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18/11/2009 - Investissement locatif dans le cadre des régimes Scellier, Borloo et Robien

Vous avez réalisé ou allez entreprendre un investissement locatif dans le cadre du régime Scellier et vous souhaitez obtenir des précisions sur ce dispositif : comment le montant de la réduction d’impôt va-t-il être modulé selon la qualité d’isolation thermique du bâtiment en 2010, 2011 et les années suivantes ? Est-il facile actuellement de trouver un logement répondant au label « Bâtiment basse consommation » ? Le zonage (zones A, B, C) permettant de déterminer les plafonds de loyers et, le cas échéant, les plafonds de ressources des locataires va-t-il être revu d’ici fin 2009 et selon quelles modalités ?

Par ailleurs, si vous vous êtes récemment lancé dans un investissement Borloo ou Robien, quelles sont les règles à respecter (date de signature de la promesse d’achat, du compromis de vente, de l’acte d’achat notarié) pour bénéficier des avantages fiscaux consentis, sachant que ces dispositifs s’éteignent à partir du 1er janvier 2010 ? Enfin, si vous rencontrez des difficultés pour trouver un locataire en Scellier, Borloo ou Robien, quels sont les assouplissements mis en place par l’administration fiscale pour vous permettre de ne pas perdre les avantages fiscaux consentis en cette période de crise immobilière ? Voici l'ensemble des questions que vous nous avez posées.

Comment faire si les ressources du locataire de mon appartement acheté sous la loi Borloo dépassent les plafonds après quelques années ?

Dans le cadre du dispositif Borloo, le contribuable doit effectivement respecter des plafonds de ressources. Ce sont celles dont dispose le locataire à l’entrée dans le logement qui doivent être respectées. Ainsi, peu importe que ses revenus augmentent avec le temps et qu’ils dépassent les plafonds du dispositif Borloo en cours de bail.


Le dispositif Scellier est-il accessible à une SCI familiale ?

L'acquisition d'un logement locatif par l'intermédiaire d'une SCI est tout à fait possible. Dans ce cas, c'est la quote-part correspondant aux droits de l'associé dans le prix de revient du logement, lui-même plafonné à 300 000 euros, qui constitue la base de la réduction d'impôt. L'associé devra conserver, pendant toute la durée de l'engagement de location pris par la SCI, soit 9 ans, la totalité des titres qu'il détient, même si la société possède par ailleurs des immeubles n'ouvrant pas droit à la réduction d'impôt.

Enfin , si la SCI acquiert plusieurs logements au cours d'une année, seule l'acquisition d'un des logements ouvre droit à la réduction d'impôt. Mais en cas d'acquisition l'année N d'un logement en l'état futur d'achèvement (achevé en N+1) suivie de l'acquisition en N+1 d'un logement achevé, deux réductions d'impôt peuvent être pratiquées au titre de l'année N+1.


Je viens de réaliser une construction neuve dans une commune d'environ 4 000 habitants. Pouvez- vous me dire si je peux mettre en œuvre le dispositif SCELLIER dans cette commune ?

Non. La loi Scellier s'applique globalement sur les communes de plus de 50 000 habitants et leur agglomération. Les villes sont regroupées en trois catégories en fonction de l'importance de leur population. La liste exhaustive des villes éligibles au dispositif est fixée par arrêté et renouvelée tous les trois ans. Pour 2009, la liste des communes éligibles à la loi Scellier est fixée par l'arrêté du 29 avril 2009. Cet arrêté a été pris pour l'application de l'article 199 septvicies du Code général des impôts. Il s'agit des communes situées en zones A, B1 et B2.


Dans le cadre d'un investissement Robien, la fixation du loyer initial doit bien tenir compte du plafond de la zone. Cette règle continue t- elle lors de la revalorisation annuelle du loyer ?

