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Les charges de copropriété impayées

Les charges de copropriété impayées
Décembre 2009
Le Particulier n° 1043, article complet.
Auteur : TUGNY (Diane de)

La loi : la loi du 10 juillet 1965 fixe les règles relatives à la copropriété et prévoit, notamment, le recouvrement, par le syndic de copropriété, des charges nécessaires à son fonctionnement. S’ils sont mariés, les copropriétaires sont tenus solidairement de les payer. S’ils sont en indivision, ils doivent les régler proportionnellement à leur quote-part. La jurisprudence : le syndic peut mettre en demeure un copropriétaire défaillant et, s’il n’obtient pas le paiement des charges, agir en justice à son encontre. Il devra alors prouver l’existence des impayés. Le syndic pourra, en plus, obtenir des dommages et intérêts et le remboursement des frais de recouvrement. Le juge aura toutefois la possibilité d’accorder des délais de paiement au copropriétaire de bonne foi.

 Le syndic peut-il me réclamer la totalité des charges d’un logement dont je suis propriétaire en indivision avec mes frères et sœurs ? Non

Les copropriétaires en indivision doivent payer leur quote-part de charges

La loi prévoit que les charges sont réparties entre les copropriétaires à hauteur de leurs quotes-parts respectives (art. 10 de la loi du 10.7.65). Les propriétaires d’un logement en indivision n’échappent pas à cette règle.

Entre indivisaires, la répartition est proportionnelle

Un bien peut être en indivision s’il a été acheté par plusieurs personnes, par un couple non marié ou par des époux mariés sous le régime de la séparation. Ce peut aussi être le cas à la suite d’un divorce ou d’une succession. En principe, un syndic ne peut réclamer à un indivisaire que les charges correspondant à sa quote-part dans l’indivision. Les juges l’ont rappelé dans une affaire récente. Un syndic, qui était pourtant au courant de la situation d’indivision, avait réclamé à tort à un héritier indivisaire la totalité des charges de copropriété (CA de Bastia du 28.5.08, n° 07/00391). Dans une autre affaire, les juges ont rappelé que des époux séparés, propriétaires en indivision d’un studio, ­devaient payer les charges de copropriété proportionnellement à leur part dans l’indivision. L’ex-mari ayant mis en location saisonnière le studio et payé personnellement l’intégralité des charges, il avait donc droit à une compensation (cass.civ. 1re du 27.3.07, n° 05-14491). Toutefois, si l’un des indivisaires occupe le bien à titre privatif, les juges opèrent une distinction. Ils considèrent, en effet, que les charges liées à l’occupation du bien (c’est-à-dire les charges dites « récupérables » ou « locatives » comme, notamment, l’entretien courant, la facture d’eau ou de chauffage collectif…) incombent à celui qui habite les lieux. Seules les autres charges (dites « non récupérables ») pèsent sur le reste des indivisaires (cass. civ. 1re du 12.12.07, n° 06-11877).

Le règlement de copropriété peut en décider autrement

Il est possible de prévoir, dans le règlement de copropriété, qu’en cas d’indivision, les propriétaires seront tenus solidairement au paiement des charges. Les juges reconnaissent la validité de telles clauses. Dans ce cas, la totalité des charges peut être réclamée à un seul indivisaire. C’est à lui, ensuite, de se retourner vers les autres pour obtenir le remboursement de la différence. Cette solution est admise quelle que soit l’origine de l’indivision, union ou succession (cass. civ. 3e du 23.5.07, n° 06-13459). Mais attention, dans une affaire récente, les juges ont jugé non écrite une telle clause dans le cas d’une indivision successorale portant sur un bien démembré. Les nus-propriétaires (les 5 enfants) et l’usufruitière (la mère) ont ainsi obligé le syndic à ventiler les charges en fonction des droits de chacun (CA de Lyon du 8.1.09, n° 07/00849).

Le syndic peut-il me réclamer la totalité des charges alors que le logement familial appartient à mon mari ? Oui

Les copropriétaires mariés sont solidaires du paiement des charges pour le domicile conjugal

La solidarité entre époux dans le paiement des charges de copropriété diffère selon l’origine et l’utilisation du logement concerné.

