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Transaction : diagnostiqueur immobilier, quelle responsabilité ?

Transaction : diagnostiqueur immobilier, quelle responsabilité ?
Décembre 2009
Le Particulier Immo n° 259, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Avec la multiplication des diagnostics techniques, est apparue une nouvelle profession : celle de diagnostiqueur immobilier. Mais aussi, un important contentieux lié à la recherche de la responsabilité de ces professionnels lorsque leur diagnostic est erroné. Les litiges font l’objet d’une jurisprudence de plus en plus fournie, même si des incertitudes demeurent.

Pour améliorer l’information de ­l’acquéreur, et dans une moindre mesure celle du ­locataire, la loi impose désormais que soient ­établis huit diagnostics techniques lors d’une vente, dont trois applicables également en cas de location (voir encadré, p. 50). Les enjeux liés à la réalisation de ces ­diagnostics sont importants, sauf pour le Diagnostic de performance ­énergétique (DPE) qui répond à un simple besoin d’information. Si les ­conséquences d’un ­diagnostic mal exécuté ou mensonger sont atténuées en matière de location, elles peuvent en revanche s’avérer très fâcheuses lors d’une vente. En effet, une erreur de ­diagnostic peut aboutir à l’annulation pure et ­simple de la ­transaction et ­engager la ­responsabilité du vendeur. En cas de diagnostic erroné, l’acquéreur ou le locataire se retournera le plus souvent contre le vendeur ou le propriétaire bailleur. Ce dernier appelle alors en ­garantie le ­professionnel pour lui faire supporter tout ou partie des condamnations prononcées à son encontre. Il faut savoir que l’assurance professionnelle obligatoire du diagnostiqueur a justement pour objet de couvrir ce risque (le montant garanti ne peut être inférieur à 300 000 euros par sinistre et 500 000 euros par an, selon l’article R. 271-2 du Code de la construction et de ­l’habitation). Toutefois, les destinataires du diagnostic (acheteur ou locataire) peuvent ­également décider d’assigner, outre le vendeur/bailleur, le diagnostiqueur immobilier qui a commis une faute dans l’exercice de sa mission. Les diagnostiqueurs voient leur responsabilité engagée devant le tribunal d’instance (TI) ou devant le tribunal de grande instance (TGI), selon le montant du ­préjudice : TI lorsque le ­montant ne dépasse pas 10 000 euros ; TGI au-delà.

Responsabilité contractuelle ou délictuelle

En cas d’erreur de diagnostic, la ­responsabilité du professionnel peut ainsi être recherchée tant par son cocontractant, c’est-à-dire le propriétaire du bien (vendeur ou bailleur), que par le tiers destinataire du ­diagnostic (acheteur ou locataire).
Le propriétaire, qui est lié au diagnostiqueur par un contrat, peut engager la responsabilité contractuelle du professionnel (article 1147 du Code civil). En l’absence de lien contractuel avec le diagnostiqueur, l’acquéreur et le locataire peuvent mettre en jeu sa responsabilité délictuelle (article 1382 du Code civil). Il s’agit d’une responsabilité fondée sur la faute. Précision : le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (cass. ass. plén., 6.10.06, n°05-13255).
Mais la responsabilité du diagnostiqueur ne peut être recherchée que si la preuve est apportée d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice subi. Il s’agit des trois conditions classiques de la responsabilité civile. Celui qui demande réparation doit toujours en apporter la triple preuve. Très souvent, l’action en responsabilité civile exige, à cette fin, une expertise, soit diligentée par l’assureur, soit décidée par le juge.

Les obligations du diagnostiqueur

Pour caractériser l’éventuelle inexécution du contrat ou la faute du diagnostiqueur, il faut tout d’abord connaître l’étendue de ses obligations. Lorsqu’il réalise un diagnostic en matière de vente ou de location, le professionnel doit respecter trois obligations essentielles : la recherche de désordres, leur évaluation et ­l’émission de recommandations. Il est également tenu d’observer les règles d’établissement des diagnostics, qui sont d’ordre public. Par conséquent, il ne peut ni restreindre sa mission, ni se soustraire aux règles de l’art et aux normes ­réglementaires, même en invoquant l’accord de son client.