Oui. Le loyer réclamé au départ doit être fixé en dessous du plafond de la zone dans laquelle se situe le logement. Si le bail contient une clause de révision du loyer, celui-ci sera révisé selon la variation de l’IRL. Il devra également respecter le plafond de loyer pendant toute la durée de la location. Si la révision aboutit à demander un loyer plus fort dépassant le plafond, le bailleur devra limiter son augmentation. A défaut, il pourra perdre les bénéfices de l’avantage Scellier.


Quelle est la réglementation thermique applicable pour les investissements ouvrant au dispositif de la loi Scellier ?

La réduction d'impôt n'est applicable qu'aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111-9 du Code de la construction et de l'habitation. Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par un décret devant être publié au plus tard à compter du 1er janvier 2010. Ce texte précisera les obligations du maître d'ouvrage, et obligera l'acquéreur à apporter la preuve que le logement acheté respecte la réglementation thermique en vigueur.


Je ne trouve pas de locataire depuis un certain temps. Vais-je perdre l'avantage fiscal du dispositif Scellier ?

Il y a des risques. En effet, l'avantage fiscal peut être remis en cause en cas de vacance locative prolongée. S'agissant de la mise en place du premier locataire, elle doit impérativement intervenir dans les 12 mois qui suivent l'achèvement du logement. De la même manière, le bailleur doit faire tout le nécessaire pour relouer dans les 12 mois qui suivent la fin du préavis du locataire en place. Il devra baisser le montant du loyer si nécessaire.


J'ai acquis plusieurs biens cette année. Puis-je cumuler plusieurs achats en loi Scellier ?

La même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt Scellier qu'à raison de l'acquisition, la construction ou la transformation d'un seul logement. Il est donc impossible de bénéficier de la loi Scellier sur plusieurs logements achetés la même année. Par contre, cette réduction est cumulable sur des logements achetés des années différentes (par exemple un logement par an entre 2009 et 2012), peut importe leur date d'achèvement.


Dans le cadre d'un investissement Scellier, j'ai acheté un appartement en VEFA en 2009, mais la livraison ne sera effective qu'en 2010. Puis-je déduire les intérêts d'emprunt effectivement payés en 2009 ?

Non. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des loyers perçus au cours de l'année de leur paiement et uniquement à hauteur du montant des recettes, le solde pouvant être mis en réserve pendant 10 ans pour être imputé sur du bénéfice foncier futur. Si l’investisseur n’a pas perçu de loyers en 2009 car le logement n’est pas encore terminé, il n'a aucun moyen d'imputer les intérêts.


Dans le cadre d'un investissement Scellier, j’ai acheté un appartement en VEFA qui sera livré en 2010. Comment les intérêts d’emprunts seront-ils déductibles des impôts?

Ce dispositif en faveur de l'investissement locatif immobilier neuf s'applique désormais aux logements acquis neufs à partir du 1er janvier 2009. Les contrats de réservation signés en 2008 et actés en 2009 permettent de bénéficier de la loi Scellier. Pour bénéficier de l'avantage fiscal, l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant neuf ans. La location doit être destinée à l'usage d'habitation principale du locataire. La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, pour un maximum de 300 000 €. Le taux de la réduction d'impôt est de 25 %.( à partir de 2011, la réduction d'impôt Scellier sera réduite à 20%). Cette réduction est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième. Lorsque pour une année, la réduction d'impôt excède l'impôt dû par le contribuable, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des 6 années suivantes.


La taux de réduction de 25 % continue-t-il à s'appliquer aux acquisitions effectuées en 2010 ?

Initialement, le projet de loi de finances du gouvernement pour 2010, prévoyait une réduction du crédit d’impôt (de 25% à 20%) si l’achat ne concernait pas un logement écologique, c'est-à-dire satisfaisant au label BBC (bâtiment basse consommation). Mais, les parlementaires ont décidé de maintenir le dispositif Scellier en 2010 avec un crédit d’impôt de 25% pour l’achat d’un logement neuf destiné à la location. Cependant pour encourager la construction de logements "verts", un différent de 10 points entre un logement basse consommation (BBC) et un logement non-BBC est prévu pour 2011 et 2012. Ainsi le crédit d’impôt pour l’achat immobilier en Scellier d’un logement BBC sera de 25% en 2011 et de 20% en 2012. Par contre, pour l’achat d’un logement ne répondant pas aux normes écologiques, le montant du crédit d’impôt plafonnera à 15% en 2011 et à 10% en 2012.


