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L'immobilier haut de gamme après la crise

L'immobilier haut de gamme après la crise
Novembre 2009
Le Particulier Immo n° 258, article complet.
Auteur : PELLEFIGUE (Marie)

Le marché immobilier entre dans un nouveau cycle et la valeur des logements se stabilise. Cependant, la tendance diffère pour le haut de gamme. Les acheteurs fortunés redeviennent sélectifs et préfèrent multiplier les achats dans plusieurs pays pour minimiser le risque de moins-value sur leur portefeuille. Une nouvelle géographie des prix se dessine.

Le contexte :

- La crise entamée en 2008 n’a pas épargné le marché des biens de luxe et de prestige.
- Les prix ont mieux résisté dans certaines capitales, où la crise a été moins sévère.
- A l’échelon international, la variation de la valeur des monnaies joue un rôle important pour les investisseurs.
- La répartition géographique des capitales « chères » et « bon marché » a changé.

Moins ­touchés par la baisse des prix, les propriétaires des biens de luxe ont tout de même essuyé des moins-values. Mais elles sont nettement ­inférieures à celles enregistrées par les investisseurs boursiers sur la même période !
Un peu échaudés par la chute des prix – d’après une étude de Barnes, un appartement d’exception s’achète entre 14 000 et 18 000 /m² à Paris et entre 12 000 et ­15 000 /m² à Londres –, les acheteurs ­fortunés sont redevenus très sélectifs. « Avant la crise, certains d’entre eux fonctionnaient au coup de cœur et n’hésitaient pas à surenchérir », confie un agent ­immobilier. Désormais, la période où les ­propriétaires parisiens pouvaient voir arriver un acheteur russe qui multipliait par deux les prix d’une rue parce qu’il y avait jeté son dévolu est terminée. La clientèle internationale à fort pouvoir d’achat investit dans la pierre comme s’il ­s’agissait d’un placement financier. « Dans les années 1990, un Américain ­fortuné était propriétaire d’un bel appartement à New York, d’une maison dans les Hampton et d’une ­résidence secondaire en Floride. Désormais, ce même Américain a toujours son appartement à New York, mais plutôt un autre appartement à Londres et une maison sur la Côte d’Azur », explique Thibault de Saint Vincent, président de Barnes.

Inégalité des baisses de prix

Cette tendance à la multiplication des achats à travers le monde a entraîné un autre phénomène : l’optimisation de l’investissement global. En achetant dans trois pays différents, les clients minimisent le risque de moins-values sur leur portefeuille, car si une crise survient, ses effets sur un marché ne seront pas les mêmes que ceux subis par le voisin. En outre, en cas de dévaluation d’une devise face à une autre, la perte de valeur enregistrée dans une ville sera compensée par la hausse dans une autre...
à l’échelon européen, l’internationalisation de la demande explique que certaine ­capitales ont davantage souffert que d’autres. Ainsi, depuis ­septembre 2008, Paris a vu les prix de son immobilier de luxe « se dégonfler » de 10 % à 15 % en moyenne, dans des proportions identiques à celui de Genève et Lausanne. Dans ces trois villes, la majorité des biens d’exception – au-delà d’un million d’euros – est achetée par des étrangers. Comme ces acquéreurs considèrent ces marchés comme des « valeurs sûres », le repli de la demande a été faible, et la baisse des prix moindre. Dans le même temps, des logements comparables perdaient 32 % de leur valeur à Madrid et 35 % à Moscou. Dans ces deux capitales, le gros de la demande est composé de clients nationaux. Plus durement touchés par la crise dans leurs pays, ils ont réduit leurs achats immobiliers. à Londres en revanche, capitale internationale par excellence, les prix ont baissé de 30 %, mais la nature de la crise est différente. « Rappelons que dans cette ville, le pic de la hausse des prix a été enregistré en ­septembre 2007, soit un an avant Paris, confie Thibault de Saint Vincent. Sur le marché londonien, les ventes ont diminué de 80 % entre septembre 2007 et septembre 2008 et de 50 % entre septembre 2008 et septembre 2009. » Principales explications : la capitale londonienne attire surtout des acheteurs qui travaillent dans la finance, c’est-à-dire ceux qui ont majoritairement perdu leurs bonus, voire leur travail, après la faillite de Lehman Brothers…

Marie Pellefigue


Mots-clés :

EUROPE , MARCHE IMMOBILIER




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