La faute du diagnostiqueur peut découler de l’insuffisance des recherches

Par exemple, son expertise doit être menée dans toutes les parties de l’immeuble, sans qu’il soit besoin de le spécifier dans le contrat. Cette recherche exhaustive est inhérente à sa mission. Pour cela, il « doit s’enquérir par lui-même des caractéristiques complètes de l’immeuble ». Il ne peut échapper à sa responsabilité en soutenant que son client ne l’aurait pas informé exhaustivement des différentes parties du bien à diagnostiquer. En particulier, il ne peut pas se défendre en arguant qu’il avait fait des constatations visuelles à partir de ce que le bailleur avait offert à sa vue, et que celui-ci aurait dû pallier son manque d’information quant aux documents relatifs à la construction ou à des travaux de rénovation par une recherche confiée à un architecte ou à un cabinet spécialisé (cass. civ. 3e, 2.4.03, n° 01-16246). La Cour de cassation a également jugé qu’un diagnostiqueur chargé de déceler la présence d’amiante aurait dû, soit prendre le temps d’effecteur des sondages, soit mentionner dans son rapport que ses conclusions étaient incomplètes et appeler ainsi l’attention des parties (cass. civ. 3e, 5.12.07, n° 06-15332).

Obligation de moyens ou de résultat ?

La jurisprudence est encore incertaine quant à la nature — de moyens ou de ­résultat — de l’obligation pesant sur le diagnostiqueur. Le débiteur d’une obligation de résultat est tenu de fournir le résultat promis : le caractère erroné du diagnostic suffirait donc à engager la responsabilité du professionnel. Le débiteur d’une obligation de moyens est tenu d’apporter à l’exécution de sa ­prestation la prudence et la ­diligence de mise : la recherche de la  responsabilité du ­diagnostiqueur impliquerait alors la preuve d’une faute dans ­l’exécution de sa mission.

Tout d’abord, il est acquis que le diagnostiqueur a une obligation de résultat pour le mesurage « loi Carrez »

Il doit garantir une superficie correcte. En revanche, en ce qui concerne les autres diagnostics (amiante, plomb, termites, etc.), l’incertitude demeure. Certains arrêts soumettent le diagnostiqueur à l’obligation de mettre en œuvre tous les moyens requis pour atteindre le résultat visé. Un professionnel a ainsi commis une faute en ne prélevant pas en nombre suffisant, compte tenu de l’importante surface de plafonds et du caractère non homogène des faux plafonds, les échantillons nécessaires à la recherche des formes d’amiante visées par les textes alors en vigueur (cass. civ. 3e, 28.1.03, n° 01-13875). Dans une autre affaire, les juges relèvent que « les constatations mentionnées sur l’état parasitaire ne sont pas erronées et répondent à la mission limitée qui est confiée au diagnostiqueur, qui ne réalise pas une expertise et qui n’a pas à procéder à des investigations poussées, ni à des sondages destructifs, seuls les désordres visibles étant pris en compte. L’état parasitaire révèle l’infestation passée par les termites, ce qui correspond à l’objectif qui lui est assigné, à savoir la connaissance du risque parasitaire, la détermination de l’ampleur, de la gravité et de l’ancienneté relevant de recherches plus approfondies dépassant le cadre de la mission et des moyens du diagnostiqueur. En mentionnant des stigmates d’infestation par les termites, le diagnostiqueur a correctement rempli sa mission » (CA Nîmes, 1re ch. B, 28.10.08).
Par ailleurs, les juges ont pu reprocher à un diagnostiqueur de s’être contenté d’un grattage superficiel et de ne pas avoir vérifié l’existence de plomb dans les éléments accessibles de l’intérieur de l’appartement, notamment les volets, fenêtres, garde-corps et barres d’appui (cass. civ. 3e, 23.5.07, n° 06-13656).Mais d’autres décisions de justice laissent penser à un glissement jurisprudentiel vers la reconnaissance d’une obligation de résultat. Ainsi, un arrêt de la cour d’appel de Paris retient-il qu’« en remettant un constat aux conclusions fausses, la société chargée du diagnostic amiante a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle envers l’acquéreur de l’immeuble » (CA Paris, 2e ch. A, 5.12.07). Toutefois, la reconnaissance d’une obligation générale de résultat aurait pour conséquence de retenir la responsabilité du diagnostiqueur dès lors que son rapport se révélerait erroné. Quelles que soient les circonstances, cela semble en contradiction avec des décisions récentes qui, pour retenir la responsabilité du professionnel, s’attachent à examiner dans quelles conditions le diagnostic a été établi. Ainsi, la cour d’appel de Paris a-t-elle considéré que le technicien chargé d’un diagnostic plomb « a commis une faute en ne procédant pas à l’analyse exhaustive des locaux mis en vente dans le cadre de sa mission, se bornant à des mesures superficielles, alors surtout que l’humidité excessive des lieux favorisant l’écaillage des peintures ne pouvait lui échapper et que certaines des dégradations mises en évidence par le rapport d’expertise… ne pouvaient être entièrement dissimulées par le mobilier en place » (CA Paris, 2e ch. B, 7.2.08). Excepté pour le mesurage loi Carrez, le diagnostiqueur serait donc, selon nous, tenu à une obligation de moyens et non de résultat. Il se doit par conséquent d’apporter tous ses soins à sa mission mais ne s’engage pas sur son succès.