Je vais louer prochainement un logement en "Scellier" à un couple et dois donc m'assurer que leur revenu est inférieur au plafond fixé. Comment l'administration fiscale interprête-t-elle le mot "couple" ?

Le plafond de ressources doit être respecté à la date de signature du bail. Il faut tenir compte pour vérifier cette condition du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux. Ainsi, pour les locations conclues durant l'année 2009, le revenu fiscal de référence du locataire de 2007 est à comparer avec le plafond applicable à la situation familiale du locataire en 2009, à la date de la signature du bail. Lorsque plusieurs personnes, constituant des foyers fiscaux distincts, sont titulaires du bail, il importe en principe que chacune d'elles satisfasse, en fonction de sa propre situation, aux conditions de ressources mentionnées ci-dessus. Toutefois, les ressources des contribuables vivant en concubinage doivent être appréciées globalement. Il convient donc, pour l'appréciation des ressources d'un couple vivant en concubinage, de faire masse de l'ensemble des foyers fiscaux et de comparer le montant obtenu au plafond de ressources correspondant à la composition globale du groupe ainsi constitué. Ainsi, lorsque deux concubins sont titulaires du bail, il convient de faire masse de l'ensemble de leurs revenus et de comparer le montant obtenu au plafond de ressources applicable aux couples. De même, lorsque deux concubins avec personnes à charge sont titulaires du bail, il convient de faire masse de l'ensemble de leurs revenus et de comparer le montant obtenu au plafond de ressources applicable aux couples avec personnes à charge.


Je suis loueur en meublé non professionnel. Pourrais- je récupérer la TVA si j’achète un logement en Scellier ?

Il est possible de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition d’un logement acquis en loi Scellier s’il est acheté neuf, que la gestion est confiée à un exploitant pendant 9 ans minimum et enfin que la résidence offre au moins 3 des 4 services que sont le service du petit déjeuner, le nettoyage des locaux, la fourniture de linge de maison et l'accueil des clients. Cette TVA récupérée à l'achat reste redevable à l'Etat pendant 20 ans. Son montant diminue à raison de 5% par an même si le propriétaire revend à un nouvel acquéreur qui poursuit l'exploitation du logement dans la résidence par bail commercial.


Que deviennent les déductions si le propriétaire décède avant la fin des 9 années ?

Aucune remise en cause ne peut avoir lieu si le non respect de l’engagement de louer est lié au décès du contribuable ou de son conjoint, à la mise en invalidité de l’un ou de l’autre ou à leur licenciement.


Dans le cadre du régime Scellier, est-il possible de mettre un logement gratuitement à la disposition d'un descendant et de bénéficier de la déduction fiscale ?

Non. Le dispositif Scellier classique n'interdit pas la location à un ascendant ou descendant, dès lors que ce dernier ne fait pas partie du même foyer fiscal que le propriétaire bailleur. Pour du Scellier social, il n'est pas possible de louer à ses enfants. Par contre, un contribuable qui met à la disposition de ses parents dans le besoin un logement, dont il est propriétaire, ne peut pas déduire l'estimation du loyer qu'il percevrait ni au titre de ses revenus fonciers réels, ni au titre de ses revenus tirés d’un investissement locatif. En effet, le versement d’un loyer symbolique ou d’un loyer anormalement bas, la valeur de l'avantage consenti à l'occupant du bien n'est pas considérée comme un revenu imposable, et ne doit donc pas être déclarée au titre des revenus fonciers.


Le régime Scellier va réduire mes impôts. Mais ai-je la possibilité de bénéficier en même temps d'autre dispositifs d'investissemnts locatifs ?

