informations à demander à votre syndic et vous aider à effectuer ces calculs sans risque d’erreurs, l’Association des responsables de copropriété (ARC) et Foncia ont mis en place, conjointement, un bilan énergétique simplifié (BES) réalisable directement par les copropriétaires. Vous pourrez télécharger les éléments nécessaires à cette étude sur www.unarc.asso.fr, en inscrivant « Bes » dans la zone de recherche de ce site.

Comment réaliser des économies d’énergie sans gros travaux ?

Une fois que vous aurez mené à bien ce bilan énergétique simplifié, avant même de lancer un DPEC ou d’entamer des travaux importants d’isolation ou de réfection de votre installation de chauffage collectif, vous avez tout intérêt à demander à votre chauffagiste actuel d’effectuer quelques réglages, car ils sont susceptibles de vous faire réaliser jusqu’à 20 % d’économie d’énergie. En effet, il est fréquent que le réseau d’adduction d’eau chaude vers les radiateurs soit déséquilibré, c’est-à-dire qu’il délivre un débit excessif à certains radiateurs, qui sont ainsi surchauffés au détriment des autres radiateurs. Dans ce cas de figure, le chauffagiste a souvent le mauvais réflexe d’augmenter la température de la chaudière, alors qu’un rééquilibrage du réseau se révèle plus efficace et économique. Toutefois, il faut savoir que c’est une opération délicate, qui nécessite parfois le changement des robinets d’équilibrage en pied de colonnes ou directement sur les radiateurs.
Le réseau peut aussi être encrassé ou « emboué » : les chauffagistes appellent « boues » les dépôts liés à l’oxydation intérieure des canalisations et radiateurs. Dans ce cas, les pompes s’usent plus vite et les radiateurs sont froids en bas, ce qui nécessite de les chauffer davantage. Une analyse de l’eau de chauffage permet de savoir si un désembouage s’impose. Attention : c’est une opération coûteuse (comptez 100 € par radiateur) qui ne s’amortira, grâce aux économies de chauffage qu’elle induira, que sur plusieurs années.
Autre action à entreprendre : assurer un bon calori­fugeage du réseau, en isolant, par des manchons, les canalisations situées dans les endroits froids (caves, parking, etc.) : d’un coût très abordable (20 € par mètre de canalisation calorifugé), cette opération peut faire baisser la facture de chauffage de 5 à 10 %. Veillez aussi à ce que votre chauffagiste respecte bien la température garantie dans son contrat. Celui-ci peut indiquer, par exemple, une température de 19 °C dans la journée et de 17 °C la nuit : tout dépassement d’un degré se traduit par une hausse de 7 % de la consommation. « Vérifiez enfin que votre eau chaude sanitaire n’est chauffée à 60 °C qu’une heure par jour seulement (ce qui est suffisant pour lutter contre les bactéries responsables de la légionellose), car il arrive que les chauffagistes préfèrent chauffer plus, quitte à dépenser plus d’énergie, plutôt que de nettoyer, une fois par mois, les ballons d’eau chaude », note Bruno Dhont, directeur de l’ARC. Une fois tous ces points vérifiés et réglés, vous constaterez, très vraisemblablement, que votre immeuble est loin de se conformer aux objectifs du Grenelle 2. Pour aller plus loin, il faut alors faire effectuer un audit thermique du bâtiment.

Comment faire réaliser un audit  thermique ?

La réalisation d’un audit thermique, similaire au diagnostic de performance énergétique collectif qui va bientôt être imposé par la loi Grenelle 2, permet de connaître non seulement les dysfonctionnements de l’installation de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, mais aussi d’identifier toutes les zones de l’immeuble où se situent les principales déperditions de chaleur (les « ponts thermiques »). Un audit thermique digne de ce nom comporte aussi des préconisations sur les travaux d’économie d’énergie à entreprendre prioritairement : travaux d’isolation, de ventilation, de rénovation de la chaufferie. Ce sont des bureaux d’études thermiques qui réalisent ces audits. Il faut, par exemple, prévoir entre 3 000 et 5 000 € pour l’audit d’une copropriété de 50 lots. Pour trouver les coordonnées des bureaux d’études, vous pouvez vous adresser à un Espace Info-énergie (voir p. 54). Ces espaces, financés par l’Ademe, donnent des conseils gratuits et indépendants. À Paris, il existe des Espaces Info-énergie spécifiques aux copropriétés.

En général, quels sont les travaux à effectuer en priorité ?