Obligation de conseil et d’information

Le diagnostiqueur est également tenu à une obligation de conseil et d’information. Une illustration jurisprudentielle : « En tant que spécialiste avisé, le diagnostiqueur ne pouvait ignorer que des termites infestant un immeuble ne ­pouvaient disparaître en l’espace de vingt-six jours sans traitement curatif. Il aurait dû renseigner, d’une manière très ­circonstanciée, les acquéreurs sur l’état du bien. En ­technicien averti, il savait que les termites peuvent émigrer. Partant de ce constat, il a incontestablement manqué à l’obligation de renseignement, ­d’information dont il était débiteur à l’égard des acquéreurs, sa faute résidant dans ce ­manquement et non pas dans la recherche de savoir s’il a établi le certificat ­parasitaire ­conformément aux prescriptions ­réglementaires » (CA Bordeaux, 1re ch. B, 30.4.07).
Plus récemment, la responsabilité d’un ­diagnostiqueur a été retenue, pour non-respect de son obligation de conseil. Dans cette affaire, une société d’expertise avant pour mission de rechercher la présence de termites dans une habitation. L’expert avait identifié des indices indiquant la présence de mérules (champignons s’attaquant au bois des ­maisons). Mais il n’a pas attiré ­l’attention, dans son ­rapport, sur le risque sérieux que le ­champignon soit ­également ­présent dans les parquets ­recouverts, non visibles et donc non ­examinés. La cour ­d’appel de Rennes a ainsi retenu la ­responsabilité du ­diagnostiqueur qui n’avait pas conseillé à ses clients de ­poursuivre leurs investigations dans cette ­direction. ­En jugeant qu’une « telle ­démarche était de l’essence même de la mission » du ­diagnostiqueur, la cour
a rejeté la défense du ­professionnel, qui soutenait que ­l’objet de sa ­mission résidait dans la seule ­recherche de ­termites (CA Rennes, 20.3.08,
n° 06-04251).