Le cumul entre plusieurs dispositifs de défiscalisation est possible en même temps mais pas sur le même logement. Entre 2009 et 2012, chaque contribuable peut cumuler par exemple un investissement dans la cadre de la loi Scellier et un autre investissement en loi Girardin. Pour ceux qui ont déjà des investissements en cours (en Robien par exemple) et qui n'arrivent pas à réduire totalement leur impôt, un investissement en loi Scellier (classique, social ou meublé) est compatible et même judicieux.


J’envisage de louer la maison que je fais construire. Pourrais-je bénéficier du dispositif Robien ?

Oui, il est possible de bénéficier du régime Robien recentré si la demande de permis de construire intervient avant le 31 décembre 2009. Il peut s’agir d’appartements ou de maisons individuelles. Ce dispositif permet d’amortir le prix de revient du bien pour les logements neufs. Le contribuable peut déduire des loyers perçus 6% du prix de revient du logement les 7 premières années et 4% les 2 années suivantes. Le contribuable devra louer nu à titre de résidence principale pour le locataire et respecter des plafonds de loyer qui varient selon la situation géographique du bien.


La zone C sera t- elle désormais éligible à la loi Scellier à partir de 2010 ?

Non, seules certaines communes de la zone C pourront désormais bénéficier de ce dispositif. En effet, un agrément pourra être délivré par le ministre du logement pour certaines villes de la zone C dans des conditions fixées par décret, après avis du maire de la commune d'implantation ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale territorialement compétent en matière d'urbanisme.

L'objectif du gouvernement étant ici d'ouvrir la zone C au communes nécessiteuses, tout en continuant à maîtriser l'équilibre entre l'offre et la demande locative. Ainsi, la décision du ministre de délivrer ou non l’agrément doit tenir compte des besoins en logements adaptés à la population.


Habitant en Italie, je suis non résident en France. Puis-je bénéficier de la loi Scellier ?

Ce dispositif ne s'applique qu'aux contribuables, personnes physiques domiciliées fiscalement en France. Pour bénéficier de la loi Scellier, il faut donc être soumis en France à l'impôt sur le revenu sur l'ensemble de ses revenus.


Le solde de la réduction Scellier non imputée sur une année peut-il être reporté sur les 6 années suivantes?

Le dispositif Scellier prévoit le report de la réduction d'impôt non imputée. En effet, lorsque l'impôt payé par le contribuable est inférieur au montant de cette réduction d'impôt, la loi offre la possibilité de reporter ce solde entre réduction d'impôt et impôt avant réduction, sur l'impôt des 6 années suivantes. Cependant, la loi de finances pour 2010 pose des conditions à l'utilisation du solde en loi Scellier 2010 uniquement dans le cas où le logement a été maintenu en location jusqu'à son utilisation.


Je viens d’acheter un appartement dans le cadre d’un investissement locatif Scellier et fais installer une cuisine aménagée. Puis-je ajouter son prix à celui du coût de revient de l’appartement pour la déduction fiscale ?

Cela sera possible uniquement si l’acquisition de l'appartement s’est faite avec la cuisine intégrée. Dans ce cas le prix de celle-ci est compris dans le prix de revient du bien immobilier. En revanche, si le prix de la cuisine aménagée est ajoutée après la signature chez le notaire, elle sera considérée comme une dépense d’amélioration déductible en tant que telle.


Quels sont les critères qui classent un logement ancien en un logement réhabilité ayant droit au dispositif Scellier?

