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Sept bonnes raisons de créer une société civile immobilière

Novembre 2009
Le Particulier Immo n° 258, article complet

Outil de gestion patrimoniale efficace et d’une grande souplesse, la société civile immobilière (SCI), utilisée à bon escient, peut rendre bien des services.

L’avis du pro : Michel Brillat, Union financière de France
« La SCI est une structure pratique, mais attention, dans certaines situations, elle prive les associés de certains droits.

La sci n’est plus un outil d’évasion fiscale

Il y aurait plus de 1 350 000 ­sociétés civiles immobilières (SCI) actuellement en France, selon le Registre national du commerce et des sociétés. C’est dire le succès de la formule. La SCI n’est pas loin de faire l’objet d’un véritable mythe. Il est vrai que pendant longtemps, elle a permis à ses fondateurs de défiscaliser de manière spectaculaire. Jusqu’en 1978, date à ­partir de laquelle la toute nouvelle SCI devait être inscrite au Registre du ­commerce et des sociétés, les associés agissaient en toute opacité. Les cessions de parts se faisaient notamment en ­fonction de leur valeur nominale (correspondant au capital social de départ), laquelle pouvait être très faible et qui ne tenait pas compte de la valeur réelle du ou des ­immeubles détenus. Depuis, la transparence est de rigueur et ces arrangements sont devenus impossibles. Néanmoins, dans l’inconscient collectif est restée gravée l’idée que la SCI était un formidable instrument d’évasion fiscale. Il n’en est rien. Il s’agit en revanche d’un outil efficace de gestion patrimoniale. Sa finalité est d’acheter ou de détenir un bien immobilier en commun, de le mettre à la disposition des associés, de le donner en location, de répartir ses revenus et, exceptionnellement, de le vendre ou de le transmettre. Ce n’est ­qu’accessoirement qu’elle accorde un avantage fiscal – en l’occurrence, à ­l’occasion de la transmission du patrimoine détenu.
Cela dit, utilisée à bon escient, elle vous rendra un grand nombre de services, dans des situations variées. Son grand atout reste sa souplesse. Les statuts peuvent à peu près tout prévoir et déroger à l’organisation classique de la gestion en commun d’un immeuble. À la condition, toutefois, d’avoir été rédigés avec soin.

Vous voulez faciliter la gestion d’un bien détenu en commun

La SCI permet d’éviter l’indivision, qui correspond à la situation juridique ordinaire dans laquelle se trouvent ceux qui ont hérité d’un bien immobilier, ou l’ont acquis, à plusieurs. L’indivision est en effet une situation peu confortable, qui aboutit souvent à des blocages pour la simple raison que la moindre décision exige l’accord des indivisaires représentant les deux tiers des parts indivises. Même si le fonctionnement de l’indivision a été amélioré en 2006 – puisque, auparavant, l’unanimité était requise –, la règle demeure fort contraignante. La SCI permet a contrario une gestion simplifiée. Les statuts se contentent en général de la majorité et surtout ils désignent, pour assurer l’administration de l’immeuble, un gérant parmi les associés, dont ils déterminent l’étendue des pouvoirs : le droit de décider des travaux, de mettre en location, et même de vendre. Cette souplesse est particulièrement appréciable si l’un des associés est un enfant mineur ou une personne handicapée : vous n’aurez pas à exercer de recours auprès du juge des tutelles à chaque prise de décision – même s’il peut avoir son mot à dire en cas de vente. La SCI permet en outre de faire échec à la précarité de ­l’indivision, où chaque indivisaire peut à tout moment exiger le partage judiciaire du bien, et donc sa vente. Celui qui veut se retirer doit vendre ses parts.
Presque toujours familiale, la SCI est composée de parents et enfants ou de frères et sœurs et, à tout le moins, de personnes proches (concubins ou amis), car c’est un petit cercle très privé, au sein duquel la bonne entente est de rigueur et où les possibilités d’entrer et de sortir sont limitées. Elle convient à différents cas de figure. Pour gérer une maison de famille ou une résidence secondaire, notamment. Les statuts pourront alors fixer les périodes d’occupation de chacun ou les modalités de participation de tous aux frais d’entretien et encore, si le bien est destiné à être loué, les règles de répartition des loyers.
La SCI est également adaptée au petit groupe d’individus qui souhaitent investir ensemble : acheter un immeuble pour le transformer en logements locatifs, notamment. Les statuts seront alors indispensables pour organiser la répartition des travaux, la conclusion des baux, le partage des bénéfices, mais aussi la sortie ou l’entrée de l’un d’entre eux. Ils peuvent en effet prévoir des clauses d’agrément ou, en cas de décès d’un associé, de continuité de la société entre les seuls survivants.
Il n’est jamais trop tard pour créer une SCI, que ce soit pour acheter un bien immobilier ou lorsqu’on est déjà propriétaire. Dans le premier cas, les futurs associés, au minimum deux, font un apport en numéraire minimal à la SCI qui, ensuite, se portera acquéreur de l’immeuble. Dans le second cas, le propriétaire fait un apport de l’immeuble à la SCI, son ou ses associés se contentant, par exemple, d’apporter symboliquement du numéraire. Dans les deux cas, chacun reçoit des parts en proportion de son apport.
À savoir : une SCI ne bénéficie pas des mêmes garanties qu’une personne physique. Elle n’a pas droit au délai de ­rétractation de sept jours après la signature de la promesse de vente et il n’est pas obligatoire de lui fournir les diagnostics amiante, plomb, loi Carrez, etc.