Si un bien est commun, les époux sont solidaires

Le paiement des charges peut être réclamé intégralement et indifféremment à l’un ou à l’autre des époux, même en cas de divorce. Ils sont solidaires jusqu’à ce que la liquidation de la communauté et le partage de leurs biens aient été effectués par un notaire. Les juges considèrent d’ailleurs que des ex-époux doivent informer le syndicat des copropriétaires lorsque leurs biens ont été partagés. À défaut, ils resteraient solidaires du paiement des charges (CA de Paris du 11.5.06, n° 05/15130). Cette décision rappelle également que lorsque leur logement est un bien commun, des époux n’ont pas à être convoqués séparément aux assemblées générales de copropriété. La femme ne peut donc tirer argument de son absence de convocation pour tenter d’échapper au paiement des charges.
Une fois que la liquidation de la communauté de biens a été actée par un notaire, les ex-époux, s’ils n’ont pas vendu le bien, se trouvent dans une situation d’indivision sur celui-ci (cass. civ. 1re du 3.12.08, n° 07-13937). Dans ce cas, les charges de copropriété sont portées au passif de cette indivision et les indivisaires sont poursuivis proportionnellement à leurs parts (voir p. 58).

La solidarité peut aussi jouer sur des biens personnels

En principe, lorsqu’un bien immobilier appartient en propre à l’un des conjoints, lui seul doit en payer les charges. Mais lorsqu’il s’agit du domicile conjugal, les juges estiment que les charges peuvent être considérées comme des dettes ménagères, c’est-à-dire des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants, dont les époux sont solidairement tenus, en vertu de l’article 220 du code civil (cass. civ. 3e du 1.12.99, n° 98-11726 ; cass.civ. 3e du 24.9.08, n° 07-17360), quel que soit leur régime matrimonial.

Le syndic nous réclame des sommes qui n’ont pas été prévues lors du vote en assemblée générale. Est-ce légal ? Non

S’il saisit la justice, le syndic doit prouver l’existence des impayés

Afin d’obtenir la condamnation d’un copropriétaire qui n’a pas réglé ses charges, le syndicat des copropriétaires doit fournir au juge un certain nombre de preuves.

La demande doit être étayée par des documents précis

La cour d’appel de Paris n’a de cesse de rappeler que le syndic doit produire : le procès-verbal de l’assemblée générale (AG) approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir ; le procès-verbal de l’AG de l’année suivante si nécessaire ; la totalité des décomptes de charges ; les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de la créance (CA de Paris du 23.2.06, n° 05/09182). La cour est sensible à la présentation du dossier. Ainsi, dans une affaire, la cour d’appel de Paris a relevé à quel point le dossier tranchait avec « les torchons trop souvent soumis à la cour par les syndics qui n’ont aucun respect pour l’institution judiciaire » (CA de Paris du 3.3.05, n° 04/09407). Il doit également ressortir des documents que le copropriétaire défaillant a été régulièrement convoqué aux AG et que les procès-verbaux lui ont été notifiés (CA de Toulouse du 15.12.08, n° 07/06294). À ce titre, il a été jugé que l’annulation pour irrégularité des assemblées en vertu desquelles étaient réclamées les charges ne remettait pas en cause l’obligation de paiement, dans la mesure où les charges avaient été approuvées par ces assemblées (CA de Limoges du 4.9.07, n° 06/00416).

Le syndic doit agir dans le délai de 10 ans

Les juges rappellent aussi que, selon une jurisprudence constante (CA de Paris du 23.2.06, précité), la prescription en matière de recouvrement de charges est décennale. Le syndic a donc 10 ans pour les réclamer en justice conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Pouvons-nous demander au juge d’apurer notre dette par des mensualités fixées selon nos capacités ? Oui

Le juge peut octroyer des délais au débiteur et des dommages et intérêts à la copropriété

Si le copropriétaire est de bonne foi, le juge peut lui accorder des délais de paiement. Mais il peut aussi le condamner à payer à la copropriété des indemnités en plus de sa dette.

