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Reims, nouveau pôle d'attraction du grand est ? L'arrivée du TGV commence à porter ses fruits

Reims, nouveau pôle d'attraction du grand est ? L'arrivée du TGV commence à porter ses fruits
Décembre 2009
Le Particulier Immo n° 259, article complet.
Auteur : PELLEFIGUE (Marie)

Le TGV a rapproché Reims de la capitale. Un avantage que la municipalité exploite pour redynamiser son image. Les quartiers d’affaires, l’installation de Science Po Paris… rendent la ville attirante pour les investisseurs. Marie Pellefigue

Reims, ville réputée pour les caves de ses maisons de Champagne et pour sa cathédrale, où ont été sacrés les rois de France, est-elle en passe de devenir le pôle d’affaires le plus dynamique à l’est de la capitale ? C’est le pari de la municipalité, qui a investi lourdement depuis l’arrivée du TGV, en juin 2007. Grâce à cette desserte, le centre-ville de la ­douzième commune de France est à quarante-cinq ­minutes de la gare de l’Est à Paris, et à une demi-heure de l’aéroport Charles-de-Gaulle. Un avantage considérable qui ­commence tout juste à ­porter ses fruits. Après des années de léthargie, les grues ont fait leur réapparition dans le ciel de Reims. « L’arrivée du TGV a eu comme impact de faire pousser les bureaux derrière la gare, et de remodeler cette zone urbaine qui était un peu laissée pour compte », confie Pierre Lacreuse, directeur des agences Laforêt Immobilier. Mais l’équipe municipale ne s’est pas ­contentée de créer ce pôle tertiaire à l’ouest de la gare. Elle s’est fixé pour objectif de désenclaver le sud de l’agglomération, et notamment les quartiers Croix Rouge et Maison Blanche, réputés difficiles, en créant une ligne de tramway, en construction (voir zoom p. 19). Et à plus long terme, l’autoroute A4, qui coupe Reims en deux, sera déviée et contournera la ville par l’extérieur. Dans les années à venir, Reims devrait donc en finir avec sa réputation de ville figée, un peu vieillotte, et consolider son image de pôle d’attraction du Grand Est parisien, profitant de sa position géographique centrale dans la région. « Même si elle n’est pas la capitale administrative, Reims concentre une très grande partie de l’activité locale et est un véritable aimant économique », explique Jean-Pierre Kapola, directeur du Crédit foncier. En outre, sa vocation universitaire – 15 % de la population est étudiante – devrait sortir renforcée par l’installation de la toute dernière antenne de Sciences Po Paris en région (voir encadré p.18), un campus qui devrait drainer près de 200 jeunes dès la rentrée prochaine.

C’est le moment d’investir

Des éléments qui font de Reims une ville très attractive pour les investisseurs. D’autant qu’après un premier effet d’annonce, l’arrivée du TGV n’a pas significativement dopé les valeurs, contrairement à ce qui a pu se passer dans d’autres agglomérations. « Le TGV a commencé à être un sujet de conversation dès 2005, lorsque les travaux étaient déjà bien avancés », raconte François Klein, expert immobilier de la Fnaim à Reims. « Nous étions en pleine embellie immobilière et les vendeurs justifiaient leurs prétentions élevées par le fait que le TGV arrivait », ajoute-t-il.
Mais après un pic en 2007, les prix se sont calmés. En 2008, les vendeurs refusaient de diminuer leurs prétentions, ce qui a entraîné une chute très importante du ­nombre de transactions, de l’ordre de 30 % pour le seul dernier trimestre de l’année. Depuis le début 2009, les valeurs ont baissé à leur tour, et parfois la correction est sévère. Les appartements sans charme particulier, situés dans les quartiers les moins cotés, sont proposés entre 20 % et 30 % moins cher que l’an dernier. Et même dans les zones les plus recherchées, les prix baissent. « De ­nombreux acheteurs, excédés de ne pas avoir vendu au bout de huit ou dix mois, commencent à accepter les négociations », précise un agent immobilier. Un effondrement n’est pas pour autant à craindre, et la ville reste plus chère que ses ­voisines. Le motif ? Elle est ­entourée de vignes et, dans ses environs, l’hectare de terre se négocie à des tarifs très élevés, ce qui soutient son marché foncier. En outre, beaucoup d’investisseurs locaux se constituent un patrimoine locatif et contribuent ainsi à maintenir la demande de logements. Les prix, toutefois, dépassent rarement les 2 800 E/m² et, excepté dans le centre-ville historique, la plupart des appartements anciens se négocient entre 1 800 et 2 300 E/m².
Quant aux loyers, qui avaient flambé depuis trois ans, ils se sont tassés. « Désormais, les appartements se relouent à des tarifs identiques voire légèrement inférieurs, car le pouvoir d’achat des locataires n’a pas suivi », précise François Klein. Malgré tout, la rentabilité moyenne reste forte, oscillant entre 5 % et 7 % bruts dans l’ancien. « Selon leur localisation, les studios se louent jusqu’à 450 E/m² charges c­omprises, pour un prix d’acquisition qui oscille entre 60 000 et 95 000 E », affirme Jean-Pierre Kapola, directeur de l’agence Crédit foncier locale, à titre d’exemple.

