Nus-propriétaires: nouvelles règles pour déduire les travaux
Les nus-propriétaires de biens immobiliers sont tenus d’assumer la charge des travaux de grosses réparations (art.605 du code civil). Depuis l’imposition des revenus de 2009, tous les nus-propriétaires qui ont hérité de la nue-propriété d’un bien (ou qui l’ont reçue par donation d’un proche parent), peuvent déduire de leurs revenus ces travaux de grosses réparations.
Les travaux peuvent être déduits du revenu global même si le bien n’est pas loué
Jusqu’à présent, ces dépenses n’étaient déductibles que si le bien était donné en location par l’usufruitier. Depuis le 1erjanvier 2009, cette condition n’est plus exigée. Le nu-propriétaire peut déduire ces travaux de son revenu global (c’est-à-dire du montant total de ses revenus nets) même si le bien est occupé par l’usufruitier, par le nu-propriétaire lui-même ou par toute autre personne logée gratuitement. Le montant de travaux pouvant être déduit est toutefois désormais plafonné, annuellement, à 25 000€. Si le montant des travaux réalisés dépasse cette limite, le solde peut être reporté et imputé sur le revenu global du nu-propriétaire des 10années qui suivent. Il en est de même des dépenses qui, dépassant le montant de son revenu global, n’ont pas pu être déduites. Ainsi, un nu-propriétaire dont le revenu global est de 10 000€, et qui réalise 15 000€ de grosses réparations, pourra imputer les 5 000€ restants sur son revenu global des 10années qui suivent (BOI 5 B-27-09).
Les bailleurs peuvent choisir de déduire ces dépenses de leurs revenus fonciers
Si le bien est donné en location par l’usufruitier, dans des conditions normales (contrat de bail, loyers…), et si l’usufruitier est imposé sur ces loyers dans la catégorie des revenus fonciers, le nu-propriétaire peut ne pas opter pour cette déduction plafonnée à 25 000€. Il garde la possibilité de déduire ces grosses réparations de ses propres revenus fonciers, dans les conditions normales de déduction des charges. Une alternative particulièrement avantageuse pour les nus-propriétaires qui ont payé un montant élevé de travaux et qui perçoivent, par ailleurs, des revenus fonciers importants, car elle leur permet de ne pas être limités par le plafond annuel de déduction de 25 000€.