Exonérations de responsabilité

Les tribunaux se montrent plus ­indulgents à l’égard du diagnostiqueur si son client est un professionnel de l’immobilier, ou encore si la preuve est apportée d’un comportement fautif du client, ayant conduit à une erreur de diagnostic. Ainsi la responsabilité semble-t-elle pouvoir être atténuée dans le cas où un professionnel de la vente ou de la location immobilière restreint délibérément la mission du diagnostiqueur. Du moins, si l’on se fie à un arrêt de la Cour de cassation du 27 septembre 2006. Dans cette affaire, un vendeur qui avait dû indemniser l’acheteur à la suite d’une action pour vice caché liée à la présence de termites dans l’immeuble, recherchait la responsabilité du diagnostiqueur (constat parasitaire erroné). La Cour, considérant la qualité du vendeur, professionnel de la vente immobilière, a jugé que celui-ci, ayant « dans un souci d’économie, et en pleine connaissance de cause, restreint délibérément la mission confiée au contrôleur technique à un simple examen visuel des charpentes au lieu de la réalisation d’un état parasitaire complet, ne pouvait pas rechercher la responsabilité de ce dernier pour manquement à ses obligations de résultat et de conseil du fait de la présence de termites souterrains dans l’immeuble vendu » (cass. civ. 3e, 27.9.06, n° 05-15924). Dans un autre arrêt, la Cour de cassation a jugé que « le vendeur qui a commis une réticence dolosive en induisant volontairement en erreur le diagnostiqueur sur l’existence d’insectes xylophages n’est pas fondé à demander la garantie de ce professionnel » (cass. civ. 3e, 19.11.08, n°07-17880). Le vendeur avait sciemment masqué par un joint de silicone les désordres causés aux parquets par des termites. La Cour a jugé que l’attitude du vendeur était à l’origine de la rédaction de ­l’attestation erronée.
En matière de responsabilité, la question se pose aussi de savoir si des stipulations contractuelles peuvent valablement restreindre la mission d’un diagnostiqueur, diminuant d’autant sa responsabilité ? Certaines décisions de la Cour de cassation l’autorisent. Un premier arrêt, rendu le 7 décembre 2005, a consacré la délimitation spatiale de la mission d’un diagnostiqueur en présence de locaux divisibles. En l’espèce, après la vente d’un ensemble d’immeubles ayant donné lieu à l’établissement d’un diagnostic amiante négatif, l’acquéreur avait décelé le matériau dans un local annexe, à l’occasion de travaux de rénovation. La Cour de cassation écarte la responsabilité du diagnostiqueur, au motif que la mission qui lui avait été contractuellement attribuée n’intégrait aucune recherche dans le local annexe litigieux, lequel «… n’entrait pas dans le périmètre de cette mission » (cass. civ. 3e, 7.12.05, n° 04-17919). Ainsi, lorsqu’un ensemble immobilier comporte des bâtiments distincts, le diagnostic peut être contractuellement limité à certains d’entre eux. Un second arrêt précité de la Cour de cassation, daté du 27 septembre 2006, a par la suite admis la délimitation technique de la mission de recherche (cass. civ. 3e, 27.9.06, n° 05-15924). Aux risques et périls du vendeur, comme l’exprime clairement cet arrêt.
Le diagnostiqueur peut également voir sa responsabilité exonérée en cas d’impossibilité d’investigation, même si, en principe, il ne peut faire état du caractère non accessible des lieux.
En fait, la jurisprudence distingue selon que les textes imposent ou non d’effectuer l’expertise jusqu’aux parties non accessibles. La mission est restreinte aux seuls éléments accessibles pour l’amiante, le gaz ou l’électricité. En revanche, la visite de l’immeuble doit être exhaustive pour les termites et le plomb. Dans ces derniers cas de figure, toutes les parties de l’immeuble, même difficiles d’accès, doivent être contrôlées par le professionnel. La jurisprudence s’est formellement prononcée en ce sens, à propos d’un constat de risque d’exposition au plomb (CA Paris, 2e ch., B, 7.2.08). Cependant, si le diagnostiqueur se heurte à l’impossibilité matérielle d’accéder à l’ensemble des locaux, il ne pourra se désengager de sa responsabilité qu’en stipulant très clairement dans son rapport que celui-ci est incomplet, préciser quelles sont les parties inaccessibles de l’immeuble, qu’il a été donné conseil au client de poursuivre les investigations, que le diagnostic n’est pas réglementaire et que, même annexé à l’acte de vente, il n’exonérera pas le propriétaire de la garantie des vices cachés. La cour d’appel de Rennes a ainsi décidé que le vendeur qui a fait annexer à l’acte de vente un état parasitaire indiquant la présence de termites uniquement à l’extérieur de sa maison (dans le jardin) engage sa responsabilité au titre de la garantie des vices cachés, alors que le diagnostiqueur, n’ayant pu avoir accès à certaines parties de la maison, avait indiqué dans son rapport qu’il n’avait pas pu vérifier les parties cachées sous l’isolation, que « le risque de voir apparaître ces insectes dans le pavillon est réel et peut se produire à tout moment », que les « revêtements de sol posés sur les parquets des deux chambres n’ont pas été déposés » et que « si le propriétaire désire s’exonérer des vices cachés sur ces parties, il devra prendre les dispositions nécessaires afin de rendre les parquets visibles » (CA Rennes, 4e ch., 22.3.07).

