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Bail commercial : la partie habitable doit être décente (commentaire de jurisprudence)

Décembre 2009
Le Particulier Immo n° 259, article complet.
Auteur : CASTETS (Marie)

La désignation de local commercial ne suffit pas à écarter l’obligation de décence si le preneur habite dans le lieu. Cass., civ 3e, 14.10.09, n° 08-10955

En principe, les critères de décence d’un bien mis en location ne s’appliquent pas dans le cadre d’un bail commercial… sauf à ce qu’une partie des locaux soit utilisée à usage d’habitation principale. La Cour de cassation rappelle que la seule dénomination commerciale du bail ne suffit pas à écarter l’article 1719 du Code civil, relatif à la décence des logements d’habitation. Encore faut-il que l’utilisation des locaux corresponde à leur désignation contractuelle.
Dans cette affaire, M. L. avait acquis, le 8 septembre 1989, un fonds de commerce de boulangerie, exploité dans des locaux appartenant à la SCI X. Le contrat de bail ­intitulé « bail commercial » précisait que le local loué « devait être consacré par le preneur à l’activité de boulangerie-pâtisserie ». Il n’en ­demeurait pas moins que le locataire ­jouissait de locaux comprenant non seulement un magasin, un fournil et une farinière, mais encore deux chambres, une cuisine, un WC et trois autres pièces. Des parties qui ne répondaient pas, selon M. L., aux normes de décence imposées par le décret du 30 janvier 2002.
Le tribunal de grande instance de Saint-Etienne l’ayant débouté de sa demande visant à faire exécuter les travaux de mise aux normes, M. L. interjette l’appel avec succès. La cour d’appel de Lyon* condamne la SCI, sur la base d’un rapport d’expert judiciaire désigné pour l’occasion, à exécuter un certain nombre de travaux concernant le chauffage, les installations électriques ainsi que la création de sanitaires et cuisine conformes à la réglementation. Ce que la SCI tente de contester au motif que les dispositions de l’article 1719 du Code civil mettant à la charge du bailleur l’obligation de délivrer au preneur un logement décent, s’il s’agit de son habitation principale, ne peuvent s’appliquer à un bail commercial. La SCI ajoute par ailleurs que les dispositions du Code civil s’appliquent d’autant moins « qu’elle n’avait consenti qu’un bail commercial et non à usage d’habitation ».
La Cour de cassation ne retient pas cette argumentation. Puisque la cour d’appel a constaté que M. L. avait son habitation principale dans une partie des locaux loués, « le bailleur était donc tenu de se conformer aux exigences de la loi relatives au logement décent délivré au locataire ». Il est à noter que la demande de dommages et intérêts dont avait d’abord été débouté le locataire a été entendue par la Cour de cassation. Cette dernière retient « que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ». En rejetant la requête des demandeurs, la cour d’appel, « qui avait constaté que la SCI n’avait pas délivré au preneur un logement décent », a violé l’article 1147 du Code civil.

Marie Castets

*CA Lyon, 6e ch. civ., arrêt du 12.9.06, RG n°2003/1061


Mots-clés :

BAIL COMMERCIAL , LOCATION , LOGEMENT DECENT , RESIDENCE PRINCIPALE , TRAVAUX




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