Vous voulez organiser la transmission de votre patrimoine

La SCI permet de ­transmettre son patrimoine en ­douceur, qui plus est à moindre frais. Un couple peut ainsi décider de ­constituer une SCI, à laquelle seront apportés un ou plusieurs biens immobiliers. Ils font entrer leurs enfants ensuite, pour une part symbolique au début. Au fil du temps, ils pourront réaliser à leur profit des cessions de parts, soit en pleine propriété, soit en nue-propriété. Ces transmissions progressives ouvriront droit aux abattements accordés tous les six ans sur les droits à payer, et donc, de les réduire au total.
Pour mémoire, en 2009, l’abattement accordé pour une donation entre parents et enfants est de 156 359 euros, soit 312 718 euros pour un couple à son enfant.
Quand l’immeuble est détenu en direct, cet étalement dans le temps est possible (il s’agit de donations de parts indivises) mais très difficile à organiser et à gérer. Dans le cadre d’une SCI, transmettre une grande partie des parts ne démunit pas forcément les donateurs de leurs droits sur le bien. Si les parents se sont réservé l’usufruit, ils pourront notamment continuer à occuper le bien ou à le donner en location et percevoir les loyers. Sinon, par le biais des statuts, ils peuvent être désignés gérants et se voir accorder tous les pouvoirs de gestion et de disposition du bien, tout en se réservant un droit d’occupation.
La SCI peut être aussi une alternative intéressante à la donation-partage, lorsque celle-ci n’apporte pas une solution satisfaisante. Tel est le cas, notamment, en présence d’un patrimoine immobilier hétérogène, dont les composantes sont amenées à se valoriser de manière différente. L’ensemble du patrimoine immobilier peut être apporté à une seule SCI, dont tous les enfants sont alors associés. Les parts représentent l’ensemble du patrimoine immobilier apporté à la société et non un bien déterminé. Il n’y a pas de soulte à payer. Les enfants se partagent les revenus locatifs proportionnellement à leurs parts. Si un bien se valorise plus qu’un autre, tous en profitent. Mais attention : ce montage, que tous les professionnels ne recommandent pas, exige une bonne entente dans la fratrie.
Au-delà des plafonds d’exonération de droits de mutation accordés tous les six ans, détenir un bien immobilier par le biais d’une SCI – et en transmettre les parts – permettra de réduire l’impôt à payer. En effet, la valeur des parts ­transmises est toujours inférieure à celle de l’immeuble transmis en direct. Pour calculer la valeur des parts d’une SCI détenant un bien immobilier, on ne se contente pas de diviser la valeur vénale des immeubles par le nombre de parts. Cette valeur est minorée par l’application d’une décote de 15 % environ, censée compenser les difficultés liées à leur cession et à l’inexistence d’un marché de la revente. De plus, il est tenu compte des dettes grevant le bien. Or, un emprunt souscrit par la SCI pour acheter le bien immobilier est une dette sociale.
Exemple : pour une maison d’une valeur de 400 000 euros, supportant un emprunt de 145 000 euros, les droits de ­donation seront calculés sur la somme de 255 000 euros si le bien est détenu par une SCI, et non sur 400 000 euros, comme ce serait le cas si le bien était détenu en direct par les parents. Les droits en sont réduits d’autant.
En dehors d’une SCI, il est possible de tenir compte du crédit immobilier en cours, dès lors que le donataire accepte de reprendre à son compte les dettes du donateur. Mais en réalité, bien peu s’y engagent et c’est en tout cas quasi impossible lorsque seule la nue-propriété est transmise (puisque le donataire n’a pas l’usufruit, les loyers ne peuvent lui servir à rembourser l’emprunt).
L’économie fiscale obtenue à l’occasion de la transmission de son bien ­immobilier, aussi intéressante soit-elle, ne doit pas, cependant, justifier à elle seule, la mise en place d’une SCI. Pour ne pas risquer de voir l’opération requalifiée par le fisc, il est conseillé de procéder progressivement : accorder au départ à ses enfants une participation symbolique dans la SCI puis, petit à petit, leur transmettre davantage de parts. Il n’y aura pas de problèmes si la transmission se fait dans le respect des plafonds d’exonération.
À savoir : seuls les nus-propriétaires possèdent la qualité d’associés. Il faut par conséquent que l’usufruitier conserve au moins une part symbolique en pleine propriété.