Le préjudice indemnisable

Côté vendeur, de nombreux ­préjudices ­peuvent résulter d’une erreur de ­diagnostic : les frais résultant d’une ­résolution de la vente ou d’une diminution du prix, le préjudice moral, ou encore le coût des travaux rendus nécessaires par la découverte du vice (frais de désamiantage, traitement du bois contre les termites, mise aux normes des installations, etc.). L’acheteur peut également subir des dommages liés à l’annulation de la vente ou à la nécessité de remettre en état les locaux. Les tribunaux tentent de préciser la nature du préjudice indemnisable en cas de faute établie, mais la jurisprudence reste variable selon les cas. Il n’existe donc pas (encore) de règle générale. Il semble toutefois admis que le diagnostiqueur n’étant pas à l’origine du vice caché de ­l’immeuble (défaut du bien par nature antérieur au ­diagnostic), il n’a pas à en supporter toutes les conséquences. Cela étant, la Cour de cassation considère que le professionnel fautif encourt une large responsabilité.
Tout d’abord, il est de jurisprudence constante que lorsque la vente est annulée, la faute commise par le diagnostiqueur ne permet pas au vendeur de lui réclamer le remboursement du prix de vente qu’il doit lui-même restituer à l’acheteur. En effet, « la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la résolution de la vente ne constitue pas un préjudice indemnisable permettant une action en garantie » (cass. civ., 3e, 5.12.07, n° 06-15332). Il s’agissait en l’espèce de l’annulation d’une vente consécutive à la ­fourniture d’un diagnostic amiante erroné.
Dans le même esprit, pour le certificat « loi Carrez », les juridictions ne font généralement pas supporter au diagnostiqueur tout ou partie des sommes que le vendeur doit restituer à ­l’acquéreur lorsque l’expert a commis une erreur de mesurage. « La restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l’article 46, alinéa 7, de la loi du
10 juillet 1965, résultant de la délivrance d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas un préjudice indemnisable. Elle ne peut, dès lors, donner lieu à garantie de la part du professionnel du mesurage » (Cass. civ. 3e, 25.10.06, n° 05-17427). L’explication est simple : « Le prix de la différence de superficie ne constitue pas en soit un préjudice indemnisable, dès lors que cette superficie supplémentaire inexistante ne pouvait aucunement justifier une majoration du prix de vente » (CA Chambéry, 10.10.06).
Certains tribunaux indemnisent toutefois le préjudice qui correspond au désagrément d’avoir à subir une procédure judiciaire engagée par l’acheteur et de restituer une partie du prix (CA Paris, 2e ch. B, 28.9.06). Pour les autres diagnostics, le professionnel peut parfaitement être condamné à payer l’intégralité du coût ­
des travaux. Dans un cas de diagnostic parasitaire erroné, la Cour de cassation a ainsi condamné l’expert à payer le coût total des réparations nécessitées par la présence de capricornes non signalés (cass. civ. 3e, 26.9.01, n° 99-21764). Dans un autre arrêt, elle a jugé qu’un diagnostiqueur devait payer à l’acquéreur le coût total des travaux rendus nécessaires par la présence d’amiante qu’il n’avait pas détectée (cass. civ. 3e, 28.1.03, n° 01-13875). En l’espèce, un immeuble de bureaux avait été vendu avec le rapport d’une société technique constatant l’absence d’amiante. Or, à l’occasion de travaux de rénovation, l’acquéreur s’était aperçu du contraire. La cour d’appel de Paris a toutefois, dans un arrêt récent, procédé à une répartition du poids de l’indemnisation des acquéreurs, « contraints de vivre dans une habitation les exposants à des risques pour leur santé » (CA Paris, 2e ch. A, 5.12.07), entre le diagnostiqueur et le vendeur, imputant solidairement à ces derniers le coût des travaux de désamiantage et la réparation du trouble de jouissance et du préjudice moral subis par les acquéreurs.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

DIAGNOSTIC TECHNIQUE , GEOMETRE , LOGEMENT , RESPONSABILITE , SUPERFICIE DU LOGEMENT , VENTE




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