Pour profiter du dispositif Scellier, il faut effectivement réaliser des travaux de réhabilitation ce qui implique que le logement ait la consistance du neuf après les travaux pour pouvoir être éligible à la loi Scellier. Ces travaux devront être effectués entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Il s’agit d’une opération lourde et délicate. Il vous faudra fournir un état descriptif avant les travaux, effectuer les travaux par des professionnels et conserver les justificatifs. Pour cela, au moins 6 des critères doivent répondre aux normes de décence prévues à l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 : - Respect des conditions minimales de surface et volume habitable, - Absence de risque d'accessibilité au plomb, - Absence de flocage, calorifugeage et faux plafonds contenant de l'amiante, - Sécurité de l'installation électrique, - Sécurité de l'installation de gaz, - Evacuation des eaux usées, - Existence d'au moins une pièce spéciale pour la toilette avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eaux chaude et froide, - Existence d'un cabinet d'aisance séparé des pièces principales, - Présence de protection solaire sur les baies exposées, - Isolation des combles dans le cas où l'habitation est située sous les combles, - Ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres existant ou amélioré de caractéristiques thermiques inférieures ou égales à 2.9 W/m2K, - Présence d'un équipement de chauffage (centralisé ou individuel). Dans ce cas, le prix de revient pour l'application du taux de réduction d'impôts est calculé sur le prix de revient des locaux augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. La période de réduction d'impôts a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de ces travaux.

Enfin, le projet de loi de finances pour 2010 prévoit que pour les logements acquis : - en 2009, vous profitez d'une réduction d'impôt égale à 25 % du montant de votre acquisition, étalée par parts égales sur les 9 premières années. - en 2010, vous bénéficierez du même avantage, à condition que le logement réponde à la norme BBC (20 % si le logement n'est pas BBC), - en 2011-2012, la réduction d'impôt est égale à 20 % du montant de votre investissement (15 % si le logement n'est pas BBC).


J’ai des revenus modestes mais je souhaite diminuer le montant de mes impôts. Puis-je choisir entre la loi Scellier et/ou la loi Robien ?

Oui. Le choix entre la loi Scellier ou la loi Robien dépendra de la situation fiscale de chaque contribuable. Si l’objectif d’un investisseur est de réduire le montant de ses impôts, il pourra opter pour le régime de Robien. Il sera le plus avantageux pour lui de bénéficier d'une réduction d'impôt. La loi Scellier est à privilégier pour les contribuables dont les revenus sont modestes et dont le taux d’imposition se situe entre 5,5% et 30%. Pour la tranche à 40% il est judicieux de faire des calculs pour déterminer quel dispositif est le plus approprié au regard de sa situation fiscale.


J'envisage de placer mon logement neuf sous le régime de la location en loi Scellier intermédiaire (social). Suis-je obligé de conserver le logement en location au delà de 9 ans ?

Non. Dans le cadre de la loi Scellier intermédiaire, le propriétaire n’est pas obligé de poursuivre la location après la 9ème année de location, il ne s'agit que d'une option. En effet, le propriétaire aura le choix à partir de la 10ème année : - soit de poursuivre la location en respectant le cadre de la loi Scellier intermédiaire (social) pendant 2 périodes de 3 ans (soit 6 ans au maximum), il pourra alors bénéficier d'une réduction d'impôt supplémentaire de 2% sur le prix de revient initial du logement - interrompre la location pour revendre le logement (à la fin du bail), - interrompre la location pour habiter lui-même le logement (à la fin du bail), - poursuivre la location en droit commun (location simple, plus de contraintes locatives mais plus de réduction d'impôt supplémentaire non plus).


Dans le cadre du Scellier classique doit-on vérifier les ressources des locataires pour être éligible au dispositif ou cette condition ne concerne t-elle que le "Scellier social"?

La loi Scellier permet à son bénéficiaire de choisir entre deux cadres d'investissements distincts. Le premier, dit "classique", n'imposant que le seul respect d'un plafond de loyer par mètre carré de surface du logement. Le deuxième, dit "social", imposant à la fois le respect d’un plafond de loyer par mètre carré de surface du logement (plafond inférieur d'environ 30% par rapport au plafond en loi Scellier classique) mais aussi un plafond de ressources du locataire. En contrepartie des efforts consentis par l'investisseur en social pour faciliter l'accès à la location aux personnes avec moins de revenus, l'état lui fait bénéficier d'une déduction spécifique de 30% applicable au moment de la déclaration fiscale.




Mots-clés :

BORLOO , DEFISCALISATION , INVESTISSEMENT LOCATIF , REDUCTION D'IMPOT , ROBIEN , SCELLIER




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