Un audit thermique correctement établi permet de savoir quels sont les travaux prioritaires à réaliser. De manière générale, il est préférable d’isoler la toiture, si ce n’est pas déjà fait. L’isolation des toitures-terrasses s’effectue par le dessus : la couche d’isolant est recouverte d’un revêtement d’étanchéité goudronné, protégé à son tour par un lit de gravillons. Vérifiez que la résistance thermique de l’isolant est suffisante (R au moins égal à 3) pour bénéficier du crédit d’impôt développement durable (voir notre Spécial Impôts 2010, n° 1045h, p. 196 et suiv.). Il faut compter 200 € par m2 pour l’isolation d’une toiture-terrasse avec réfection de l’étanchéité. Les toitures en pente peuvent, quant à elles, être isolées par l’intérieur avec une couche d’isolant posée entre les chevrons, doublée d’une seconde couche croisée, ou encore avec des rouleaux croisés posés sur le sol s’il s’agit de combles perdus (voir notre hors-série Le Guide des travaux d’économie d’énergie, n° 1035b, p. 6). Dans tous les cas, une épaisseur minimale de 20 cm d’isolant est indispensable. Il est également conseillé de choisir des matériaux certifiés Acermi ou CSTBat.
Une fois la toiture isolée, le plus efficace est de changer les fenêtres, surtout si elles sont en simple vitrage. Pour bénéficier du crédit d’impôt, il faut choisir un vitrage aux coefficients de résistance thermique respectivement inférieurs à 1,6 et 1,8 selon que la menuiserie est en PVC ou en aluminium. Mieux vaut remplacer entièrement les fenêtres (châssis compris), bien que cela nécessite des travaux de maçonnerie. Autre possibilité : remplacer seulement les ouvrants mais, dans ce cas, la surface vitrée sera moins importante. Il est préférable de choisir un artisan certifié Qualibat pour effectuer les travaux. Compter 1 500 € par fenêtre standard (châssis et main-d’œuvre compris). Attention à bien isoler les coffres des volets roulants en même temps.

Comment aller plus loin et isoler les murs ?

Dans les parties privatives, les murs peuvent être isolés par l’intérieur, mais la décision appartient à chaque copropriétaire. Les panneaux isolants sont alors directement collés sur le mur ou bien posés sur des tasseaux. Avec deux problèmes à la clef : la surface habitable diminue et la décoration intérieure est alors à refaire. Il faut compter 100 € par mètre carré de revêtement isolant (pose comprise). Quand c’est possible, il est préférable d’isoler par l’extérieur pour supprimer les ponts thermiques au niveau des murs de refend et des planchers. Plusieurs méthodes existent : le matériau isolant peut être recouvert d’un enduit mince ; ou bien être fixé sur une ossature accrochée au mur puis être recouvert d’un bardage (ardoise, tuiles…). Dans les deux cas, il faut compter entre 100 et 150 € par mètre carré. Malheureusement, l’isolation par l’extérieur n’est pas réalisable sur tous les bâtiments, notamment ceux dont la façade est en pierre de taille.

Quelles solutions pour financer les travaux ?

Les fédérations professionnelles du bâtiment ont estimé à 600 milliards d’euros le montant des travaux à entreprendre dans le parc immobilier français pour respecter l’objectif de consommation énergétique de 160 kWh/m2/an fixé pour 2020 par la loi Grenelle 1. Un montant colossal, dont les copropriétaires auront le plus grand mal à financer leur quote-part, quand on sait que le chantier de la mise aux normes de sécurité des ascenseurs, dans lequel nombre de copropriétés ont tardé à s’engager pour des raisons notamment budgétaires, ne représente « que » 8 milliards d’euros sur 15 ans ! Cela dit, plusieurs solutions existent pour financer les travaux d’économie d’énergie : la copropriété peut, tout d’abord, créer, par un vote à la majorité de l’article 25, un fonds travaux alimenté par des appels de fonds auprès des copropriétaires. Généralement, les fonds versés doivent pouvoir être restitués au copropriétaire lors de la vente de son lot. L’Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (ANCC) conseille donc de voter une résolution précisant que les sommes appelées au titre de ce fonds travaux sont considérées comme des provisions et non des avances. Les provisions restant acquises au lot, le copropriétaire vendeur ne pourra en récupérer le montant qu’en augmentant d’autant son prix de vente.
La copropriété peut aussi emprunter auprès d’une banque : l’assemblée générale doit alors voter, à la majorité de l’article 24, le principe de contracter un prêt collectif au nom du syndicat des copropriétaires : seuls les copropriétaires qui le souhaitent y souscriront, les autres paieront au fur et à mesure des appels de fonds. Veillez à obtenir de la banque qu’en cas de non-paiement des quotes-parts de certains copropriétaires, ce sont bien eux qui seront poursuivis par la banque et que le compte du syndicat ne sera pas débité. En outre, négociez bien les honoraires du syndic prélevés pour la souscription de cet emprunt, en votant un forfait plutôt qu’un pourcentage (voir le n° 1036 du Particulier, p. 46).
Par ailleurs, les copropriétaires peuvent bénéficier du crédit d’impôt développement durable (voir notre Spécial Impôts 2010, n° 1045h, p. 196 et suiv.). Mais ce crédit d’impôt (de 15 à 50 % selon les équipements) ne porte pas sur la main-d’œuvre (sauf pour les parois opaques). Enfin, l’Agence nationale d’amélioration de l’habitat (Anah) distribue des éco-subventions mais avec des conditions de ressources draconiennes : par exemple, les revenus d’un couple avec deux enfants ne doivent pas excéder 33 000 € en Île-de-France.