Vous voulez améliorer les droits de votre conjoint

La SCI rendra service à deux époux qui ne veulent pas que les enfants aient un droit de regard sur la gestion de leur bien, même après le décès de l’un des deux. Les parents sont en général nommés gérants et les statuts leur accordent un maximum de pouvoirs : emprunter, acheter, vendre, louer le bien. Le conjoint survivant continuera ainsi à gérer comme il l’entend, après le décès de l’autre. S’il veut ­vendre l’immeuble pour vivre ailleurs, en maison de retraite, par exemple, il pourra le faire de sa propre initiative. Ce qui s’avérerait impossible si le bien n’avait pas été détenu en SCI, en désaccord avec les héritiers. Les enfants ne sont pas pour autant privés de leurs droits dans la succession, mais seulement du pouvoir de gestion des biens. On diffère dans le temps leur droit de jouissance sur les parts. L’intérêt de la SCI est de dissocier le pouvoir de gestion de la détention du capital. Ce genre de précaution est particulièrement utile pour les résidences principales, quand le climat familial est lourd, ou dans les familles recomposées.

Vous voulez acheter en couple sans être marié ou pacsé

Acheter en couple sans être marié ou pacsé, c’est possible, mais risqué. En cas de décès, les concubins sont considérés comme des étrangers l’un vis-à-vis de l’autre. Ils ne profitent d’aucune mesure de protection légale, au contraire des conjoints ou des individus pacsés. L’achat en indivision, suivi d’un testament au profit du survivant, n’est que partiellement satisfaisant. Ce legs n’est en effet possible qu’à condition de respecter la réserve des autres héritiers, et il est fiscalement pénalisant, puisque les parties n’ont pas entre elles de lien de parenté. La SCI apporte une solution plus satisfaisante. Elle permet aux concubins de s’assurer que le survivant pourra continuer à occuper leur résidence commune, détenue en SCI. Les statuts peuvent désigner comme gérants les deux membres du couple et prévoir que celui des associés survivant à l’autre profitera d’une mise à disposition gratuite du logement jusqu’à son propre décès. Il pourra l’habiter toute sa vie, le louer, le vendre s’il le veut. Il est également possible d’avoir recours à la technique dite des « parts croisées » : après avoir constitué la SCI, chacun donne l’usufruit de ses parts à l’autre et reste nu-propriétaire des siennes. Le jour où l’un des deux décède, il n’y a pas d’imposition pour le concubin survivant, car il n’hérite pas. L’usufruit qu’il avait accordé sur ses parts s’éteint. Il récupère donc la pleine propriété de la moitié des parts de la SCI, tandis qu’il garde l’usufruit de l’autre moitié (jusqu’à son propre décès). Il faut cependant faire attention à la formation des comptes courants qui ont pu se constituer avec le temps. Les héritiers ne sont pas lésés, puisqu’ils héritent des parts en nue-propriété qui appartenaient à leur parent. Si les statuts ont été bien rédigés, on aura pris soin d’accorder la gérance aux deux membres du couple, laissant le concubin survivant maître à bord. Après le décès de son compagnon, il pourra continuer d’habiter le logement, le louer, en percevoir le loyer ou le vendre. De tels montages peuvent se faire pour des biens autres que la résidence principale : résidence secondaire et biens locatifs, à condition de constituer une SCI par bien.
Le besoin de s’assurer que son partenaire continuera de profiter de tel ou tel bien (en l’occurrence, il s’agit souvent de la résidence principale) se fait surtout ressentir, au profit du plus jeune, dans les couples où il existe une grande différence d’âge – d’autant plus quand il y a des enfants issus d’une précédente union. Attention toutefois : en cas d’achat à deux et de partage strictement égal des parts (50/50), la SCI peut devenir une prison dans l’hypothèse d’une mésentente. Si les deux associés souhaitent rester dans les murs après la séparation, la situation est bloquée : il faut avoir recours au tribunal et faire dissoudre la SCI pour mésentente, ce qui se révèle souvent long et coûteux.