Le centre-ville historique, une valeur sûre

Rues commerçantes, bars, restaurants…, ces attributs du centre-ville historique en font le quartier d’élection des étudiants et des jeunes cadres, qui apprécient certes son animation, mais aussi la qualité de ses immeubles anciens. Les biens les plus demandés à la location restent les petites surfaces, studios et deux-pièces, qui se négocient entre 2 400 et 2 800 E/m² en moyenne selon leur emplacement. Ils peuvent se louer entre 380 et 450 E/mois pour un studio et entre 400 et 650 E/m² pour un deux-pièces. Cette partie de la ville étant l’une des plus prisées, le turn-over y est moins important que dans d’autres secteurs. À condition de choisir un bien qui a du charme, on peut espérer le louer toute l’année : « Au centre-ville, un étudiant qui est bien dans son logement le conserve pendant les grandes vacances, de peur de ne pas retrouver l’équivalent à la rentrée », affirme Dominique Lambert, responsable commercial de l’agence Solvimmo Immobilier. Rançon du succès, la pénurie de produits oblige les investisseurs potentiels, dont un grand nombre sont d’origine locale, à patienter… Dans un tel contexte, attention aux sirènes de l’immobilier neuf : les programmes vendus en défiscalisation, en centre-ville, dépassent souvent les 3 000 E/m², grevant la rentabilité de l’opération.

Clairmarais reste populaire

À l’ouest de la gare, ancien secteur ouvrier et populaire, les petites habitations souvent décrépies de Clairmarais ont cédé en partie la place à des résidences modernes destinées au logement, ainsi qu’à un nouveau pôle tertiaire voué à accueillir les entreprises. Mais peu de logements neufs ont trouvé preneur, car la plupart ont été commercialisés au plus haut du marché, autour de ­3 000 E/m², soit à des prix équivalents – voire plus élevés – que ceux du centre-ville. Pour éviter une crise, la ville en a racheté une partie et les a transformés en logements sociaux. Bilan : si l’on en croit Marie-Nelly Marlot, directrice de l’agence Orpi-Appart 51, « la gare a conservé son image populaire, même si Clairmarais a beaucoup évolué. Le quartier attire surtout des gens qui veulent rester près de la desserte TGV et disposent d’un budget serré ». Les biens les plus demandés sont donc des deux-pièces pour les jeunes couples primo-accedants et des trois-pièces qui plaient aux familles modestes.
En ­moyenne, à l’achat, les prix ­tournent autour de 1 900 E/m² pour un appartement classique en bon état. Il est possible de trouver entre 10 % et 15 % moins cher, dans des copropriétés des années 1950 et 1960, sachant que des travaux importants ­doivent souvent être réalisés. À la ­location, pour un bien en bon état, il faut compter de 380 à ­480 E/mois pour un deux-pièces et entre 500 et 600 E/mois pour un trois-pièces. Quelques programmes sont proposés en investissement Scellier, entre 2 600 et 2 800 E/m². Ce qui est cher payé si l’on vise la ­rentabilité, en dépit de la ­réduction d’impôt à la clé.

Faubourg de Laon, en devenir

Au nord de Clairmarais, le quartier du Faubourg de Laon est l’un de ceux qui devraient profiter le plus de la ligne de tramway, qui le met à moins de dix minutes du campus. Il possède un autre avantage : celui d’être situé à moins d’un quart d’heure à pied de la gare TGV et des centres d’affaires de Clairmarais. « Après le centre-ville, ce quartier est l’un des plus demandés par les locataires », précise un agent immobilier local. En ce moment, pourtant, les acheteurs sont un peu moins présents sur ce marché. Et pour cause : « L’avenue de Laon est un énorme chantier à l’air libre pour préparer l’arrivée du futur tramway. C’est un aspect pénalisant pour les vendeurs, car la nuisance est très forte et les travaux sont loin d’être terminés », précise Pierre Lacreuse.
Dans le secteur, où l’offre est abondante, il faut tabler sur des prix oscillant entre 1 600 et 2 000 E/m² pour un deux-pièces qui se louera autour de 450 E/mois. Autre possibilité : prospecter de plus grandes surfaces à louer, en colocation, à des ­étudiants. La demande est assez forte pour ce type de bien, et risque d’augmenter avec l’arrivée de Sciences Po Paris. « Les étudiants utilisent beaucoup le train pour rentrer chez eux le week-end. Un logement à proximité de la gare est donc un atout pour un bailleur, à condition de louer moins cher que dans le centre, car la qualité du quartier n’est pas la même », confie Pierre Lacreuse. Dans le Faubourg de Laon, il est possible d’acheter de grandes maisons 1920-1930 à des tarifs allant de 170 000 à 230 000 E, selon l’état, pour cet usage.

Cernay et Dauphinot, du neuf à l’est

Le quartier Cernay et la ZAC Dauphinot ne ­profiteront pas de la ligne de tramway. « Mais ils disposent d’une bonne desserte de bus de ville et sont à proximité d’axes rapides qui permettent de ­rejoindre le CHU ou la faculté­ ­facilement », explique Dominique Lambert. Cernay, notamment, offre de belles opportunités pour les petites surfaces à louer aux étudiants : « à l’est de l’avenue Jean-Jaurès, le secteur compte nombre de résidences dédiées à la défiscalisation, ­construites dans les années 1990 », précise Marie-Nelly Marlot. Les reventes ont commencé et vont être importantes dans les années à venir. Vendus entre 55 000 et 60 000 E, ces studios de moins de 20 m² se louent entre 350 et 380 E/m² sans difficulté. Point important : certaines ­copropriétés vont nécessiter des réparations lourdes. L’autre piste : miser sur une surface plus importante dans un immeuble des années 1920 ou 1930, pour un prix qui oscille entre 1 700 et 1 900 E/m². À la location, les tarifs sont de 10 % à 15 % inférieurs à ceux du centre-ville. Un calcul à faire.

Marie Pellefigue


Mots-clés :

CHAMPAGNE ARDENNES , MARCHE IMMOBILIER , SNCF , TRANSPORT EN COMMUN




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