Le paiement peut être échelonné sur 2 ans au plus

Le code civil permet au juge de reporter ou d’échelonner – au mieux sur 2 ans – le paiement d’une dette, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier (art. 1244-1). Dans une affaire, les tribunaux ont, par exemple, considéré que le paiement immédiat de la créance du syndic (2 074 €) n’était pas crucial, compte tenu de la situation des époux, le mari étant au chômage et la femme lourdement handicapée. Dans la mesure où ils avaient reconnu leur dette, un échelonnement de 100 € par mois, avec paiement du solde au 24e mois, leur a été accordé (TI de Lagny-sur-Marne du 22.5.07, n° 06/1346). La cour a, en revanche, considéré comme indécent de la part d’une propriétaire de solliciter des délais pour payer les charges de deux appartements qu’elle n’occupait pas mais dont elle percevait des loyers conséquents (CA de Paris du 5.10.06, n° 06/07434). Dans une autre affaire, les juges ont rejeté une demande, estimant qu’il était audacieux, de la part d’un propriétaire, de solliciter l’échelonnement d’une dette, très ancienne, d’un faible montant, qui avait de plus été fortement diminué du fait de l’incurie d’un précédent syndic (CA de Paris du 23.2.06, précité).

Des dédommagements peuvent être accordés par les juges

Les copropriétaires qui n’ont pas de raisons valables justifiant leurs manquements sont généralement condamnés par les juges. En effet, des impayés de charges répétés privent la copropriété de sommes importantes nécessaires à l’entretien de l’immeuble. Une copropriétaire dont un arriéré de charges de plus de 13 000 € avait contraint les autres copropriétaires à voter un appel de fonds exceptionnel de solidarité de 10 000 € a ainsi été condamnée. Les juges ont rappelé que le syndicat des copropriétaires n’avait pas vocation à lui servir de banquier (CA de Paris du 3.3.05, précité). La demande de dommages et intérêts d’un syndic a, en revanche, été rejetée dans une autre affaire, eu égard au faible montant de la dette par rapport au budget annuel de la copropriété, et aux efforts du débiteur pour l’apurer (CA de Paris du 23.2.06, précité).

Mon syndic me facture régulièrement des frais de relance amiable. Est-ce normal ? Non

Le syndic a le droit de réclamer le remboursement des frais nécessaires au recouvrement

La loi met à la charge du copropriétaire défaillant certains frais de recouvrement, mais ils sont limités (art. 10-1 de la loi du 10.7.65). Les magistrats veillent à ce que le syndic n’augmente pas artificiellement la note.

Seuls les frais nécessaires peuvent être facturés

Selon la loi de 1965, les frais « nécessaires » dont le syndicat peut réclamer le remboursement au copropriétaire défaillant sont notamment : les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que certains frais d’huissiers. Les tribunaux ont ainsi estimé que pouvaient être imputés, sur justificatifs, les frais de mise en demeure en recommandé, et les frais de suivi de la procédure dès lors que le syndic prouvait des diligences réelles, inhabituelles – c’est-à-dire sortant de sa gestion courante – et nécessaires, comme, par exemple, la constitution d’un dossier en vue d’une saisie immobilière (CA de Paris du 3.3.05, précité).

Les autres frais doivent être exclus de la facture

La jurisprudence est constante : ne peuvent être facturés par le syndic les « relances précontentieuses », c’est-à-dire antérieures à une mise en demeure, les frais d’huissier correspondant aux dépens (par exemple la signification, l’assignation) ; les honoraires d’avocat pouvant être mis à la charge du débiteur par un jugement ; les frais de suivi de dossier, même s’ils sont prévus dans le contrat passé entre la copropriété et le syndic. Les juges considèrent, en effet, que, sauf diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, ce suivi relève de la gestion courante du syndic, pour laquelle il est déjà rémunéré par la copropriété (CA de Paris du 3.3.05, précité). Ils excluent également : la facturation des frais de remise du dossier à l’huissier et à l’avocat ; les frais d’avoué correspondant à des dépens ainsi que les frais de suivi de procédure lorsqu’ils sont facturés de façon automatique et trimestrielle sans aucune justification (CA de Paris du 31.3.05, n° 04/14091).

Diane de Tugny


Mots-clés :

ACTION EN JUSTICE , CHARGE DE COPROPRIETE , DOMMAGES ET INTERETS , IMPAYE , INDIVISION , RECOUVREMENT , SYNDIC DE COPROPRIETE




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