Vous voulez protéger un enfant handicapé ou fragile

La SCI peut être envisagée afin de protéger tout particulièrement un enfant handicapé ou fragile après votre décès. Il suffit de faire introduire dans les statuts une clause selon laquelle tel bien immobilier est mis à la disposition de tel enfant jusqu’à son propre décès. Les autres héritiers ne sont pas lésés, puisqu’ils héritent tout de même des parts, comme ils y ont droit. Simplement, ils n’ont pas la disposition du bien. Si vous voulez garantir des revenus à votre enfant sur un bien mis en location, vous pouvez prévoir, dans les statuts, que ce dernier percevra 80 % des revenus, sans qu’il soit pour autant détenteur de 80 % des parts. Les 20 % restants seront partagés entre ses frères et sœurs, les autres associés. Toutefois, la réforme du droit des successions risque de rendre le recours à la SCI moins utile dans cette perspective. Les enfants pourraient renoncer, par pacte successoral, du vivant de leurs parents, à tout ou partie de leur réserve au profit d’une personne en particulier, frère, sœur ou autre.

Vous êtes entrepreneur ou profession libérale

La SCI est performante pour le chef d’entreprise ou le ­membre d’une profession libérale qui cherche à isoler le bien dans lequel il exerce sa profession des risques de son activité. Ce professionnel constitue une SCI avec son épouse ou un autre membre de sa famille, pour une part symbolique. La SCI ainsi constituée achète à crédit les locaux dans lesquels s’exercera l’activité et accorde un bail à l’entreprise, en vertu duquel celle-ci occupera les lieux. Le montage est classique et a fait ses preuves. Le loyer payé à la SCI constituera, pour l’entreprise, une charge d’exploitation déductible de son résultat. Le remboursement du prêt est assuré par le loyer. Le jour où le professionnel vend son activité, ­l’immeuble demeure propriété de la SCI. Le bail sera repris par le nouvel entrepreneur. L’immeuble devient alors une source de compléments de revenus après la cessation de son activité, une fois l’emprunt immobilier parvenu à échéance. Si le bien avait été porté à l’actif de l’entreprise, les choses auraient été moins simples. Le fait de faire passer l’immeuble du patrimoine professionnel au patrimoine privé est considéré comme un transfert de propriété : en cas de plus-value, elle aurait été taxée selon le régime des plus-values professionnelles, fiscalement pénalisant.
Détenir ses locaux professionnels par le biais d’une SCI permet aussi, en toute légalité, de séparer patrimoine professionnel et patrimoine privé, ce qui présente un avantage considérable : puisqu’il est la propriété de la SCI, l’immeuble où s’exerce l’activité professionnelle ne peut être attaqué par les éventuels créanciers de l’entreprise. Ces derniers ne peuvent saisir que les parts sociales de leur débiteur, ce qui est très aléatoire. En effet, les parts sont évaluées en déduisant le passif de l’actif, ce qui en diminue la valeur si la SCI a souscrit ne serait-ce qu’un emprunt pour acheter le bien immobilier. S’il saisit les parts, le créancier devient associé, mais il est fort probable qu’il sera soumis au préalable à l’agrément des autres associés. Cet agrément ralentit et complique la démarche du créancier. Enfin, son but n’étant pas de posséder des parts de la SCI mais de se faire rembourser à hauteur de sa créance, le créancier cherchera à revendre les parts saisies. Ce qui sera impossible, faute de demande. La SCI envisagée dans cette situation est très efficace. Ses inconvénients – coût et contraintes administratives et comptables – sont compensés par les avantages acquis et facilement gérables dans ce contexte professionnel.


Outils pratiques :

Mots-clés :

SCI , SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE



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