Comment adapter l’éco-PTZ à la copropriété ?

Le dispositif, issu des accords du Grenelle de l’environnement et retranscrit dans la loi de finances pour 2009 (n° 2008-1425), permet à un propriétaire d’emprunter à taux zéro une somme maximale de 30 000 €, à rembourser sur 10 ans, à la condition d’effectuer un « bouquet » de travaux, comme, par exemple, le changement de la chaudière couplé avec l’isolation de la toiture et/ou le changement des fenêtres (voir le n° 1038 du Particulier, p. 52). Ce dispositif, qui commence à être bien rodé pour les maisons individuelles, s’applique aussi, en théorie, aux copropriétés. Mais il se heurte alors à plusieurs écueils. Tout d’abord, ce n’est pas le syndicat des copropriétaires qui peut emprunter à taux zéro mais chacun des copropriétaires à hauteur de sa quote-part individuelle de travaux, ce qui limite l’efficacité du dispositif. Ensuite, voter plusieurs travaux en même temps est une décision difficile à prendre en copropriété. En outre, avec un éco-PTZ, les travaux doivent être terminés dans les 2 ans qui suivent l’obtention du prêt, ce qui se révèle très contraignant. De surcroît, les banques refusent l’octroi d’un éco-PTZ aux copropriétaires dont la quote-part de travaux est inférieure à 5 000 €, car le montant est alors trop faible pour être couvert par le FGAS, l’organisme qui garantit aux banques le paiement des prêts à taux zéro en cas de défaillance de l’emprunteur. Les associations représentant les copropriétaires demandent donc au gouvernement d’adapter l’éco-PTZ sur l’ensemble de ces points pour le rendre utilisable en copropriété. Elles demandent, notamment, que les versements du prêt à taux zéro puissent être débloqués progressivement en fonction des travaux réalisés et que les copropriétés se voient accorder plus de 2 ans pour terminer les travaux. Enfin, les associations souhaitent obtenir l’assurance que la banque se retournera bien contre les seuls copropriétaires ne payant pas leurs échéances et non contre le syndicat.

Comment mener à bien un plan de travaux d’économie d’énergie ?

Pour élaborer un plan de travaux conforme à la loi Grenelle 2, il faut d’abord faire réaliser un DPEC par un bureau d’études thermiques listant les travaux à prévoir avec un ordre de priorité. « Nous conseillons toujours aux copropriétés de réaliser leurs travaux d’isolation avant de changer la chaudière, par exemple, car une fois le bâtiment isolé, l’immeuble aura besoin d’une chaudière moins puissante », rappelle Dominique Céna, président de CICF-construction, qui fédère les bureaux d’études thermiques. Ensuite, il faudra voter les travaux en assemblée générale. Changer une chaudière vétuste se vote à la majorité de l’article 24 (majorité des présents et représentés à l’AG). En revanche, les autres travaux d’économie d’énergie sur les parties communes sont décidés à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents à l’assemblée générale). La loi Grenelle 2 prévoit, par ailleurs, que les travaux d’économie d’énergie à entreprendre sur les parties privatives d’intérêt commun (telles fenêtres ou volets) pourront être votés à la majorité de l’article 25, et non plus à l’unanimité. Une fois tous ces travaux réalisés, il faudra que les copropriétés aient les moyens de s’assurer qu’elles sont bien parvenues à l’objectif fixé par les lois Grenelle 1 et 2, à savoir 160 kWh/m2/an. Pour les y aider,  les pouvoirs publics seraient bien inspirés d’imposer aux entreprises une garantie de résultat pour leurs travaux de rénovation thermique. Voilà qui pourrait être le prochain chantier auquel devront s’attaquer les acteurs du Grenelle.

Nathalie Coulaud

Attention : Dans notre article, il fallait lire 1 litre de fioul = 1,01 kWh et non 0,101 kWh.


Mots-clés :

CHAUDIERE , COPROPRIETE , DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE , DPE , ECO-PTZ , ECONOMIE D'ENERGIE , ISOLATION THERMIQUE




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